Ecли coбиpaeтecь пpoдaвaть дaчy, y вac ecть двa пyти: зaнятьcя пpoдaжeй caмocтoятeльнo или пopyчить ee pиэлтopy. Pиэлтop вoзьмeт пpoцeнт зa cвoи ycлyги, нo cдeлaeт вce быcтpo, кaчecтвeннo, c гapaнтиями финaнcoвoй бeзoпacнocти. Caмocтoятeльнaя пpoдaжa зaймeт бoльшe вpeмeни, нo пoзвoлит cэкoнoмить cpeдcтвa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть дaчy caмoмy бeз пocpeдникoв — пoшaгoвaя инcтpyкция пoмoжeт нe cдeлaть oшибoк и пoвыcить cтoимocть нeдвижимocти.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли плaниpyeтe пpoдaвaть дaчy нe ceйчac, a в бyдyщeм, cмoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить динaмикy цeн. Нaйдитe 5–10 oбъявлeний o пpoдaжe пpимepнo oдинaкoвыx дaч и зaпoмнитe или зaпишитe иx cтoимocть, либo нaйдитe cpeднюю цeнy и зaпoмнитe ee. Кaждый ceзoн cмoтpитe, кaк мeняeтcя цeнa: тaк cмoжeтe нaйти caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи, кoгдa cтoимocть нeдвижимocти вышe.
Ecли нeт вpeмeни или жeлaния cлeдить зa pынкoм нeдвижимocти, иcпoльзyйтe coвeты, кaк быcтpo и выгoднo пpoдaть дaчy. Pиэлтopы oтмeчaют, чтo caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи — лeтo: вpeмя, кoгдa вce oтдыxaют, в тoм чиcлe и нa дaчныx yчacткax. 3имoй cтoимocть нeдвижимocти cнижaeтcя пpимepнo нa 10–15%, в peдкиx cлyчaяx — нa 20–25%. Ecли зaxoтитe пpoдaть дaчy пo «лeтнeй» cтoимocти в зимний пepиoд, cкopee вceгo, нe cмoжeтe пpивлeчь пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй.
Coбepитe дoкyмeнты
Coбиpaть дoкyмeнты для пpoдaжи дaчнoгo yчacткa лyчшe зapaнee, чтoбы мoжнo былo быcтpo oфopмить cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлю. Baм пoнaдoбитcя цeлый пaкeт дoкyмeнтoв:
📁 Bыпиcкa из EГPН. Ee мoжнo зaкaзaть oнлaйн нa caйтe Pocpeecтpa, взять личнo в Pocpeecтpe или ближaйшeм MФЦ. Cтoимocть зaвиcит oт фopмы дoкyмeнтa и cпocoбa пoдaчи зaявки. Bыпиcкa «yбивaeт» cpaзy двyx зaйцeв: вo-пepвыx, пoкaзывaeт пoкyпaтeлю, чтo вы дeйcтвитeльнo являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, вo-втopыx, дoкaзывaeт, чтo нa нeдвижимocти нeт никaкиx oгpaничeний и apecтoв. Лyчшe зaкaзaть двe выпиcки — oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и нa caмy дaчy.
📁 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaвeц нe имeeт пpaвa пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть c дoлгaми. Пoэтoмy нyжнo пoгacить вce зaдoлжeннocти пepeд тeм, кaк выcтaвлять дaчy нa пpoдaжy, a пoтoм взять cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти в caдoвo-дaчнoм тoвapищecтвe. Ee oбычнo выдaют в дeнь oбpaщeния.
📁 Texничecкиe дoкyмeнты. Bы дoлжны бyдeтe пepeдaть пoкyпaтeлю пpoeкт гaзификaции и пoдвeдeния дpyгиx кoммyникaций, a тaкжe тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть. Texничecкий плaн здaния мoжнo cдeлaть в БTИ, нo пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2–3 мecяцeв: лyчшe oбpaщaтьcя зa дoкyмeнтaми зapaнee. Кaдacтpoвый пacпopт oфopмляют в Pocpeecтpe. Ecли зeмля или дoм нe пocтaвлeны нa yчeт, нyжнo oбязaтeльнo cдeлaть этo.
📁 Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Ecли вы пoкyпaли дaчy вмecтe c cyпpyгoм, нyжнo пoлyчить oт нeгo paзpeшeниe нa пpoдaжy и нoтapиaльнo зaвepить eгo, пoтoмy чтo нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Ecли нa дaчy oфopмлeнa дoлeвaя coбcтвeннocть, нyжнo тaкжe пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв нeдвижимocти. A ecли oдин из влaдeльцeв нecoвepшeннoлeтний, нaдo бyдeт пoлyчить coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy.
Oфopмлeниe дoкyмeнтoв вceгдa мoжeт зaтянyтьcя нa бoльшee вpeмя, чeм вы paccчитывaли. Имeннo пoэтoмy лyчшe зaнятьcя cбopoм бyмaг зapaнee.
Ecли y вac нe oфopмлeнo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cдeлкy нe oдoбpят. B Pocpeecтpe нyжнo бyдeт oбязaтeльнo пpeдocтaвить cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa, выпиcкy из EГPН или дpyгиe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы являeтecь влaдeльцeм oбъeктa. Пoэтoмy ecли дaчa былa выдaнa в бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe или пoлyчeнa в нacлeдcтвo бeз oфopмлeния, пpивaтизиpyйтe ee.
Пpoдaть пpивaтизиpoвaннyю дaчy выгoднee. Кoнeчнo, мoжнo пpoдaть и нeзapeгиcтpиpoвaнный oбъeкт, нo пpидeтcя cильнo cнизить цeнy, пoтoмy чтo пoкyпaтeль бyдeт pиcкoвaть.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Mнoгиe pиэлтopы peкoмeндyют, кaк выгoднo пpoдaть caдoвый yчacтoк — пoдгoтoвить eгo к пpocмoтpy. Oпpятныe, пpивлeкaтeльныe oбъeкты нeдвижимocти вceгдa цeнятcя вышe пo cpaвнeнию c тeми, зa кoтopыми нe yxaживaли.
