Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция сбербанк онлайн

Рассмотрим пошагово, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, когда это возможно, а когда нет. Варианты и инструкции, важные нюансы. Ситуации, когда совершить продажу не получится. Бробанк.ру собрал полную информацию.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Начнем с ответа на этот вопрос. У вас есть квартира, приобретенная за счет ипотечных средств, взятых вами в долг в Сбербанке. И вы намерены продать эту недвижимость и потратить вырученные деньги на другие цели, например, купить квартиру в другом городе, переехать в частный дом, приобрести более дорогое или дешевое жилье и пр. На деле цели не играют роли.

Если рассматривать, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, то это невозможно сделать с помощью классической сделки купли-продажи недвижимости. Все дело в том, что купленная вами в кредит квартира стала залогом по сделке, и обременение снимется только тогда, когда обязательство будет полностью закрыто, когда ипотека будет закрыта.

Вы можете попытаться провести такую сделку, даже найти покупателя и составить договор купли-продажи. Но эту сделку завернут в Росреестре и не выполнят переоформление собственности в связи с наложенным на объект обременением. Это строго соблюдается, а наличие обременения в силу ипотеки отображается в выписке ЕГРН, которую в том числе будет видеть и покупатель (то есть его в заблуждение тоже не ввести).

Стандартная продажа квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, невозможна, так как квартира находится под обременением банка до момента полного закрытия ссуды. Для этого залог и оформляется, чтобы заемщик не смог ее реализовать, а у банка была дополнительная защита.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка

Но все же нельзя сказать, что такая сделка невозможна. Ее можно провести как самостоятельно, так и с привлечением банка. Как именно все будет происходить — зависит от обстоятельств. Мы рассмотрим все методы продажи, которые могут быть применены. Но помните, что если без согласия и сопровождения банка не обойтись, он может завернуть сделку, не разрешит ее провести.

Через досрочное погашение ипотеки

Это самый простой способ продажи квартиры в ипотеке Сбербанка. Обременение с заложенного объекта снимается только в случае полного закрытия долга. Оно может быть как досрочным, так и плановым по графику — это значения не имеет.

После досрочного закрытия ипотечного кредита обременение снимается, в итоге вы можете беспрепятственно реализовать объект кому угодно на любых условиях — это уже ваша квартира без ограничений.

В схеме только одна проблема — где найти деньги на то, чтобы закрыть ипотеку досрочно. Это крупный кредит, поэтому придется сразу выложить круглую сумму. Можно взять на эти цели потребительский кредит, продать машину, занять у родственников. А после продажи возместите эти “потери”.

Как продать квартиру в ипотеке у Сбербанка в этом случае:

1. Обратитесь в Сбербанк, чтобы узнать сумму, необходимую для досрочного погашения ипотечного кредита. Информацию можно получить в Сбербанк Онлайн.
2. Положите на открытый в Сбербанке счет эту сумму.
3. Изыщите средства в нужном объеме и подайте в Сбербанк Онлайн заявление на досрочное погашение ссуды. Выберете счет, с которого система спишет для этого деньги.
4. После подтверждения полного погашения долга по ипотеке Сбербанк сам в течение двух дней запустит процесс снятия обременения. Заемщику ничего делать не нужно.
5. Обременение снимается в течение 30 дней. После выполнения этого действия банк присылает уже бывшему заемщику информационное СМС-сообщение.
6. Теперь в выписке из ЕГРН, которая обязательно заказывается для регистрации сделки купли-продажи квартиры, не будет отметки об обременении в силу ипотеки. Гражданин стал полноценным собственником и может делать с недвижимостью что угодно.

Продать ипотечную квартиру по такой схеме можно вообще без проблем. Это самый лучший способ. Проблемой может стать только отсутствие личных средств на досрочное закрытие кредита.

Покупатель закрывает ипотеку досрочно

Если у заемщика нет денег на досрочное погашение ипотеки Сбера, можно попробовать возложить это на потенциального покупателя. Но тут есть проблема — еще нужно поискать человека, который согласится на такую сделку, которая несет некоторые риски.

