Как купить комнату в общежитии без риэлтора пошаговая инструкция

Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.

Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.

Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.

Как мы стали собственниками комнаты

В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.

В квартире были три комнаты, их разделили на три семьи. Общая площадь жилья — 75,2 м². По документам мы приобрели не комнату, а долю в квартире: 21/75, что соответствовало 21 м². Эта площадь включала саму комнату размером 15 м², а оставшиеся 6 м² равномерно распределялись на общую собственность: коридор, кухню, ванную и туалет.

У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.

Комната № 2 составляла долю 26/75. Она принадлежала 60-летней женщине, которая на все лето уезжала на дачу. В остальное время она жила обычной жизнью пенсионерки: ходила по магазинам, занималась домашними делами, изредка ее навещала подруга.

Комната № 3 составляла долю 28/75. Там жила бабушка, которой было 82 года. Она рано вставала и все делала очень громко. В 2016 году она умерла и в ее комнату вселилась семья с ребенком и кошкой. Долю предыдущей хозяйки они разделили на 4 части: по 7/75 каждому из трех членов семьи, плюс еще одну выделили теще, которая с ними не жила. С этого момента у меня стало 5 сособственников: женщина из комнаты № 2, семья с несовершеннолетним ребенком из № 3 и их теща.

Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.

Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.

В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.

Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.

Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке

Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.

Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.

Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.

Счетчики на воду и электроэнергию. У нас не было счетчиков на воду, поэтому мы платили по нормативу с повышающим коэффициентом. За холодную воду — 150 Р, за горячую — 375 Р. Повышающий коэффициент — это своего рода постоянный штраф за отсутствие счетчиков. Он составлял половину норматива для холодной воды — 75 Р — и примерно 1/7 от норматива для горячей воды — 53,5 Р.

Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.

Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.

Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.

В итоге я платил за капремонт, электричество, воду, отопление, за содержание и ремонт жилья. Мне приходило пять квитанций. Летом общая сумма составляла 2500 Р, зимой — 3300 Р из-за отопления.

Как выглядит процесс продажи комнаты

Мы решили выставить комнату на продажу в декабре 2018 года. Планировали начать с цены 430 000 Р — это средняя стоимость подобных комнат в этом районе. 10 000 Р заложили на торг. Я был готов максимально сбросить цену до 400 000 Р.

Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.

Мы наметили такой план продажи комнаты:

1. Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
2. Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
3. Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
4. Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
5. Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
6. Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
7. Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
8. Зарегистрировать этот договор в Росреестре.

Нужен ли риелтор для продажи комнаты

Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.

Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.

У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.

Предпродажная подготовка

Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках: «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.

Поиск покупателя

Я живу в другом районе города, и мне было неудобно каждый раз срываться на показ комнаты потенциальным покупателям. Поэтому я установил два дня в неделю для таких встреч — когда покупатели звонили, я сразу предупреждал об этом по телефону. За вечер я мог показать комнату трем-четырем потенциальным покупателям. В некоторые недели просмотров не было вовсе.

В нашем регионе комнаты часто покупают молодые семьи с детьми, у которых есть маткапитал. Мою комнату приходили смотреть именно такие семьи. За три месяца было 20 показов — и все без результата. Всех отпугивало состояние кухни и санузла: покупатели понимали, что нужно делать ремонт, а это дополнительные расходы.

В итоге покупатель нашелся только в апреле. Семью из трех человек с ребенком устраивала цена и расположение в городе: детский сад и работа мужа были недалеко. Не страшен им был и ремонт. Однако схема покупки была непростой.

Чтобы приобрести у меня недвижимость, семье сначала нужно было продать комнату, в которой они жили. Ее хотела купить женщина с ребенком на маткапитал. Мой покупатель должен был дождаться, когда пенсионный фонд зачислит деньги на его счет, и только потом уже перевести их мне.

Я изначально настаивал на безналичном расчете, чтобы ни мне, ни покупателю не пришлось ходить по городу с крупной суммой. К тому же за перевод внутри банка не нужно платить комиссию или присутствовать всем одновременно, как в случае с передачей денег через банковскую ячейку.

Мы договорились о сделке, и я временно снял объявление. Предоплату брать не стал, потому что намерения покупателей мне показались серьезными. Однако лучше все-таки брать задаток и даже заключать предварительный договор купли-продажи.

Какие документы понадобятся для сделки

Я точно знал, что потребуются уведомления от всех собственников и правоустанавливающие документы. Но не был уверен, что мне нужно разрешение органов опеки. Поэтому список всех необходимых документов я предварительно уточнил у нотариуса по телефону.