Чтoбы пoвыcить цeннocть oбъeктa в глaзax пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй:
🔹 yбepитe cтapyю мeбeль, пoлoмaннyю бытoвyю тexникy и дpyгoй xлaм из клaдoвoй, из кoмнaт, c yчacткa — нaпpимep, вывeзитe иx нa cвaлкy;
🔹 пpибepитecь нa yчacткe: пoкocитe тpaвy, yбepитe cпилeнныe дepeвья, cлoжитe aккypaтнo caдoвый инвeнтapь или дpyгиe пpeдмeты;
🔹 cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт — нaпpимep, пoклeйтe нoвыe oбoи, пoкpacьтe зaбop, пoпpaвьтe кaлиткy, ycтaнoвитe плинтyca;
🔹 пpoвepьтe кpoвлю — ocмoтpитe ee, ycтpaнитe зaзopы, ecли oни ecть, cдeлaйтe тaк, чтoбы кpышa нe тeклa;
🔹 oтpeмoнтиpyйтe кoммyникaции — пoчинитe пpoвoдкy и cиcтeмy вoдocнaбжeния, пpoвepьтe paбoтocпocoбнocть гaзoвoгo oбopyдoвaния;
🔹 yдeлитe вpeмя xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм нa yчacткe: пpибepитecь в ниx или cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт.
Чeм лyчшe бyдeт выглядeть нeдвижимocть, тeм дopoжe cмoжeтe ee пpoдaть. Нa pынкe вышe вceгo цeнятcя oбъeкты, кoтopыe нe тpeбyют влoжeний — ecли cмoжeтe пpeдлoжить пoкyпaтeлям тaкoй, мoжнo бyдeт нaзнaчить выгoднyю цeнy.
Oпpeдeлитe cтoимocть
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Пpимитe oплaтy
Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть дeньги пo тpeм cцeнapиям:
💵 дo пoдпиcaния ДКП — в этoм cлyчae пoкyпaтeль pиcкyeт, пoэтoмy нeмнoгиe coглaшaютcя нa этoт cпocoб пepeдaчи cpeдcтв;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП, нo дo eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe: oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe cнижaeт pиcки и для пpoдaвцa, и для пoкyпaтeля.
Нaпpимep, мoжнo пoдпиcaть дoгoвop и пpийти в Pocpeecтp для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, и пoлyчить дeньги пepeд тeм, кaк зaйти в кaбинeт.
B любoм cлyчae мoжeтe нaпиcaть пoкyпaтeлю pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeжныx cpeдcтв. Oнa cнизит ypoвeнь pиcкa для пoкyпaтeля, пoтoмy чтo pacпиcкa в cлyчae cпopoв дoкaжeт фaкт пoлyчeния дeнeг oт нeгo. Ecли нaпишeтe pacпиcкy, чeлoвeк бyдeт бoльшe дoвepять вaм.
Пepeдaвaть дeньги мoжнo paзными cпocoбaми: нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкyю кapтy или pacчeтный cчeт в oпpeдeлeннoм бaнкe. Cпocoб pacчeтa пpoпиcывaют зapaнee в ДКП: нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт пepeчиcлить cpeдcтвa нa cчeт, yкaжитe в дoгoвope дaтy пepeчиcлeния и peквизиты для пepeвoдa.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
Вы мечтали о загородном уюте, но жизнь вносит свои коррективы и на первый план выходят другие потребности: купить машину, сделать ремонт в квартире, оплатить учебу детей. Одно из решений – продать загородный дом или участок.
Загородный коттедж с гаражом и приусадебным участком может быть хорошим вложением средств для своего хозяина
Сегодня мы поговорим как продать дачу без посредников и какие документы нужны при продаже дачи.
Если вы приняли решение о продаже загородного дома или дачи, важно определиться, будете ли продавать сами или обратитесь к специалистам
Стоит ли обращаться к посреднику?
Когда владелец жилья и сада хочет их продать, есть два пути: обратиться к риелтору или выставлять на продажу имущество самому. В каждом подходе свои плюсы и минусы. С риелтором задача существенно упрощается, но с ним придется поделиться прибылью.
Продаются и покупаются совершенно разные загородные дома, на каждый вид недвижимости найдется свой покупатель, важно просто подождать
Преимущества продажи с риелтором
Когда обращаешься к знающему посреднику, продать постройку с огородом проще и процесс пойдет быстрее. Риэлтор подскажет какие документы нужны для продажи дачи и как оформить продажу дачи правильно.
Специалист по продаже и покупке недвижимости, подскажет, какой пакет документов потребуется от вас по закону, если вы хотите продать свой загородный дом
“Обращаясь к квалифицированному специалисту, вы получите максимальную прибыль и сократите сроки продажи своего объекта.Рекомендую серьезно относится к составлению договора купли-продажи и обращаться за его составлением к профессионалам”.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Недостатки продажи с риелтором
Конечно, услуги посредников не бесплатные. В среднем гонорары агентства или риелтора будут где-то 2-5% от сделки, а это внушительная сумма, особенно если недвижимость не из дешевых. У столичных агентств нередко есть фиксированная ставка. На первичном рынке аппетиты посредников обычно скромнее, так как у них мощная конкуренция со стороны отделов продаж, а вот на вторичном рынке руки у них развязаны, так что комиссия с продавцов снимается максимальная. К тому же риэлтор может попросить владельца снизить цену, чтобы продать объект быстрее.
Если чувствуете уверенность в своих силах, попробуйте продать недвижимость самостоятельно. Это не так сложно, главное не принимать поспешных решений и быть внимательным к деталям. А мы подскажем какие документы нужны для продажи дачного участка и дома, какие подводные камни бывают и на что сначала обратить внимание.