Если вы планируете продать квартиру в ипотеке Сбербанка нестандартным способом, будьте готовы к тому, что недвижимость будет реализована только с дисконтом (со скидкой). Иначе проблемный объект просто никого не заинтересует.

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, в этом случае:

1. Находите покупателя, который будет готов дать деньги (частично или полностью) до момента заключения договора купли-продажи. Эти деньги пойдут на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Закрываете ссуду полностью досрочно, ждете снятие обременения с квартиры в течение 30 дней.
3. Завершаете сделку, заключая окончательный договор купли-продажи и перерегистрацией прав собственности.

Чаще всего такие сделки проводятся с привлечением агентств или юристов, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Поэтому придется потратиться и на их услуги. Дело в том, что здесь нужно грамотно заключить нестандартный договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого покупатель заранее рассчитывается с продавцом, а продавец в свою очередь обязуется закрыть ипотеку досрочно в определенный период времени и после передать права собственности.

При таких сделках покупатель обычно сначала передает продавцу сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки, а после его выполнения и снятия обременения переводит остаток.

Продажа с согласия банка

Еще один вариант продать квартиру с ипотекой от Сбербанка — получить его согласие на эту сделку. Например, у вас возникли финансовые сложности, и вы больше не можете вносить ежемесячные платежи, или купленная ранее квартира вас более не устраивает.

Тогда вы идете в Сбербанк и говорите о том, что хотите отказаться от ипотеки и продать квартиру, чтобы часть вырученных средств потратить на досрочное закрытие ссуды, а часть получить на руки (если эта часть останется).

В этом случае Сбер по ситуации будет принимать решение. Обычно если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации, банк все же идет на встречу и дает “добро”. В иных случаях он может отказать, на что имеет полное право. Тогда заемщику придется пользоваться досрочным погашением (одним из двух методов, указанных выше).

Как будет происходить сделка в этом случае:

1. Банк сам инициирует продажу заложенного объекта по своим каналам с установлением дисконта, например, минус 20% от рыночной цены.
2. Часто на такие объекты, которые реализуются под контролем банка, заранее есть очередь. Это своего рода бизнес, когда предприниматели скупают ипотечные квартиры с дисконтом и после перепродают их по рыночной цене.
3. После нахождения покупателя вступает в игру юридический отдела Сбера, который составляет как нужно договор, ведет расчеты с покупателем. Заемщик фактически ничего не делает.
4. После улаживания сделки полученными от покупателя деньгами банк закрывает ипотеку досрочно, новый покупатель регистрирует на себя квартиру. Если от денег остается какой-то остаток, он перечисляются бывшему заемщику.

При этом если покупатель планирует приобретение ипотечной квартиры также ипотеку от Сбербанка, он может это сделать, если соответствует требованиям банка.

При выборе такой схемы с сопровождением банка (более простой для заемщика) можно найти покупателя и самому и привести его в Сбер.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку Сбербанка

Например, вы приобрели в ипотеку однокомнатную квартиру, но через 2-3 года семья стала больше (или финансовые возможности выше), и вы пришли к пониманию того, что вам нужна более просторная квартира или дом. При таком раскладе возникнет желание избавиться от первой ипотеки и оформить новую в том же Сбере, который, в принципе, устраивает вас по всем параметрам.

В этом случае продажа ипотечной квартиры также будет проходить по одной из схем, указанных выше. Идеальный вариант — занять деньги и закрыть ипотеку досрочно или найти покупателя, который согласится заранее передать деньги продавцу для досрочного гашения.

