Как покупается квартира в ипотеку в новостройке пошаговая инструкция

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

1. Новостройка или вторичка.
2. Территориальное расположение: город, район, станция метро и т. д.
3. Количество комнат в квартире.
4. Площадь — минимальная и максимальная.
5. Цена. Лучше заложить вилку — на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

1. Застройщик согласует договор с банком.
2. Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
3. Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
4. Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
5. Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 Р, которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из дольщиков платит от своего имени.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

1. Выбрать застройщика.
2. Есть ли программы без первоначального взноса.
3. Что делать, если застройщик обещает одно, а в ДДУ — другое.

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан»,
и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Еще важный момент: кроме документов на квартиру обязательно нужно проверить всех собственников. Это можно сделать:

1. На исполнительные производства — на портале федеральной службы судебных приставов.
2. На участие в процедуре банкротства — на едином ресурсе сведений о банкротстве.

В последнее время люди активно берут займы, но, к сожалению, не всегда вовремя возвращают долги. Просроченная задолженность может создать серьезные проблемы для покупателя недвижимости у злостного неплательщика кредитов.

Если у человека есть исполнительные производства, то судебный пристав может наложить ограничение на регистрационные действия с имуществом должника. И есть риск, что в период регистрации перехода права собственности на жилье могут наложить арест, а сделку приостановят до уплаты долга и снятия ограничения. И если продавец не сможет заплатить нужную сумму, сделку не зарегистрируют.

Моя рекомендация: если у продавца долги, на сделку лучше выходить только тогда, когда есть наличные, равные сумме долга. Если на объект наложат обременение, можно передать продавцу деньги для уплаты долга. Тогда регистрацию сделки возобновят. Передачу денег обязательно следует оформить в качестве задатка или части платы за приобретаемое жилье.

Еще вариант: если сумма долгов продавца по исполнительным производствам большая, предложите оплатить квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае вы будете максимально защищены от риска приостановки сделки.

Юристы банков тоже проверяют продавцов на риски, но дополнительная проверка не повредит. Более того, если в отношении продавца уже начата процедура банкротства, то банк не одобрит такой объект.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов с квартирой на вторичном рынке может быть много. Кроме того, и с самими собственниками не всегда все бывает гладко.

Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Шаг 1

Готовим документы на квартиру для банка

Когда определились с квартирой, нужно подготовить пакет документов для одобрения объекта в банке. Процесс сбора и перечень документов будут зависеть от того, покупаете готовое жилье или строящееся.

Новостройка. Если покупаете квартиру в новостройке от застройщика или его официального партнера, то, как правило, достаточно дать представителю застройщика контакты ипотечного менеджера из банка. Застройщик самостоятельно направит кредитору документы для согласования объекта.

При такой покупке потребуется один документ — договор участия в долевом строительстве, или ДДУ. Он согласован с банком, и изменять его нельзя. Что нужно проверить в договоре:

1. Персональные данные.
2. Характеристики объекта: адрес — включая проектный номер квартиры, количество комнат, площадь общую и жилую, этаж и этажность дома, параметры ремонта, если ремонт включен в стоимость жилья.
3. Все важные цифры: стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, сумму ипотеки, порядок расчетов, реквизиты.

Большинство застройщиков самостоятельно подают документы на государственную регистрацию либо проводят сделки электронно. Покупателям обычно выдают памятку: когда, в какое время и с каким пакетом документов нужно прийти на регистрацию сделки. Если памятку не дали или что-то непонятно, обязательно уточните информацию у представителя застройщика.

Основные документы для банка при покупке по уступке права требования (цессии) для физических лиц:

1. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.
2. Проект договора уступки прав требования.
3. Документ о полной оплате квартиры по ДДУ — можно взять справку у застройщика.
4. Паспорт — если участников по ДДУ несколько, то паспорта всех.
5. СНИЛС.
6. Доверенность — в случае продажи через представителя.
7. Нотариально удостоверенное согласие супругов на заключение договора уступки права требования — если требуется.
8. Разрешение органов опеки и попечительства, если участником или одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний.
9. Банковские реквизиты — их обычно сразу указывают в проекте договора уступки прав требования.