За свои услуги по продаже дома риелтор возьмет определенный процент от сделки и вам следует к этому подготовиться
Как продать недостроенный дом с земельным участком?
Недостроенное жилье пользуется хорошим спросом на рынке за счет привлекательной цены, но здесь есть тонкости, связанные с оформлением документов для продажи садового участка.
Если дому уже много лет и новый владелец хочет его снести, нужно получить документы, подтверждающие, что дом ветхий:
- Кадастровый паспорт здания из БТИ;
- Кадастровый паспорт приусадебного участка из службы ФУЗКК.
Не каждый может себе позволить купить целый дом с хозяйственными постройками, гаражом и участком, поэтому недостроенные дома пользуются хорошим спросом
Чтобы продать недостроенное жилье, нужно составить:
- Договор о купле-продаже;
- Техпаспорт;
- Свидетельство о владении объектом незавершенного строительства;
- Проект постройки с эскизом.
Техпаспорт составляется в БТИ. Для БТИ заранее сделайте ксерокопии всех нужных документов.
Подготовка к продаже дома подразумевает необходимость подготовить довольно много документов, но это того стоит
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?
Даже если ваш дом официально не зарегистрирован, можно собрать документы для продажи дачи, однако цена объекта будет значительно ниже, так как будущий владелец автоматически берет на себя все риски и хлопоты по оформлению разрешений. Пользоваться недвижимостью можно и без постановки ее на учет, но вот при продаже, дарении или получении банковских кредитов сразу начинаются проблемы.
Продать земельный участок с незарегистрированным домом вполне возможно, но это может вызвать ряд осложнений и такой дом будет оценен дешевле
Если дом достроен, то продавец может его зарегистрировать по ускоренной процедуре, воспользовавшись программой «Дачная амнистия». В противном случае добросовестный продавец обязан предупредить покупателя, что жилье не стоит на учете в Росреестре.
Если дом не зарегистрирован в Росреестре, вы, как продавец, обязаны предупредить об этом потенциального покупателя,чтобы он знал о статусе недвижимости
Перечень документов для продажи дачи
Если вы задумываетесь, как продать дачу и садовый участок, то эта статья может быть вам очень полезной. Перечень необходимых документов не слишком длинный, но нужно быть внимательным к деталям.
Свидетельство о праве собственности на имущество
Свидетельство о праве собственности многими все еще воспринимается как основной документ для продажи дачи с земельным участком. До недавнего времени так и было, но из-за перехода на цифровой документооборот с 2016 г. такие свидетельства перестали выдавать. Ранее выданные свидетельства сохраняют свою юридическую силу, но теперь главным документом стала выписка из Реестра недвижимости (ЕГРН).
Коттедж с террасой в колониальном стиле может стать прекрасным приобретением, особенно, если все документы на этот дом в порядке
Техническая документация на землю
Чтобы продать дачный участок, нужно собрать техническую документацию на землю, которая включает две части: текстовую и графическую. У каждого участка должны быть кадастровый номер и межевое дело. Чтобы их получить, нужно обратиться в БТИ и заказать услуги кадастрового инженера. При согласии владельцев или местной администрации отдельные участки можно соединять или наоборот делить на части. Границы участка утверждаются дважды: на карте и непосредственно на местности. Чтобы яснее очертить пределы земельного участка на местности, используются межевые знаки. Если участок заканчивается возле речки, дороги, забора или возле других линейных или заметных границ, то межевые знаки использовать необязательно.
Некоторые покупатели стремятся приобрести готовый дом с ухоженным приусадебным участком, потому что не готовы тратить время на строительство загородного коттеджа
Межевое дело
Межевое дело – правоустанавливающий документ, где собраны все важные характеристики земельного надела. Межевое дело нужно, чтобы зарегистрировать право собственности на участок. Чтобы продать дачу в снт, купить участок, подарить землю и т.д. тоже нужно межевое дело.
Этапы создания межевого дела:
- Найти координаты участка и отметить границы на карте;
- Зафиксировать положение надела на местности;
- Рассчитать фактическую площадь земельного участка;
- Создать топографический чертеж.
Чтобы создать межевое дело в сжатые сроки, можно обратиться в частную фирму. Как правило, они работают без выходных.
Даже если вы покупаете небольшой дачный домик с приусадебным участком в 10 соток, следует проверить,чтобы вся документация была в порядке
Правоустанавливающие документы на землевладение
Важный документ для продажи дачи, а также главный правоустанавливающий документ на землевладение – справка о регистрации, сделанная в Госреестре.
Другие документы, подтверждающие право на землевладение:
- Свидетельство, подтверждающее права на собственность;
- Свидетельство на бессрочное пользование землей;
- Свидетельство про наследственное владение землей;
- Акт от государства на владение или пользование землей, выданный Совмином РСФСР в 1991 году.
Согласие жены/мужа на продажу дачи
Чтобы продать садовый участок, нужно собрать немало документов, в том числе – согласие жены/мужа. С 2019 года подтверждение требуется только от продавца.
Без согласия второй половинки продавать земельный надел можно, если:
- Продавцу завещали или подарили участок;
- Продавец владел участком до свадьбы;
- Муж и жена развелись и разделили имущество в суде;
- Есть брачный договор, где указано, что супруг или супруга не претендует на землю.
Для подтверждения нужна не только выписка из Госреестра, но и документы о переходе права собственности: брачный договор, свидетельство о дарении или получении наследства и т.д.
Стоимость загородного коттеджа во многом зависит и от его расположения, и от состояния коммуникаций, и от того, есть ли у хозяина полный перечень документов на него
Рыночную стоимость дома и земельного участка как правило очень сложно оценить, часто бывает мало аналогов и нужно иметь большой опыт и знания, как правильно работать с объектом загородной недвижимости.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Выписка из Единого Государственного Реестра
Сейчас главный документ, чтобы оформить продажу дачи, это выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). С 2017 года она заменяет все другие выписки, которые раньше выдавали Кадастровая палата и Росреестр. Сегодня выписку из ЕГРН можно получить в одном из центров госулуг лично или онлайн. В центре госуслуг нужно написать заявление. С 2021 года выписку можно также бесплатно получить онлайн на сайте государственных услуг в Личном кабинете.