Если один из участников сделки — ребенок до 14 лет, должно быть свидетельство о рождении. Если он старше 14 лет, обязателен паспорт.

Документы

Договор купли-продажи доли квартиры

Нотариус составляет договор купли-продажи, зачитывает и разъясняет его смысл. Подписывают его продавец и покупатель.

В Т—Ж уже была статья о том, как одна девушка купила комнату через дарение. Это незаконно: такую сделку могут оспорить соседи, кредиторы продавца и даже супруг. Все схемы через дарение и дарение одного метра с последующей куплей-продажей остальной доли нужны лишь для того, чтобы сделка состоялась быстрее и продавцу не пришлось оплачивать нотариальные отказы соседей. Все остальное — сплошные минусы, которые могут привести к судебным тяжбам, потере времени, денег, сил, а главное — собственности. Я не рекомендую вам так делать.

Документы

Акт передачи недвижимого имущества

Акт нужен как продавцу, так и покупателю. В нем указывают, что покупатель принял приобретенную им недвижимость в таком виде, в каком она была на момент подписания ДКП, а также то, что у него нет претензий к продавцу. Акт приема-передачи понадобится в будущем, чтобы оформить налоговый вычет.

Для продавца подписанный передаточный акт — доказательство того, что он выполнил свою обязанность по сделке: передал недвижимость. Правильно подписывать акт, когда договор уже зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к покупателю, а продавец получил деньги.

Мы подписали передаточный акт в день, когда оформили ДКП, то есть 30 июля. Мы указали это в самом договоре. Я пошел на это сознательно, поскольку знал, что деньги за комнату получу в лучшем случае только через месяц, когда пенсионный фонд переведет их моему покупателю. Все это время комната бы простаивала и мне пришлось бы платить за ЖКХ. Чтобы этого избежать, мы договорились, что с 1 августа покупатель будет жить в комнате и оплачивать все счета. Он был только за.

Документы

Правоустанавливающие документы на долю

Чтобы составить ДКП, необходимо предоставить нотариусу документы на право собственности. В большинстве случаев это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. С 15 июля 2016 года свидетельство не выдают. Теперь вместо него можно предъявить выписку из ЕГРН.

Когда сделка состоялась, документ о праве собственности возвращают продавцу. Сдавать в Росреестр или уничтожать его не нужно.

Документы

Уведомления сособственников о намерении продажи

Я заранее рассказал сособственникам, что хочу продать долю, и надеялся, что семья из комнаты № 3 согласится на покупку. Но и они, и женщина из комнаты № 2 отказались воспользоваться своим правом. У семьи не было денег, а женщине это было не нужно.

Если сособственники не хотят приобрести долю за указанную цену, они должны официально отказаться. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант — прийти к нотариусу и оформить отказ от покупки. В отказе сообщается, что сособственнику известно о намерении продать часть квартиры за определенную сумму и он отказывается от преимущественного права покупки. За отказ каждого сособственника нужно заплатить 1200 Р. Этот способ быстрый, но затратный: оплачивать его будет сам продавец, поскольку он заинтересован в продаже. А еще нужно отвезти и привезти соседей к нотариусу либо оплатить им такси. Меня такой вариант не устраивал.

Второй вариант — разослать заказные письма всем сособственникам по адресам их прописки или на адрес продаваемой собственности. В письмах нужно сообщить о том, что вы намерены продать долю в квартире. Этот способ дешевле, поскольку нужно оплатить только пересылку писем.

Чтобы точно оповестить всех собственников, я проверил их количество через сервис Росреестра. Для этого нужно указать адрес собственности, свои паспортные данные, адрес электронной почты и заплатить 290 Р. Выписка придет на почту в формате ПДФ.

Уведомления нужно отправить заказным письмом с описью вложения. К каждому уведомлению составляют две описи. Их выдадут на почте при отправке писем. В описях нужно кратко изложить суть уведомления. Дальше уведомление с описью надо вложить в письмо, запечатать и отдать сотруднику почты. Другой экземпляр с описью останется у вас как подтверждение отправки.

Письмо обязательно должно быть с уведомлением о вручении. Когда оно придет адресату, он должен забрать его лично в почтовом отделении. После этого уведомление о вручении придет вам обратно.