Или можете также обратиться в Сбербанк и рассказать о своем намерении. Если банк примет решение помочь, он сопроводит сделку (но квартира уйдет с дисконтом). И в этом случае оформление следом новой ипотеки будет важным фактором, шансы на получение помощи и разрешения от Сбера будут выше: он не лишается заемщика, будет получать с него прибыль дальше.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку у Сбербанка:

1. Если не получается снять обременение с первой квартиры, придется обращаться в банк, рассказывать о своих планах. Обязательно скажите, что намерены оформить ипотеку на другой объект — это повысит лояльность банка.
2. Скорее всего, для начала банк попросит подать заявку на ипотеку. Ему нужно снова изучить заемщика и его уровень платежеспособности, чтобы понять, можно ли с ним связываться в рамках другой сделки.
3. Если вынесено положительное решение, у заемщика есть 2 месяца, чтобы продать прежнюю ипотечную квартиру (столько действует решение банка). В течение двух месяцев нужно найти покупателя на квартиру. Можно и искать самому, и надеяться на инструменты Сбербанка.
4. Когда покупатель находится, Сбербанк сопровождает сделку купли-продажи и снимает обременение с объекта. Если от сделки остаются деньги, они передаются продавцу, можно направить их на первый взнос.
5. Параллельно поискам покупателя на первую квартиру заемщик начинает поиск той, на которую будет оформлена новая ипотека, собирает документы, проводит оценку.
6. После окончательной продажи первого объекта заключается новый ипотечный договор, обременение накладывается уже на новую квартиру.

Схема примерная. Она зависит от конкретной ситуации и от отношения банка к такой сделке и заемщику.

Так что, продать ипотечную квартиру Сбербанка вполне реально, но заемщику придется постараться, чтобы найти покупателя и быть готовым к тому, что придется применять дисконт — иначе потенциально проблемный юридический объект никого не заинтересует.

Частые вопросы

Комментарии: 0

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected].

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

• самостоятельная продажа
• продажа при помощи Сбербанка
• продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

• найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
• с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
• погасить задолженность перед банком
• собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
• оформить договор покупки-продажи квартиры
• зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

• оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
• одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
• выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
• получение документального подтверждения о снятии обременения
• получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Риски для покупателя квартиры:

• продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
• продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
• отказ в регистрации сделки

Риски для продавца ипотечной квартиры:

• продавец рискует в том случае, если расчеты производятся через банк, который оказался неплатежеспособным

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1)     Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2)     Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1.      Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2.      Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3.      Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

Плюсы:

— после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

— если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

Минусы:

— по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

— стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

— проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме.  В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Плюсы:

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

— Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

— Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

Минусы:

— В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия»!!! Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

— После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

— Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

— по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

— В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

— у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

—  Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

—  многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

— стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

https://realty.ria.ru/20210819/kvartira-1746356281.html

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру — Недвижимость РИА Новости, 19.01.2022

Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру

Продать ипотечную квартиру в России вполне реально, такие сделки не редкость и существует несколько схем их реализации, заявил старший управляющий директор,… Недвижимость РИА Новости, 19.01.2022

2021-08-19T14:18

2021-08-19T14:18

2022-01-19T17:59

ипотека

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

сбербанк россии

жилье

россия

банки

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_0579d6ae68994cf3324530054da0e29a.jpg