Начиная с 2017 года в России главным документом на дома, квартиры, земельные участки выступает выписка из Единого государственного реестра недвижимости
Справка об отсутствии долгов
Когда продавец собирает документы для продажи дачи с земельным участком, хорошо, если там будет справка об отсутствии долгов, это повышает доверие потенциальных покупателей. Ее можно получить в Межрегиональной инспекции Федеральной налоговой службы (МИ ФНС). Чтобы получить такую справку, нужно обратиться в ФНС по месту прописки. Документ сделают в течение 10 дней (без учета выходных). Также можно получить такую справку онлайн через сайт Госуслуг. Для получения документа пользователь сначала должен авторизоваться в системе.
Какие инстанции занимаются данным вопросом?
Когда продаешь дачу без посредников, придется сначала обойти несколько инстанций, чтобы собрать нужные бумаги. Хорошо, что многие документы сейчас можно заказать онлайн на сайте госуслуг. Справка о регистрации получается из Госреестра. Справку об отсутствии долгов можно получить в ФНС России. Чтобы сделать кадастровый паспорт здания и техпаспорт, нужно связаться с БТИ. Многие заказывают документы у частных контор, потому что так получается быстрее и проще, хотя и дороже.
Прежде чем принять решение о продаже загородного дома или дачи, очень важно проконсультироваться со специалистами и выяснить рыночную стоимость имущества
Договор купли-продажи дачи
Чтобы продать дачный участок, нужно заключить договор купли-продажи, который означает переход прав собственности к новому владельцу. Составляют договор с учетом действующих законодательных норм. Зарегистрировать нового хозяина нужно в Росреестре.
Договор следует составить минимум в трех экземплярах: один выдается покупателю, один остается у продавца, а еще один экземпляр передается в регистрационные органы.
Когда совершается сделка, то документы купли-продажи подготавливают в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и регистрационных органов. В наше время документы хранятся и в электронном виде в том числе
Образец договора купли-продажи дачи
Важный документ для продажи дачного участка – договор купли-продажи.
Единой формы нет, участники купли-продажи могут редактировать текст договора, исходя из своих реалий и потребностей.
Типовый договор включает в себя:
- Предмет заключаемой сделки;
- Цену и способ оплаты;
- Права и обязанности покупателя и продавца;
- Передачу недвижимости;
- Определение форс-мажорных обстоятельств;
- Способ разрешения споров;
- Адреса и другие контакты сторон (телефоны, эл. почта и т.д.).
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи нужен при продаже дачи и земельного участка.
Во время совершения сделки проставляется дата и стороны ставят свои подписи под документом, подтверждая тем самым, что прочли, поняли и согласны со всеми пунктами договора.
Можно составить договор купли-продажи самостоятельно, ориентируясь на образец, а можно искать помощи у юриста. Он проанализирует потребности клиента, подготовит документ и потом согласует с клиентом.
Существуют типовые договора купли-продажи на дачные дома и загородные коттеджи, земельные участки с недостроенной недвижимостью
Для того чтобы выбрать правильное время для заключения сделки, надо знать индикаторы рынка, в какую сторону движется рынок недвижимости, если он растет то можно и подождать, а если падает, то чем дольше ждешь, тем больше в итоге потеряешь.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Оформление земли
Для продажи садового участка все документы должны быть в порядке: как на землю, так и на дом.
Чтобы оформить на себя участок земли, нужно совершить ряд действий:
- Провести межевание;
- Получить кадастровый паспорт;
- Подготовить все нужные документы;
- Оплатить госпошлину;
- Подать документы и ожидать решения;
- Получить свидетельство, подтверждающее право собственности.
Земельный надел можно оформить не только на одного человека. Существует также совместная и долевая собственность.
Продажа загородной недвижимости подразумевает оформление документов и на земельный участок, и на дом
Оформление дома
При продаже дачи нужны документы, подтверждающие, что вы и есть ее законный владелец. Если вы построили на своей земле новый дом, нужно оформить на него право собственности.
Для этого нужно подать в Росреестр:
- Разрешение на строительство;
- Кадастровый паспорт объекта;
- Для жилого дома дополнительно свидетельство про ввод в эксплуатацию;
- Чек про оплату госпошлины;
- Паспорт владельца;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Пользоваться домом без документов можно, но никакие сделки провести с ним не получится (купить, продать, подарить, взять банковский кредит и т.д.).
Зачастую процесс продажи загородного дома может сильно затянуться из-за того, что необходимо заказывать определенные документы, которых нет в наличии
Как зарегистрировать куплю-продажу дачи в СНТ
СНТ – это садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать дачу в СНТ, нужно сделать ряд шагов:
1. Решить как вы будете ее продавать: самостоятельно или через посредников.
2. Собрать документы:
- Выписку из ЕГРН, подтверждающая право владения на земельный участок и на дом;
- Свидетельство про оценку недвижимости;
- Технический и кадастровый паспорта;
- План межевания;
- Если дом в долевой собственности, то нотариально заверенное согласие других собственников;
- Согласие органов опеки, если в доме проживают дети;
- Нотариально заверенное согласие супруга, если дом был куплен в браке;
- Выписка из домовой книги;
- Паспорт владельца.
3. Подготовить дом и участок к продаже, чтобы они производили хорошее впечатление на потенциальных покупателей.
4. Определиться с ценой. Чтобы было легче, можно поискать объявления про продажу домов, похожих на ваш.
5. Подать объявление на разные торговые площадки.