Готовое жилье. Список документов будет зависеть от конкретной квартиры и может сильно различаться. В первую очередь смотрят на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Основные документы, которые нужны для одобрения объекта в банке:

1. Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН. Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, если они есть у собственника. С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу.
2. Правоустанавливающие документы, или документы-основания. Например, договор купли-продажи, ДДУ, договор дарения или мены — тот, что служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
3. Техническая документация. Технический паспорт или технический план. Иногда достаточно выкопировки из поэтажного плана — копии части поэтажного плана с планировкой конкретной квартиры либо рисунка в выписке из ЕГРН.
4. Паспорта всех продавцов.

Если не до конца уверены, какие документы запросить у продавца, просите список у менеджера банка.

Если со стороны продавца сделку ведет риелтор или брокер, можно сообщить ему, в каком банке будет оформляться ипотека, и передать контакты своего ипотечного менеджера. Риелтор и ипотечный менеджер банка поймут друг друга напрямую гораздо лучше и быстрее, чем при общении через покупателя. Это значительно упростит сбор необходимых документов и ускорит выход на сделку.

Шаг 2

Заказываем отчет об оценке недвижимости

В отчете подробно описывают технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень износа дома и прочие. Документ нужен, чтобы банк знал рыночную стоимость предмета ипотеки и о том, есть ли перепланировки в квартире.

Контакты аккредитованных оценщиков, как правило, есть на сайте банка либо у ипотечного менеджера. Если банк принимает отчеты об оценке от любой оценочной компании, то контакты оценщиков можно найти в открытых источниках. Например, в поисковике или электронных справочниках, таких как «2ГИС».

Стоимость отчета об оценке может меняться в зависимости от объема работы и сложности подготовки документа. Цена в основном зависит от вида объекта недвижимости и его площади. Например, отчет об оценке однушки 30 м² обычно стоит дешевле, чем оценка трешки 100 м². Стоимость отчета об оценке во всех регионах разная.

Оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости в первую очередь по квартирам со схожими характеристиками. Он смотрит, сколько стоят похожие квартиры в выбранном районе, и рассчитывает среднюю стоимость квадратного метра. Например, если цена на квартиру необъективно завышена, оценщик укажет в отчете реальную стоимость этой квартиры.

Оценщик действует по инструкции и соблюдает правила конкретного кредитора по подготовке отчета об оценке. Некоторые банки обязывают делать отчет об оценке в собственных программах. Когда отчет предоставлен в банк, его достоверность перепроверяют сотрудники кредитора. После такой проверки цену объекта могут снизить.

Если цена объекта по отчету об оценке получилась меньше, чем стоимость, за которую вы реально приобретаете объект, то придется доплачивать разницу из собственных средств.

Например, вы покупаете квартиру за 5 000 000 Р. Взнос по ипотеке — 20%. Объект оценили в 4 000 000 Р. Банк сможет выдать в ипотеку до 80% от оценочной стоимости, то есть не больше 4 000 000 Р − (4 000 000 Р × 20%) = 3 200 000 Р. Таким образом, чтобы купить эту квартиру за 5 000 000 Р, придется в качестве первоначального взноса вложить 1 800 000 Р собственных денег.

Обычно отчет об оценке просят оплатить сразу же. Если цена в отчете окажется меньше, чем нужно, деньги за подготовку отчета не вернут, так как сама работа по определению стоимости проведена.

Если объект специфичный и вы сомневаетесь, что оценщик подтвердит нужную вам стоимость, попросите оценщиков посмотреть объект и прикинуть цену до того, как заказывать отчет. Многие на это соглашаются. Им достаточно увидеть техпаспорт либо техплан и документы на собственность, а также фото, чтобы сказать предварительную стоимость.

Прикидка цены особенно актуальна, если цена отчета превышает 10 000 Р. Если объект нестандартный и большой площади, могут попросить плату за прикидку. Она обычно стоит значительно меньше, чем сам отчет об оценке.

Шаг 3

Определяемся с порядком расчетов

Порядок расчетов — это способ передачи денег покупателем продавцу в качестве платы за приобретаемое жилье. Сумма обычно делится на две части: первоначальный взнос и ипотеку. Порядок расчетов определяют в предварительном договоре либо указывают сразу в итоговом договоре купли-продажи.