Если адресат не заберет письмо в течение месяца, оно вернется. Вас об этом уведомят. Письмо нужно обязательно получить и не вскрывать до нотариуса. Если собственник не сходил на почту и не получил письмо, это считается его автоматическим отказом. Если сходил и получил, но в течение месяца не предпринял никаких действий, чтобы купить комнату, это тоже отказ.

Будьте внимательны, если среди сособственников есть несовершеннолетние дети. Если это их единственное жилье, то почтовым уведомлением или посещением нотариуса не обойтись. Нужно идти в орган опеки и брать документ, подтверждающий, что эта сделка не ущемляет права ребенка. Если у него в собственности есть другое жилье, можно отправить почтовое уведомление без специального разрешения органа опеки. Так мне объяснил этот нюанс нотариус.

Документы

Постановление органов опеки

Если в сделке участвует несовершеннолетний, нужно получить официальное разрешение от органов опеки. Оно необходимо для того, чтобы не ухудшить положение ребенка и не оставить его без жилья.

Документы

Согласие супруги на продажу общего имущества

Эта услуга у нотариуса в нашем регионе стоит 1200 Р. Я привел супругу к специалисту, который был ближе всего к нашему месту жительства. В порядке общей очереди мы подождали всего 20 минут. У нас потребовали паспорта, свидетельство о браке и документы на продаваемую собственность. В течение 30 минут согласие было готово.

Документы

Справки из УК

Понадобится справка из УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги. Покупатель должен передать собственность без долгов и пеней по коммунальным платежам, если иное не оговорено в договоре купли-продажи. Эту справку я взял в УК. Ее выдают бесплатно и в любом количестве. Я взял два экземпляра: один отдал покупателю, другой оставил себе на всякий случай.

Если бы у меня была задолженность за ЖКХ, то такую справку мне бы не дали. А если оплатить все долги в день обращения за справкой, то сотрудник УК потребует чеки.

Выписка из домовой книги представляет список жильцов, которые прописаны в этом жилом помещении, и собственников с указанием количества долей. Также в документе отражается запись, когда собственник или другие жители выписались из квартиры.

Выписку из домовой книги я взял тоже в день обращения в УК. Потребовался только паспорт.

Документы

Чек об оплате госпошлины

Реквизиты для оплаты пошлины лучше уточнить в том МФЦ, куда вы будете относить документы. Госпошлину делят соразмерно количеству собственников: если он один, то заплатит 2000 Р, если двое, то по 1000 Р каждый.

Оплачивать нужно отдельными квитанциями. За несовершеннолетних до 14 лет платит один из родителей.

Документы

Выписка по счету, куда должны поступить деньги

Я попросил нотариуса вписать в ДКП реквизиты банковского счета, куда должны поступить деньги. Реквизиты распечатают бесплатно на обычном листе в любом подразделении банка, где открыт счет.

Документы

Оценка недвижимости

Кадастровая стоимость нашей доли — 948 993 Р, поэтому мне пришлось бы заплатить за услуги нотариуса 11 245 Р. Но по отчету оценщика доля стоила 435 000 Р. В итоге нотариусу я заплатил 8675 Р.

Отчет об оценке стоимости жилья составляют специальные организации, имеющие на это лицензию. В каждом городе можно найти несколько фирм, которые могут это сделать за пару дней. Средняя стоимость оценки в Ярославле — от 2000 до 5000 Р. Я сделал оценку за 2000 Р и сэкономил на услугах нотариуса 570 Р.

Оценщик ко мне не приезжал: я отправил ему необходимые фотографии всей квартиры, за исключением комнат других жильцов.

Подготовка к сделке у нотариуса

После того как все документы собраны, необходимо отнести их к нотариусу на проверку. Специалиста можно выбрать где угодно: привязки к району, где находится жилье, нет.

К нотариусу придется прийти дважды: в первый раз — чтобы сдать на проверку документы, во второй — уже на сделку. У нотариусов постоянные очереди, поэтому лучше записаться на определенное время. Прийти на проверку нужно всем участникам сделки. Нотариус уточнит необходимую информацию и примет копии документов, а также установит дату сделки по согласованию с продавцом и покупателем.

На проверку в среднем уходит до двух недель. В это время нотариус готовит проект ДКП, запрашивает сведения о собственниках жилого помещения, проверяет полноту представленных сведений и есть ли обременения на эту недвижимость. Если возникнут дополнительные вопросы, нотариус обязательно свяжется по телефону для уточнения.