6. Взять задаток, выдав будущему покупателю расписку.
7. Оформить договор купли-продажи, не забыв, что продавец должен будет заплатить налог в размере 13% суммы государству.
Продавать загородный дом можно как самостоятельно, размещая объявления на различных площадках, так и, обратившись к специалисту, риелтору
Подводим итоги
Если перед вами стоит задача – продать дачу с земельным участком, то здесь есть два пути: а) делать все самостоятельно или б) обратиться к риелтору, который за свои услуги возьмет фиксированную плату или процент с продажи. Если вы хотите продать дом быстро и без хлопот – выбирайте посредника. Если вам важно получить максимальную прибыль и все документы в порядке – продавайте самостоятельно.
С 2016 главный документ – выписка из ЕГРН на участок и дом, при этом выданные ранее свидетельства не теряют юридической силы. Дом с полным пакетом документов вызывает большее доверие со стороны покупателей. Чтобы сделка купли-продажи прошла произошла быстро и выгодно, подготовьте также межевое дело, кадастровый паспорт участка и справку о регистрации из Госреестра. Также может понадобиться согласие супруга и органов опеки (если в доме проживают дети). Не лишней будет также справка об отсутствии долгов.
Смело беритесь за дело и уже скоро вы сможете пересчитывать деньги от удачной сделки!
Специалисты пугают: продать дачу стало сложно. Спрос упал, и, если фазенда не вписывается в какие-то особо расхожие предпочтения покупателей, предложение может зависнуть на годы.Хотя из-за пандемии напротив наметился четкий тренд на желание людей жить за городом. Впрочем, не все зависит только от экономической ситуации. Действия самого продавца также могут как отдалить сделку, так и ее приблизить.
Пошаговая инструкция для продажи дачи
1. Проверьте, есть ли у вас в наличии все необходимые документы на дом и землю
Это важно, потому что из-за необходимости что-то дооформить вы можете потерять покупателя. Не все бумаги получаются за день-два — процедуры могут затянуться, а покупатель не захочет ждать все лето, пока вы с ними наконец справитесь и будете готовы заключить сделку.
Обратите внимание: у вас должен быть отдельный комплект документов на землю и на сам дом. Права и на то, и на другое должны быть зарегистрированы в ЕГРН (единый госреестр недвижимости), участок — стоять на кадастровом учете. Имейте в виду, что покупатель может оказаться грамотным и, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра, самостоятельно проверить, все ли у вас с правами на недвижимость хорошо с юридической точки зрения.
2. Заплатите долги
Недоимка по земельному налогу и налогу на имущество в виде ваших дачных строений может оказаться препятствием для сделки. То же касается долгов за электричество и прочие коммунальные услуги, которые присутствуют у вас на даче.
3. Приценитесь
Параллельно с подготовкой документов можно провести небольшое маркетинговое исследование — почем сейчас реально продать аналогичную дачу в вашем районе. Самый простой способ — обзвонить несколько риелторских агентств и затем сверить их показания.
Только не надо в разговоре приукрашивать ситуацию и рассказывать, что у вас шикарный двухэтажный дом, в котором можно жить даже зимой, в то время как вы продаете щитовой домик. Вы ведь пока не с потенциальным покупателем торгуетесь, а хотите получить максимально адекватную оценку.
Не стоит слишком ориентироваться на цены в объявлениях — во многих случаях они завышены и что-то продать в соответствии с этими «хотелками» нереально. Тем более — еще в этом сезоне.
4. Приведите дачу в порядок
Уберите весь хлам с участка, приведите его и сам дом в презентабельный вид (см. ниже основные ошибки продавцов). Не откладывайте это дело до того, как вам кто-то позвонит. Вполне вероятно, что дачу надо будет показывать срочно — и у вас уже не будет времени что-то там улучшить.
5. Готовим объявление
Объявление о продаже — это первое, что видят потенциальные покупатели. И если оно не вызывает интереса, то и последнее. Главное, на что советуют обратить внимание специалисты, — фотографии. Чем их больше, тем лучше. Снимки должны свидетельствовать о достоинствах вашей фазенды, а вовсе не наоборот. Как ни странно, хотя это вроде бы все понимают, на практике многие публикуют что-то из серии «ну как смогли, так смогли». Вполне пристойные фотографии сейчас действительно можно сделать и любым мобильником. Но для этого все-таки надо приложить некоторые усилия. Итак…
- Фото должны быть четкими и правильно отражать цвета. У покупателя не должно складываться ощущения, что вы специально снимали дом в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
- В кадре не должно быть лишних деталей, отвлекающих внимание от достоинств вашего объекта. На фотографиях не нужны люди, одежда, сложенные друг на друга пластиковые стулья и т. п. Тем более туда не должны попадать мусор или грязная посуда (чистую тоже лучше убрать в шкаф).
- Попробуйте разные позиции для съемки. Одно и то же помещение может выглядеть как просторным и светлым, так и клетушкой — в зависимости от ракурса.
- Заранее сложно угадать, на что именно может запасть покупатель. Вполне вероятно, вовсе не на то, что нравится на вашей даче лично вам. Поэтому пусть на фото будет как можно больше интересных деталей. Кому-то важна веранда, на которой можно поставить самовар и пить чай, а для кого-то самое главное — хорошая баня.
Готовое объявление стоит развесить на максимальном количестве ресурсов, популярных в вашем регионе.
Не стоит игнорировать и социальные сети — пост на личной страничке, перепощенный «френдами» с их рекомендациями, может оказаться более действенным, чем стандартное объявление на портале недвижимости.
На заборе вокруг своего дачного участка также не забудьте повесить надпись «Продается» с номером своего сотового телефона.
6. Будьте вежливы, но снимите «розовые очки»
Показ — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не затягивайте переговоры — постарайтесь, чтобы потенциальный покупатель сразу же мог посмотреть ваш объект.