МОСКВА, 19 авг — РИА Новости. Продать ипотечную квартиру в России вполне реально, такие сделки не редкость и существует несколько схем их реализации, заявил старший управляющий директор, главный аналитик блока «Финансы» Сбербанка Михаил Матовников.Примерно 3–5% ипотечных квартир продаются с использованием разных схем, через них проходит каждый 20-й заемщик.Чтобы не отпугивать покупателейПроще всего продать квартиру без обременений. Для этого заемщики ищут деньги и гасят ипотеку. Матовников привел в пример заемщиков, которые рефинансируют ипотеку потребительским кредитом. По его словам, иногда это имеет смысл, даже если какую-то часть процентов придется переплатить на время обслуживания потребительского кредита во время продажи квартиры.»Это достаточно распространенная ситуация. Мы даже изучали, зачем люди берут потребительские кредиты для погашения ипотеки. Самый типичный случай – это продать (квартиру – ред.) и не иметь вообще никаких ограничений, и не отпугивать покупателей квартиры, потому что она ипотечная», — пояснил он.Если у покупателя наличные деньги, а не ипотечный кредит, одна из распространенных схем – заключение предварительного договора купли-продажи, по которому покупатель дает аванс в сумме ипотечного кредита, который должен быть направлен на погашения долга. В данном случае оформляется расписка об обязанности продавца использовать аванс по назначению.»Дальше снимается обременение и соответственно все идет по схеме номер один. Но откровенно говоря, эта схема для покупателя немного страшная, она несет очень большие риски для покупателя (риск использования аванса не на погашение ипотеки — ред.). Такие схемы требуют очень высокого уровня доверия между сторонами», — рассказал эксперт.Две ипотекиВ остальных схемах, по словам Матовникова, активное участие принимают банки. В первых двух кредитные организации не задействованы.В случае, когда покупатель на покупку квартиры берет ипотеку, схема зависит от того, в каком банке заложена покупаемая квартира. Так, если кредит покупателя и залог — в одном банке, то в такой ситуации всю сложную работу проделывает кредитная организация.Сначала покупатель берет ипотечный кредит, под него оформляется второе обременение на ту же самую квартиру. Дальше деньги направляются на погашение кредита продавца, и банк снимает обременение с квартиры.»В этой ситуации ни у кого: ни у банка, ни у покупателя, ни у продавца нет рисков, что что-то пойдет не так, например, сделку не зарегистрирует Росреестр, ситуация редкая, но возможная. Но в данном случае все риски сняты», — заявил Матовников.Обязан платить по двум кредитамДалее эксперт рассмотрел случай, когда ипотечный кредит на продаваемую квартиру в одном банке, а кредит покупателя – в другом. «Наверное, возможны схемы, когда два банка договорились и все сделали, но риски обычно оказываются неприемлемыми для банков», — пояснил он.В основном схема купли-продажи выглядит так: продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку в том банке, где у покупателя — кредит на покупку жилья. Таким образом, получается переход в схему, описанную выше, когда всю документальная работу делает уже банк, отметил эксперт.Из-за сложности схемы, такая переплата может измеряться десятками тысяч рублей. Но это достаточно отработанная схема, добавил он.

https://realty.ria.ru/20210608/ipoteka-1735683842.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

https://realty.ria.ru/20210531/vasev-1734647573.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

россия

2021

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_1b5fe2a5b3f3fed390646a761d197164.jpg

ипотека, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), сбербанк россии, жилье, россия, банки

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

После покупки квартиры с привлечением заемных средств, новый владелец получает права собственности на жилье. Но, поскольку недвижимость была приобретена в ипотеку, в выписке ЕГРН будет указано, что на объект наложено ограничение. Фактически ваши квадратные метры остаются в залоге у банка до выплаты кредита. 

Когда заходить речь о продажи жилья, вставет вопрос: Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке у банка? Продать квартиру с ипотекой возможно, но для совершения купли-продажи необходимо получить разрешение от финансовой организации, от которой были получены деньги на покупку жилья. Таким образом кредитор страхует себя от невозврата займа. Если вы перестанете погашать кредит, банк вправе продать жилплощадь и вернуть себе денежные средства.

Права и обязанности участников ипотечного кредитования регламентируются ФЗ РФ № 102. Согласно ст. 29 указанного закона собственник жилплощади вправе использовать объект по своему усмотрению. Он может жить на территории квартиры, регистрировать других жильцов, сдавать помещение в аренду. 

Особенности распоряжения залогового имущества зафиксированы в ст. 37 законопроекта. В ней указано, что продажа ипотечной квартиры возможна только при положительном решении банка-кредитора.

Найти объект

Когда продают ипотечную квартиру

Частыми причинами продажи квартир могут быть:

1. Невозможность погашать кредит — заемщик потерял источник дохода и больше не может вносить ежемесячные платежи;
2. Улучшение жилищных условий — владелец квартиры имеет желание и возможность купить жилье большей площади;
3. Личные причины — расторжение брака, неудобная транспортная развязка, конфликты с соседями все эти причины могут побудить собственника ипотечного жилья решиться на его продажу.