Первоначальный взнос. Это те деньги, что вносит сам покупатель. Обычно это не меньше 15—20% от стоимости квартиры.

Порядок и способ передачи первоначального взноса могут различаться в разных банках и зависеть от программы кредитования. Нужно уточнить у ипотечного менеджера, каким способом и когда нужно передать первоначальный взнос продавцу.

Сумма ипотеки. В большинстве случаев ее перечисляют безналичным платежом на счет продавца. Иногда выдают с помощью банковской ячейки. Реже — наличными в кассе.

Расскажу об основных способах расчетов.

Перечисление кредитных средств на счет продавцу после государственной регистрации сделки. Этот способ выгоден для покупателя, так как кредит фактически выдается не в день, когда он подпишет кредитный договор, а в день, когда предоставит зарегистрированные документы в банк. Клиент не платит проценты по ипотеке, пока документы на государственной регистрации. Продавец получает сумму ипотеки только после того, как покупатель стал собственником. Это безопасно и уменьшает вероятность мошенничества.

Аккредитив — способ передачи денег с помощью специального счета. Покупатель размещает деньги за приобретаемый объект недвижимости на блокированном счете, получить которые продавец сможет только после того, как покупатель станет собственником.

Аккредитив в сделках купли-продажи недвижимости бывает двух видов: покрытый и непокрытый.

1. Покрытый аккредитив — на блокированный счет размещается вся сумма для оплаты жилья. То есть на аккредитивный счет размещается первоначальный взнос и ипотека.
2. Непокрытый аккредитив — на блокированном счете размещается только сумма ипотеки. Первоначальный взнос может быть передан продавцу наличными, в том числе и до регистрации сделки.

Аккредитив — надежный способ проведения сделок купли-продажи. Это безопасно, так как ни у кого, кроме банка, нет доступа к счету. Это удобно, потому что предоставить документы после регистрации сделки для доступа к деньгам может любой участник сделки. Аккредитив в среднем стоит от 1 до 2 тысяч рублей, некоторые банки не берут плату за аккредитив.

Сервис безопасных расчетов, СБР, — это способ расчетов, при котором деньги на оплату недвижимости хранятся на специальном защищенном банком счете до регистрации перехода права собственности в Росреестре в пользу продавца. Его применяют ведущие банки.

Работает СБР так: покупатель перечисляет на специальный счет деньги на оплату недвижимости. Это может быть только сумма ипотеки либо сумма ипотеки вместе с первоначальным взносом. Получатель денег по этому счету — продавец. Условие, при котором он получит деньги, — зарегистрированная сделка купли-продажи. Этот способ расчетов по своей сути — усовершенствованный аналог аккредитива.

Все то же самое, как при расчете по аккредитиву, только с использованием наличных средств и физическим посещением хранилища. Главный минус — время на оформление и проведение всей процедуры. На практике расчет с помощью банковской ячейки увеличивает время сделки от 1 до 2 часов. Кроме времени, нужно обговаривать наличие счетной машинки и стоимость ее аренды, так как в некоторых банках это платная услуга. Если сумма большая, нужно согласовать с ипотечным менеджером размер ячейки.

Если захотите изменить способ расчетов после того, как банк одобрит жилье, возможно, банк захочет повторно пересмотреть заявку на одобрение объекта. Нужно это учитывать и сообщать банку итоговый способ расчетов заранее, как минимум за сутки до сделки.

Шаг 4

Составляем предварительный договор

Иногда для рассмотрения объекта банки запрашивают предварительный договор — проект договора купли-продажи или проект договора уступки прав требования. Этот документ должен содержать все основные условия итогового договора.

После того как самостоятельно составили предварительный договор, перед его подписанием с продавцом попросите ипотечного менеджера проверить текст и основные условия.

Если сомневаетесь, что все оформили правильно, обратитесь к специалисту. Желательно к профессиональному участнику рынка недвижимости. Сам договор не всегда должен быть подписан сторонами, иногда достаточно отправить в банк проект со всеми параметрами сделки.