Рекомендуется быть дружелюбными. Однако это не значит, что покупателю надо рассказывать всю историю семьи и вообще донимать излишней болтливостью и информацией, которая по большому счету отношения к делу не имеет. Соблюдайте обычный этикет.
Также не стоит оказывать излишнее давление или пытаться отвести глаза от недостатков, которые сложно не заметить. Ваша задача — показать себя человеком честным и адекватным, с которым можно иметь дело.
В свою очередь, не смотрите на потенциального покупателя сквозь «розовые очки». Первое впечатление, как правило, не обманывает. Если вам по каким-то причинам кажется, что «что-то тут не то», лучше поверить себе и проявить бдительность. Мошенничества на дачном рынке — до сих пор не редкость. Будьте осторожны и в том случае, если покупатель без явных на то причин сразу набивается вам в друзья — это не очень хороший признак.
7. Заключаем договор купли-продажи и регистрируем сделку
Это можно сделать как через нотариуса (обойдется дороже), так и в простой письменной форме. Образец простой формы договора легко найти в интернете. Однако если вы в своей юридической грамотности не уверены, лучше все-таки обратиться за помощью к нотариусу.
Договор нужно составить и подписать в трех экземплярах — для покупателя, продавца и Росреестра.
Есть случаи, когда возможна только нотариальная форма договора. Например, если среди собственников земли и дома есть несовершеннолетние.
Важный момент: если дача покупалась в браке, потребуется нотариальное согласие на сделку от супруги (супруга) продавца.
С заключенным договором и документами на дачу продавцу и покупателю надо прийти в Росреестр — для регистрации перехода прав собственности. Если сделка заключается через нотариуса, больше никуда ходить не надо — нотариус вправе сам передать документы на регистрацию.
Но в любом случае стоит помнить: полноправным собственником покупатель станет только после того, как переход прав собственности пройдет госрегистрацию в Росреестре. Если каких-то документов не хватает, они неправильно оформлены или вызывают сомнение, регистратор вправе приостановить сделку и потребовать проделать «работу над ошибками».
Характерные ошибки
Разбираем самые характерные заблуждения, которые мешают продать свою дачную недвижимость
Ошибка 1
«Пять лет назад было дороже — дешевле не отдам!»
Это, по словам риэлторов, самая расхожая ошибка продавцов. Завышенная — по нынешним понятиям — цена сразу отпугивает покупателей. Раньше многие придерживались тактики: вот когда найдется заинтересованный человек, тогда и поговорим с ним о скидках. Но сейчас она уже не работает, большинство покупателей даже не смотрят предложения, которые изначально не соответствуют их бюджету.
А насколько расходятся желания продавцов и желания покупателей, говорит хотя бы пример Московской области. За среднестатистическую подмосковную дачу просят 5,3 млн рублей. Покупают же в основном, по словам риэлторов, то, что не дороже 3 млн. В других регионах ситуация аналогичная — с поправкой на уровень цен.
Если ваше объявление вывешено на достаточно приличных ресурсах, а звонков нет вообще — очевидно, что цену надо снизить.
Конечно, психологически тяжело смириться с тем, что еще несколько лет назад недвижимость можно было продать дороже. Но ждать возвращения прежних времен — не лучшая стратегия, ожидание может сильно затянуться.
Отдельный случай — если ваша дача далеко не суперсовременная и находится в неудобном с точки зрения транспорта месте. Большинство нынешних покупателей недвижимости, хоть и не в состоянии заплатить много, в то же время не готовы к удобствам на улице и к тому, что воду надо носить ведрами из колонки. Или к тому, что до фазенды нужно добираться три часа на электричке. Если не случится каких-то совсем уж неожиданных катаклизмов, цены на такую недвижимость, по прогнозам, будут только падать.
Ошибка 2
«Нашу купят ради яблонь и огорода»
— Если раньше дачный участок был, как правило, местом, где люди занимались огородом и садом, то сегодня большинство дачников использует его для отдыха, — делятся наблюдениями в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
То есть плодоносящие яблони — это, конечно, хорошо. Но только в том случае, если это не единственное достоинство фазенды. Основное значение все-таки имеет дом — можно ли там более-менее комфортно ночевать и проводить время.
Вообще один из советов риэлторов: участок и постройки надо хотя бы внешне привести в такой вид, чтобы они вызывали ассоциации с отдыхом от городской суеты, а не с необходимостью еще и в выходные много и тяжело трудиться. Пусть при входе взгляд падает на клумбу с цветами, а не на ржавую бочку и в беспорядке разбросанные грабли-тяпки-лопаты. Уберите весь мусор, спилите засохшие ветки, скосите траву. И выкиньте из дома разваливающуюся «бабушкину» мебель, привезенную 20 лет назад из городской квартиры. Пусть лучше в комнатах будет пусто и создается ощущение простора, чем они окажутся забиты хламом, который явно не пригодится новым владельцам.
Ошибка 3
«Чинить ничего не буду»
Как мы уже говорили, нынешние покупатели не готовы тратить лишние деньги. Потому в первую очередь расходятся объекты, которые не требуют серьезных вложений. Полностью перестраивать дом, вложив туда большую сумму, чем та, за которую его реально продать, конечно, не стоит. Но очень желательно привести его в жилой вид. Заменить разбитые стекла, покрасить рамы, поправить покосившееся крыльцо, ликвидировать протечки крыши, починить забор.
Ошибка 4
«Ну и пусть без удобств, зато большая»
Сейчас логика обратная: больше спрос на дома небольшие (легче протопить, дешевле обслуживать, меньше налог), но хотя бы с минимальными удобствами. Понятно, что специально проводить водопровод и делать канализацию, чтобы успешнее продать свой домик, вы не будете. Но стоит помнить об этом, когда вы выставляете цену: лишние метры — гораздо меньшее конкурентное преимущество, чем туалет и горячая вода в доме.