Риски при продаже квартиры находящейся в залоге

Продавец ипотечного жилья практически ничем не рискует при отчуждении имущества. Вырученные деньги он получает сразу после регистрации сделки в росреестре. Для покупателя можно выделить следующие риски:

1. Возможность оспаривания сделки — если продавец не получил одобрение банка на куплю-продажу, регистрацию имущественных прав нового владельца могут приостановить;
2. Отсутствие необходимых документов — если для сделки не были оформлены нужные в конкретном случае бланки (согласие опеки, разрешение от мужа или жены) ее могут расторгнуть;
3. Претензии банка к предмету сделки — кредитор тщательно проверяет объект недвижимости, поскольку в случае невыплаты кредита он будет его реализовывать и возвращать деньги. Если в ходе проверки будут выявлены незаконные перепланировки, дефекты жилья, банк вправе дать отказ на продажу квартиры в ипотеке.

Нужно ли разрешение банка

Продать квартиру с ипотекой нельзя без одобрения кредитора. Пока вы не погасили задолженность по ипотечному займу любые юридические операции с залоговой недвижимостью проводятся с разрешения залогодержателя.

Как получить согласие банка

Чтобы заручиться согласием кредитора на продажу недвижимости, необходимо отправить заявление с указанием причины отчуждения имущества. Если банку подходят условия сделки, он ее одобрит. Для получения согласия от финансовой организации, заявитель должен погасить ипотеку одним из следующих способов:

• Самостоятельное досрочное погашение кредита;
• Выплата задолженности из вырученной после продажи ипотечной квартиры суммы;
• Переписать оставшуюся часть долга на нового собственника;
• Продажа залогового жилья на торгах.

Если банк не дает согласия

Получите вы отказ или разрешение от кредитора на продажу квартиры в ипотеке зависит от следующих обстоятельств:

• Выбранный способ выплаты задолженности;
• Размер процентной ставки;
• Срок кредитования;
• Фактическое состояние жилплощади и ее рентабельность.

Если банк не одобрит сделку, продавец может найти покупателя, который готов предоставить задаток наличными. Полученные средства владелец использует для погашения кредита и закрывает ипотеку. После этого между субъектами сделки оформляется стандартный договор купли-продажи.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру с ипотекой можно несколькими способами. Ниже рассмотрим каждый из вариантов более подробно.

Досрочная выплата ипотеки

Чтобы продать залоговую квартиру проще всего полностью погасить кредит и снять обременение с квартиры. После погашения ипотеки банк не имеет больше прав на недвижимость и собственник вправе осуществлять любые юридические сделки без его согласия. Досрочно выплатить кредит можно с помощью денег покупателя. Этапы процедуры следующие:

• Стороны составляют предварительный договор, где указаны условия отчуждения имущества, порядок расчетов, стоимость предмета сделки;
• Покупатель передает задаток продавцу, который используется для погашения кредита;
• После снятия обременения с квартиры в росреестре, происходит передача права собственности новому владельцу;
• Стороны заключают куплю-продажу с учетом уже полученной суммы от покупателя.

Этот способ продажи квартиры в ипотеке связан с рисками для покупателя. Недобросовестный продавец может после погашения кредита попытаться отказаться от своих обязательств. В этом случае необходимо обжаловать сделку в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является одним из участников сделки. Покупатель деньга на погашение задолженности отдает кредитору, а остаток по сумме — продавцу. В этом случае расчеты проводятся с помощью двух банковских ячеек. После погашения ипотеки и снятия ограничения, стороны оформляют куплю-продажу и регистрируют сделку в росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Если у покупателя нет полной суммы, покрывающей стоимость недвижимости с учетом ипотеки, он может купить квартиру вместе с обязательствами продавца. В этом случае новый собственник выплачивает разницу между оценочной стоимостью жилья и долгом по кредиту. А на остаток суммы оформляет ипотеку на себя. Условия кредитования могут остаться прежними или другими.