Если сделка нотариальная, то нотариусу обязательно нужно показать предварительный договор. Обычно он согласовывает проект итогового договора купли-продажи с банком. И итоговый договор купли-продажи нотариус будет готовить с учетом условий предварительного договора.

Вне зависимости от способа подготовки предварительного договора внимательно проверяйте текст, в том числе на технические ошибки. Вы самое заинтересованное лицо в том, чтобы документ был максимально корректным. О любом пункте, который непонятен, спрашивайте и просите объяснений у того, кто готовил документ. Если текст договора сложен для понимания и вызывает хоть малейшие сомнения, проконсультируйтесь со специалистом. Стоимость консультации несоизмерима со стоимостью жилья.

Шаг 5

Подаем документы в банк

Обычно для банка достаточно копий, оригиналы нужно приносить только на сделку. Есть определенные рекомендации, как оформлять пакет документов:

1. Скан-копии и фото должны быть хорошего качества, а информация — легко читаться. Объем, или вес, файлов — как можно меньше.
2. Файлы в формате PDF или JPEG. Если один документ содержит в себе несколько страниц, например паспорт продавца, то лучше оформить его в формате многостраничного PDF.
3. Файлы нужно называть в соответствии с их содержимым. Например, технический паспорт, выписка из ЕГРН и так далее. В название файла желательно добавить адрес объекта.

Направить документы в банк можно:

1. По электронной почте.
2. С помощью интернет-сервисов, если это реализовано в банке.
3. Лично — принести в отделение банка.

При личном обращении дополнительно уточните у менеджера, что нужно предоставить: сразу оригиналы или достаточно копий в хорошем качестве. Копии работник банка сверит с оригиналами на сделке.

На подписание кредитного договора и договора купли-продажи в банк нужно предоставить документы по объекту именно в том виде, в котором вы их отправили для одобрения объекта. Бывает, что продавец предоставил копию паспорта, а за время, пока банк рассматривал объект, у него изменилась прописка. Если на сделке менеджер банка обнаруживает расхождение в документах, то может отправить заявку на пересмотр. На это требуется время, и в большинстве случаев сделку придется переносить на другой день. Чтобы исключить подобную ситуацию, попросите продавца незамедлительно предоставлять измененные документы. Если изменился какой-либо документ, нужно отправить его в банк в корректном виде как минимум за сутки до сделки.

Отлагательные условия — это условия, после выполнения которых возможна выдача ипотеки. Объект могут одобрить, но выдать кредит, то есть оформить сделку, — только при условии, что будут предоставлены определенные документы. Эти документы можно принести в банк непосредственно в день сделки на подписание кредитного договора. Чаще всего запрашивают нотариальное согласие, брачный договор, справку об отсутствии зарегистрированных лиц и другие документы.

Шаг 6

Ждем одобрения объекта недвижимости

Большинство банков, кроме предмета ипотеки, повторно перепроверяют заемщиков. Если в период действия решения об одобрении ипотеки клиент оформил кредит, вышел на просрочку по действующим кредитам или появился какой-либо другой негативный фактор, то банк может отказать в выдаче кредита.

На этапе одобрения предмета ипотеки многие банки прозванивают заемщиков и уточняют параметры будущей сделки. Вы точно должны знать ответы на следующие вопросы:

1. Что покупаете.
2. Точный адрес объекта.
3. Параметры объекта — площадь, этаж и прочее.
4. Параметры сделки — цену квартиры, размер первоначального взноса, сумму ипотеки.
5. Источник формирования первоначального взноса. Если скажете, что деньги на первоначальный взнос берете в кредит, это, скорее всего, приведет к отказу в ипотеке.

Кроме повторной проверки заемщиков, банки изучают предмет ипотеки на юридическую чистоту. Кредитор получает жилье в залог и заинтересован, чтобы сделка была законной и прозрачной. Если банк отказывается кредитовать объект, это серьезный повод задуматься о рисках, связанных с приобретением такого жилья. Сотрудники банка отказывают практически всегда обоснованно. Если отказ получен в одном банке, можно обратиться в другой. Но если в кредитовании отказал и второй банк, имеет смысл дополнительно проверить квартиру либо поискать другую.