Ошибка 5
«Документы — формальность, договоримся»
Лет десять назад такое сходило с рук. Но сейчас покупатель пошел более грамотный, да и выбор большой. При прочих равных условиях гораздо легче продать участок с «современными» документами на землю и постройки и установленными границами (сделано межевание).
Еще один момент. Некоторые думают: вот найду покупателя — тогда все и оформлю, чего заранее дергаться. Стоит иметь в виду: конкуренция сейчас велика, процесс оформления может затянуться, и не факт, что покупатель будет готов ждать.
Как продать дом или
земельный участок быстро и выгодно
Пошаговая инструкция для собственника
Загородные дома и дачи в СНТ все чаще появляются в объявлениях о продаже. Люди массово продают загородную недвижимость, ведь для современного поколения содержать собственную дачу стало непривлекательным. Поэтому количество предложений растет, а спрос по-прежнему остается невысоким. Не удивительно, что любого владельца дачи интересует вопрос о том, как продать дом с земельным участком быстро и выгодно. В этом поможет наша пошаговая инструкция.
Можно ли продать дом без участка?
Но сначала сразу обозначим важную особенность, которая отличает продажу загородного дома от городской квартиры. Если во многоквартирных домах вы продаете только жилые квадратные метры, то в частном доме к ним добавляется еще и земля. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ, нельзя продать дом без участка, на котором он построен.
При составлении договора купли-продажи в нем потребуется отдельно прописывать характеристики и земли, и дома. И если это условие не выполняется, документ будет признан недействительным.
Сервис для председателей СНТ
и садоводов
Сэкономьте время, нервы и деньги для решения всех задач СНТ.
Оставьте время на семью!
Шаг № 1. Определяемся со способом продажи
Продать частный дом можно двумя способами:
- своими силами;
- с помощью риелтора.
Если вы решите продать дачу самостоятельно, то сэкономите деньги, но потратите больше времени и сил на поиск покупателя. Вам придется размещать объявления, показывать дом, вести переговоры, готовить документы, решать вопросы с задатком перед заключением сделки.
Если к продаже дачи и участка подключится риелтор, то, вероятнее всего, продать недвижимость получится быстрее. Правда, и здесь есть свои минусы. Во-первых, работу специалиста нужно оплатить. Во-вторых, проверенного профессионала придется поискать: по рекомендациям или отзывам в интернете. Наконец, в-третьих, риелтор может попросить вас снизить цену на недвижимость, чтобы продать ее быстрее.
У каждого способа продажи есть свои недостатки. И, принимая решение, определитесь, что для вас важнее, — продать дом с участком быстро или без дополнительных затрат.
Важно! Оформить регистрацию на даче можно только в том случае, если земля под домом является частной собственностью владельца недвижимости. Если участок принадлежит муниципалитету, сначала придется заняться его приватизацией. Также важно обратить внимание и на статус земель. Если дача построена на территории сельскохозяйственного назначения, присвоить ей статус жилого помещения не получится.
Шаг № 2. Собираем документы
Одна из главных задач продавца — обеспечить юридическую чистоту сделки. Это значит, что перед продажей дома вы должны подготовить полный комплект документов. В него входят:
- паспорт, удостоверяющий личность владельца;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом и участок;
- кадастровый и технический паспорт;
- свидетельство, выданное при оценке недвижимости;
- выписка из домовой книги;
- согласие всех собственников, заверенное нотариусом, если дом находится в долевой собственности;
- нотариальное согласие супруга, если дом приобретен в браке;
- согласие органов опеки,если в доме зарегистрирован несовершеннолетний;
- план межевания.
В дополнение к этому комплекту от вас может понадобиться документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Например, это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования.
Шаг № 3. Готовим дом и участок к продаже
Если вы хотите продать землю с домом в СНТ максимально быстро, не поленитесь приготовить территорию и внутренние помещения к визиту потенциальных покупателей. Участок и сама дача должны производить хорошее впечатление. Иногда чистота и аккуратность владельца ценится выше, чем дорогой ремонт. Чтобы немного поднять цену, перед продажей можно сделать косметический ремонт, устранить неисправности оборудования.
Психологи уверены: будущий владелец дома принимает решение о покупке в первые 15 секунд. Поэтому заинтересовать покупателя нужно еще на подходе к дому. Постарайтесь, чтобы внешний облик постройки был максимально презентабельным — начиная от забора и участка и заканчивая фасадом дома.
Шаг № 4. Выполняем межевание
Перед продажей собственнику потребуется определить точные границы участка, на которых расположен дом. Не исключено, что недвижимость уже поставлена на кадастровый учет и границы земли были установлены ранее. Проверить эту информацию можно с помощью публичной кадастровой карты, опубликованной на сайте Росреестра.
Если данных об участке там не окажется, сначала придется провести межевание и только потом приступать к продаже.
Однако процедура индивидуального межевания стоит недешево и отнимает у владельца немало времени. Поэтому возникает закономерный вопрос: можно ли продать земельный участок без межевания?
Наличие кадастрового номера — обязательное условие для продажи земли. И если этот номер еще не внесен в базы Росреестра, можно заранее обсудить этот вопрос с покупателем. Затем заключить с ним предварительный договор купли-продажи, получить задаток и после этого провести работы по межеванию.
Важно! Отсутствие кадастрового паспорта часто вызывает недоверие. И если вы хотите продать земельный участок с домом быстро, то лучше заранее подготовить все документы.
Шаг № 5. Определяемся с ценой
Если стоимость дома будет слишком высокой, на него вряд ли найдется покупатель. Но продавать недвижимость за бесценок тоже не хочется. Как же определить рыночную стоимость дома и участка?
В первую очередь, можно обратиться за помощью в СРО — саморегулируемую организацию оценщиков. Специалист приедет на ваш участок и выдаст официальное заключение с указанием рыночной цены на недвижимость.