Я пришел на проверку 18 июля 2019 года вместе с покупателем и документами. Сделку назначили на 30 июля.

Сделка

На сделку в среднем отводят около часа. Нотариус удостоверяет, что пришли все участники, и читает вслух проект договора купли-продажи. Если участники сделки желают его дополнить какой-либо информацией, то заявляют об этом. Нотариус должен дать ответы на все возникшие у покупателя и продавца вопросы и разъяснить нормы законодательства.

Поскольку мой покупатель должен был оплатить комнату деньгами от другой сделки, которые перечислял с задержкой пенсионный фонд, это было очень важное условие. Так я был уверен, что точно получу деньги.

При обременении жилье переходит в собственность к покупателю, но он не может его продать или подарить. Если бы он не рассчитался со мной в установленный срок, то эту сделку можно было бы оспорить в суде, чтобы вернуть себе право собственности и дополнительно потребовать возмещения всех связанных со сделкой расходов.

Я должен был снять обременение, когда деньги придут на счет. Для этого нужно было подать заявление в Росреестр. Мы договорились, что до 10 октября 2019 года деньги поступят мне на счет, и указали это в ДКП в пункте «Порядок расчетов».

После того как продавец и покупатель одобрят текст ДКП, нотариус готовит три экземпляра договора и сшивает каждый. Продавец и покупатель получают по экземпляру, еще один остается у нотариуса.

Регистрация права собственности

Для этого мне потребовались:

1. Заявление на регистрацию — его заполняют в МФЦ.
2. Заявление об обременении — его указывают в заявлении на регистрацию.
3. Все экземпляры договора купли-продажи.
4. Акт приема-передачи.
5. Чек об оплате госпошлины.

30 июля 2019 года мы с покупателем совершили сделку. В этот же день отдали документы на регистрацию в Росреестр. Через семь дней в МФЦ нам вернули ДКП с передаточными актами. На оборотной стороне договора регистратор Росреестра поставил штампы о государственной регистрации права долевой собственности и государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Покупатель стал собственником комнаты и получил в подтверждение выписку из ЕГРН, а я стал ждать перевода денег.

В результате с момента, как я решил продать комнату, и до момента, как я получил деньги, прошло почти 10 месяцев. Я сэкономил 30 000 Р на риелторе, 4460 Р на нотариальных отказах от преимущественного права сделки и 570 Р на нотариусе. Но при этом с января по август я платил за коммунальные услуги в среднем по 3000 Р, то есть потратил примерно 24 000 Р.

Как продать комнату в коммуналке самостоятельно

1. Определитесь, кто будет заниматься продажей: вы или риелтор. Риелтору придется заплатить, зато можно сэкономить свое время и продать комнату намного быстрее.
2. Сделайте фотографии собственности и разместите их на разных площадках объявлений. Готовьтесь к тому, что, помимо покупателей, постоянно будут звонить риелторы и предлагать свои услуги.
3. Уведомите ваших сособственников о намерении продать недвижимость. Можно сделать это через нотариуса, но если собственников много, выйдет дорого. Самый дешевый способ — самостоятельно разослать письма с уведомлением о вручении.
4. Оплатите все долги по коммунальным платежам и возьмите справку об отсутствии задолженности. Это понадобится для сделки. Если покупали комнату в браке, не забудьте оформить у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу.
5. Выберите нотариуса и отдайте все документы по сделке ему на проверку. Чтобы уменьшить стоимость его услуг, можно провести оценку недвижимости.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Показать содержание

• Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?
• Пошаговая инструкция для коммуналки

С чего начать и что нужно знать?     Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников      Какие документы нужны, чтобы продать?     Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?     Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки      Заключение договора и регистрация     

• Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
• Правила и порядок для общежития
• Обязательно ли участие нотариуса?
• Подводные камни и риски

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

• Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
• Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
4. Получение от соседей отказов от покупки.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Регистрация сделки.
7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

1. Паспорт собственника недвижимости.
2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
5. Технический план объекта (получается в БТИ).
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
8. Нотариально заверенные отказы соседей.
9. При наличии у продавца семьи:
   • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
   • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

• В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
• Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
• Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
• При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Для большей безопасности сделки рекомендуется расплачиваться безналичным расчетом.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

• паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о браке;
• нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
• ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

1. Пакет документов указанный выше.
2. Договор купли-продажи (не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).
3. Квитанция об оплате госпошлины.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

1. Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

   Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.

2. Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.

   Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:

• Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
• Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

• договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
• выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
• технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
• если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.