Срок рассмотрения заявки на одобрение объекта в банках разный. Зависит от того, что покупаете — готовое жилье или строящееся, и от самого предмета ипотеки.

Одобрение квартиры в новостройке у аккредитованного застройщика может занимать менее 30 минут, так как некоторые банки автоматически одобряют шаблонные договоры участия в долевом строительстве.

В среднем при полном пакете документов банк рассматривает объект 1—3 рабочих дня в зависимости от сложности сделки и загруженности персонала.

На практике в кредитовании объекта банки отказывают крайне редко. Если клиент сохранил свои параметры как заемщик и выбрал обычную среднестатистическую квартиру, вероятность одобрения объекта более 90%.

Шаг 7

Оформляем страхование

При покупке жилья в ипотеку нужно оформлять договоры страхования. Страховку можно разделить на обязательную и добровольную.

Добровольное страхование — это риски, которые заемщик страхует по собственному желанию. Если отказывается, банк меняет условия кредитования и обычно увеличивает процентную ставку на 1—3% на весь срок кредитования. В 99% банков добровольно заемщик страхует жизнь и риск потери трудоспособности.

Существуют и другие виды добровольного страхования: страхование внутренней отделки, от затопления и прочие. Такие страховки на 100% добровольные, и если отказаться их оформить, условия кредитования не изменяются.

Формально банк может выдать ипотеку и без страховки. Однако на практике 99% банков требуют застраховать объект.

Виды страхования. Они бывают такие:

1. Страхование объекта недвижимости. Страхуется только конструктив, то есть сама коробка. По факту страхуется риск полной утраты предмета ипотеки.
2. Страхование титула — риска потери права собственности. Например, клиент купил квартиру в ипотеку и застраховал титул. Если в период действия страхового полиса сделку расторгли, то есть признали недействительной, заемщик теряет право собственности на приобретенный объект, а задолженность по ипотеке погашает страховая компания.
3. Личное страхование. Обычно страхуется жизнь и потеря трудоспособности. Нужно быть внимательным при оформлении этого вида страхования, так как цена полиса не всегда должна быть решающим фактором. Тарифы у страховых компаний различаются и зависят в основном от перечня рисков, которые покрывает страховой полис. Например, дешевый полис защищает клиента только в случае смерти, а полис дороже покрывает риск получения группы инвалидности.

При оформлении договора страхования выгодоприобретателем является банк. Если наступает страховой случай, то страховая компания переводит деньги кредитору для погашения ипотеки, а не заемщику.

Оформлять полис личного страхования или нет, каждый заемщик решает сам. Я уверен, что оформлять страховку нужно. Стоимость личного страхования на год в среднем от 0,3% до 1% от суммы ипотеки. В случае отказа от этой страховки банк увеличит процентную ставку минимум на 1%, а то и больше. Таким образом, при оформлении полиса сумма переплаты по ипотеке не изменится, а кредит будет защищен.

Оформить страховой полис можно в любой аккредитованной в банке страховой компании. Актуальный перечень страховщиков лучше запросить у ипотечного менеджера.

Как сэкономить при оформлении полиса страхования. Прозвоните все аккредитованные в банке страховые компании и попросите рассчитать стоимость полиса для конкретного банка, поскольку у банков разные требования к полисам. Выберите оптимальный полис по соотношению цены и покрытия рисков. Не бойтесь просить скидку: некоторые страховые идут навстречу клиенту и могут оформить полис дешевле.

Договоры страхования необходимо продлевать каждый год. Своевременно предоставлять в банк новые полисы страхования — обязанность заемщика.

Титул обычно страхуется первые три года, далее продлевать полис не обязательно.

Если отказаться продлевать договор, ставку могут также поменять. Оформить полис после повышения ставки, чтобы вернуть первоначальные условия кредитования в большинстве банков нельзя.

Шаг 8

Назначаем сделку

Когда банк одобрил объект недвижимости, можно назначать сделку. Технически она будет состоять из таких этапов:

1. Подписание кредитной документации в банке.
2. Регистрация договора купли-продажи.