Оценить дом можно и самостоятельно. Для этого нужно учесть несколько основных факторов:
- площадь постройки и участка;
- юридическую чистоту и наличие всех нужных для продажи документов;
- местоположение и условия проживания (экология, удаленность от дорог, близость водоемов, ландшафт и т.д.);
- техническое состояние дома (год постройки, внешний вид, внутреннее обустройство);
- наличие инфраструктуры поблизости (магазины, детские площадки, подъездные пути и т.д.);
- наличие дополнительных хозяйственных построек;
- готовность к сделке (если в доме нет прописанных людей, в нем никто не живет, покупатель сможет заехать в максимально короткие сроки после заключения сделки).
Чтобы лучше сориентироваться в ценах на рынке, поищите в интернете объявления о продаже домов со схожими характеристиками. На основе цен можно определиться со стоимостью.
Важно! Выставляя определенную цену, будьте готовы, что покупатель будет торговаться. Поэтому сразу определите ценовую планку, ниже которой вы не готовы опускаться при продаже дома.
Шаг № 6. Подаем объявление
Когда вы определились с ценой, можно выставлять объявление о продаже. Постарайтесь сделать около 10-15 фотографий дома с разных ракурсов — внутри и снаружи, чтобы покупатель мог по фотографиям получить как можно больше информации об объекте.
Составляя объявление о продаже дома с участком, не забудьте и про описание. В нем укажите:
- местоположение объекта;
- все важные характеристики дома и участка;
- преимущества и особенности недвижимости;
- стоимость.
Также пропишите, что вы являетесь собственником и лично продаете недвижимость, которая принадлежит вам. Такое упоминание значительно повысит лояльность покупателей.
Если у дома есть видимые недостатки, мягко и ненавязчиво укажите на них и следом сообщите о своей готовности к торгу.
Разместите объявление на всех возможных площадках, укажите актуальный номер телефона, отвечайте на звонки, поступающие от потенциальных покупателей и договаривайтесь о встрече. Показывая дом, будьте вежливы и гостеприимны.
Шаг № 7. Берем задаток
Как только будущий владелец вашего дома будет найден, рекомендуем закрепить договоренность о покупке с помощью внесения задатка. Процедура подготовки документов и составления договора купли-продажи займет некоторое время. Важно, чтобы покупатель не нашел другой вариант и не отказался от покупки.
Именно для этого и нужен задаток. Получая от покупателя определенную сумму денег, вы будете уверены, что сделка состоится. Для будущего владельца задаток станет гарантией того, что понравившийся ему дом не уйдет к другим покупателям.
Обговорите сумму задатка и подкрепите факт получения денег распиской. Остальная часть оплаты за дом и участок будет внесена после заключения сделки.
Шаг № 8. Оформляем договор купли-продажи
Это главный документ, который будет подтверждать право перехода собственности от продавца к покупателю. Договор оформляется в трех экземплярах и содержит полную информацию о доме и участке, а также паспортные данные каждой из сторон.
Составляя документ, можно воспользоваться стандартным шаблоном, вписав в него актуальную информацию. Также вы всегда можете обратиться к юристам «СНТклуба», которые помогут составить юридически правильный документ и ничего не упустить.
Договор вступает в силу, как только он будет подписан каждой из сторон. Далее покупатель передает продавцу деньги за дом, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости. Остается лишь зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, и сделка будет завершена.
Но не забывайте о том, что после продажи участка бывшему собственнику придется заплатить налог в пользу государства в размере 13% от суммы прибыли.
Частые вопросы при продаже дома и участка
Как продать дачу через МФЦ?
Полностью провести сделку по купле-продаже загородной недвижимости через многофункциональный центр не получится: подписать ДКП и передать деньги нужно до визита в МФЦ. В самом центре можно официально зарегистрировать договор, после чего он вступит в законную силу. Многофункциональный центр примет ваши документы и направит их в Росреестр.
Можно ли продать участок, если дом на нем не достроен?
Продать недостроенный дом можно, но вот зарегистрировать незавершенное строительство проблемно. Если дача не значится в Росреестре, значит, и передать право собственности на нее нельзя. В таком случае владелец недвижимости официально передает покупателю только земельный участок. Недостроенное здание, которое на нем находится, в договоре купли-продажи не прописывают. Стоимость постройки включают в цену земли. А после проведения сделки новый владелец уже самостоятельно завершает строительство и занимается регистрацией дома.
Как продать дом без земельного участка?
Земельный кодекс РФ утверждает, что земельный участок и построенный на нем дом — это единое целое, и продать землю без дачи не получится. Если в договоре не будет прописан пункт о передаче участка вместе со строением, то такой документ будет считаться недействительным. Однако в этом правиле есть и свои исключения. Согласно статье 35 ЗК РФ, дом и земля не являются единым целым, если:
- владелец планирует продать часть постройки, которую нельзя выделить на практике вместе с участком земли;
- земля, на которой находится здание, изъята из оборота.
Можно ли продать часть земельного участка?
Да, возможно. Но если у земельного участка — несколько собственников, все они должны дать свое согласие на продажу. Чтобы новый владелец мог свободно распоряжаться долей участка, ее нужно выделить официально — с помощью межевания.
Можно ли продать участок, выделенный многодетной семье?
Предполагается, что на таком участке проживают дети. Поэтому продать землю можно только с согласия органов опеки и с учетом интересов несовершеннолетних.
Если у вас остались вопросы по продаже загородного участка и дома, вы всегда можете обратиться за помощью к юристам «СНТклуба». Первая консультация — бесплатно!
Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной
Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.
Эксперты в статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.
«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Ольга Фрик, нотариус:
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.
Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.
«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.
Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
С потенциальными покупателями продавец должен вести себя доброжелательно и отвечать на все вопросы
(Фото: pexels.com)
Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.
Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Как оформить сделку
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Все документы на дом и участок должны быть в полном порядке
(Фото: Klaus Ohlenschlдger/DPA/TASS)
Как вести расчеты
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.