Время подписания документов в банке нужно согласовывать с продавцом, так как часто требуется его личное присутствие. Продавец должен заранее — хотя бы за день до сделки — предоставить банковские реквизиты, куда ему переведут деньги за квартиру, либо открыть счет в банке, который выдает ипотеку.

Процесс открытия счета в разных банках занимает разное время. В некоторых открывают счет в течение пяти минут. Тогда заранее делать это не обязательно, можно оформить на сделке. В других процедура может затянуться на час, при этом придется ожидать в общей очереди. В таком случае нужно открыть счет заранее, чтобы сэкономить время в день сделки. Уточните у ипотечного менеджера, когда желательно открыть счета вам и продавцу. Обычно счета для проведения ипотечных сделок открываются и обслуживаются бесплатно.

В день сделки в банк необходимо предоставить оригиналы документов. Заемщик предоставляет оригиналы документов, которые направлял в банк для одобрения ипотеки. Продавец — оригиналы документов своих как продавца и документов на жилье, которые подавал в банк для одобрения объекта.

Если решили оформить страховку в сторонней страховой компании, а не в самом банке, то на подписание кредитного договора нужно приехать уже с оплаченным полисом. Некоторые страховые агенты сами привозят договоры страхования в банк на сделку и принимают оплату. Согласуйте с банком и страховой компанией порядок оформления страхового полиса заранее.

Попросите ипотечного менеджера предоставить документы заранее. Например, запросите кредитный договор и проект договора купли-продажи, если его делает банк. Внимательно прочитайте документы и проверьте на технические ошибки. Отправьте для ознакомления договор купли-продажи продавцу и его представителю. Если появились вопросы либо что-то непонятно, обязательно спрашивайте. Уточните, все ли понятно продавцу. Если есть ошибки и разногласия, их нужно урегулировать до сделки. Чем внимательнее вы изучите документы и чем лучше подготовитесь, тем меньше времени потребуется на оформление в банке.

Шаг 9

Регистрируем сделку

Когда подписали документацию в банке, нужно подать весь пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности. В зависимости от участников сделки и ее структуры осуществить это можно несколькими способами.

Электронная регистрация сделки. Сервис дает возможность подать документы на государственную регистрацию сделки без визита в МФЦ. Это очень удобно, так как, кроме банка, идти больше никуда не нужно. Сделка проводится на 100% с соблюдением требований закона. Нет никакой разницы, отнесете вы документы физически в МФЦ либо отправите их электронным способом.

Подача документов в МФЦ. Не все сделки можно проводить электронно. Например, некоторые требуют нотариального удостоверения, поэтому их нужно проводить через нотариуса. Еще ограничения на электронную регистрацию могут быть в самих банках. В таких случаях пакет документов можно подать на государственную регистрацию в МФЦ самостоятельно.

Иногда сделку оформляют у нотариуса добровольно для безопасности. При такой форме регистрации документы для сделки готовит нотариус: составляет договор купли-продажи с учетом требований законодательства и конкретной ситуации, проверяет юридическую чистоту, устанавливает личности участников сделки, отслеживает права третьих лиц, заверяет подлинность подписей продавца и покупателя и выполняет другие действия, чтобы минимизировать риск признания сделки недействительной.

К нотариусу обычно нужно записываться заранее на конкретное время. В большинстве случаев нотариусы подают документы на государственную регистрацию самостоятельно. Иногда просто удостоверяют договор.

Если нотариус только удостоверит договор, то вам с продавцом потребуется самостоятельно подавать весь пакет документов на государственную регистрацию в МФЦ. Если нотариус сам подает документы на регистрацию, то после нотариуса идти больше никуда не нужно. Если сдали документы на регистрацию с помощью нотариуса, то и забирать зарегистрированные документы будете у него.

Сделка регистрируется в среднем от 3 до 9 рабочих дней. На практике электронные сделки регистрируют быстрее — в среднем 1—5 рабочих дней.

Когда получите документы о собственности, их необходимо предоставить в банк. Обычно нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН с отметкой «ипотека в силу закона» с указанием банка-кредитора. Однако список документов лучше уточнить у ипотечного менеджера в конкретном банке.

Как самостоятельно пройти весь путь с ипотекой

1. Определитесь, для чего покупаете квартиру: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестиций.
2. Сразу решите, что вам больше подходит: новостройка или жилье на вторичном рынке. От этого будет зависеть пакет документов для банка и порядок действий.
3. Если выбрали жилье на вторичном рынке, понадобится сделать оценку и при необходимости подписать предварительный договор.
4. Когда готовите и направляете документы в банк, соблюдайте рекомендации по оформлению и подготовке файлов. Так больше шансов, что ваши документы рассмотрят быстрее.
5. Выберите страховую компанию и оформите страховку. Что именно нужно страховать, зависит от того, что покупаете: новостройку или квартиру на вторичном рынке.
6. Согласуйте дату и время, когда будете подписывать все документы, с банком и продавцом.
7. Когда все подписали, сдайте документы на государственную регистрацию.

Процесс приобретения квартиры в новостройке

Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально.
Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:

1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.

2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный
выбор.
Подробнее о том, какой
рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.

3. Выберите надёжного застройщика.

4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.

5. Примите квартиру от застройщика.

6. Зарегистрируйте право собственности.

Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

Как рассчитать бюджет покупки?

Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости
используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос,
как
правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно
использовать накопленные или
иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как
накопить на
первоначальный взнос, в другой статье.

Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас
стоимость
ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40%
от общего семейного
бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так
вы получите
примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за
собой дополнительные расходы.

Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного
дохода — это
позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»
и «против» покупки жилья на
первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

Преимущества:

— Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле
готовых вариантов.

— Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число
квартир в определённом районе
ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.

— Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят
рядом школы,
детские
сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

— Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные
санузлы, просторные и
функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».

— Юридическая чистота квартиры.

Недостатки:

— Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса
и этапы её
внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.

— Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например,
сдвиг сроков сдачи
объекта недвижимости в эксплуатацию.

— Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро
не получится: нужно сделать
ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум
ремонта
соседей.

Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы,
и выбор
сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ
Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

Выбор застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков
сдачи жилья в
эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы
минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек и репутацию
строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация
о жилищном
строительстве, достоверность которой обеспечивается
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».

Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости,
читайте в
нашей статье.

Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские
счета,
позволяющие обезопасить расчёт между
застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная
компания получает
доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если
застройщик не выполнит
свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах
работы с
ними читайте в статье.

Что нужно знать об ипотеке?

1. Залог

Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку
до полного исполнения
обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В
большинстве случаев банки требуют оформления
закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на
жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения
по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих
обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.

2. Страхование недвижимости

Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка,
поэтому залоговую квартиру
обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления
права
собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае
непредвиденных
обстоятельств.

3. Страхование заёмщика

Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может
обезопасить клиента,
например:

— страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной
нетрудоспособности или смерти
заёмщика.

— страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо
причинам потеряет
возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако
сумма
такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.

Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

Изучите доступные ипотечные кредиты

Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе
программы
«льготной ипотеки».

Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования

Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:

— возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —
21 год, а максимальный
возраст на
дату погашения кредита до 65-70 лет

— стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте
трудоустройства

— платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает
регулярные выплаты, поэтому
кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика

— гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

Для подачи заявки на ипотеку:

1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:

— паспорт

— документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может
быть заработная плата,
пенсия,
доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов,
а подтверждает доходы выпиской
из ПФР, которую сам же заказывает.

Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями
выбранной
ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно
потребуется
свидетельство о рождении ребёнка.

2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или
обратитесь в
офис кредитной
организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится
до 90 дней на поиск
жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.

3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения
банком. Перед
этим
удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.

4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его
подписать.
Если вам
встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно
проверьте
корректность всех указанных в документе данных.

5. Подпишите договор для получения кредита.

Принятие квартиры от застройщика

Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право
собственности на ипотечную
квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для
осуществления
регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый
государственный
реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным
собственником жилья.

Ещё несколько советов

1. Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту
вы использовали
средства материнского
(семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности
на недвижимость
после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.

2. Оформите имущественный налоговый вычет,
чтобы вернуть часть выплаченных средств.

Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать
риски при
заключении сделки.