Продажа ипотечного жилья банком

Данный вид отчуждения залогового имущества применяется, если у заемщика есть просрочки по кредиту или он уведомил банк, что больше не имеет возможности погашать задолженность. В этом случае кредитор проводит самостоятельную оценку недвижимости и выставляет ее на торги. Покупатель никак не может повлиять на ход сделки.

Продать с помощью рефинансирования

Продавец может оформить кредит на погашение ипотеки в другом банке. После погашения задолженности он продает квартиру и из вырученных денег сразу же возвращает новый кредит. Важно понимать, что чем дольше будет длится каждый этап сделки, тем дороже она вам обойдется. Чтобы не платить проценты сразу по двум кредитам, необходимо в течение месяца оформить и зарегистрировать договор купли продажи.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Как правило, стоимость залогового имущества несколько ниже рыночных цен на недвижимость. Этот факт привлекает риэлторов. Прежде чем договариваться о продаже квартиры в ипотеке агентству недвижимости нужно уточнить размер комиссии за оформление документов, которую берет агент.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы продать ипотечную квартиру необходимо заручится согласием залогодержателя, подготовить документы, найти покупателя и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Получить согласие банка на продажу

После принятия решения о продаже залогового имущества, собственник должен обратиться в банк, уточнить сумму задолженности и написать заявление с указанием причины отчуждения объекта. После рассмотрения заявки кредитор дает разрешение на сделку.

Собрать документы на продажу квартиры в ипотеке

Полный список документов, который нужно подготовить для продажи залогового имущества, зависит от требований кредитора и особенностей сделки. В базовый перечень входят следующие бумаги:

• Паспорт продавца или свидетельство о рождении, если владелец не достиг совершеннолетия;
• Выписка ЕГРН;
• Техпаспорт на жилплощадь;
• Документ, на основании которого возникло имущественное право;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из домовой книги, в которой указан список зарегистрированных на территории объекта лиц;
• Согласие на сделку от законной второй половины продавца (если он состоит в браке);
• Оценочная стоимость недвижимости.

Указанный список бланков может быть расширен по требованию банка. Выписка из ЕГРН — один из основных документов, который содержит характеристики недвижимости. В нем отображены параметры объекта, ФИО собственников, имеющиеся обременения. Справка позволяет проверить имущество на юридическую чистоту.

Если вам нужно срочно получить выписку из ЕГРН, лучше воспользоваться онлайн-порталом ЕГРНка.ру. На сервисе получить документ можно в течение часа. Электронная версия выписки заверяется ЭЦП госрегистратора и равнозначна бумажному варианту.

Выставить жилье на продажу и найти покупателя

Способ поиска потенциального покупателя может быть разным. Вы можете продать ипотечную квартиру знакомым, воспользоваться интернет-площадками или привлечь риэлтора для продажи. Если вы решили прибегнуть к помощи агентства недвижимости, нужно заранее выяснить стоимость услуг.

Определиться с вариантом продажи ипотечной квартиры

После того, как появился претендент на жилье, нужно определиться со способ погашения ипотеки. Если покупатель согласен предоставить задаток, составляйте предварительный договор и выплачивайте задолженность. После этого можно снять обременение и оформлять куплю-продажу.

Заключить сделку купли-продажи

Соглашение по отчуждению недвижимости содержит описание предмета сделки, порядок расчетов и правила передачи недвижимости. Сделка подлежит обязательной регистрации в росреестре. После внесения изменений в базу госрегистратора, покупатель становится полноценным собственником.

Получить денежные средства

Способ передачи денег за квартиру зависит от выбранного способа продажи объекта. Если покупатель рассчитывается наличными, передать сумму он может через банковскую ячейку или перевести на расчетный счет продавца.

Поставить квартиру на учет в Росреестре на нового владельца

Покупатель вступает в права собственности после регистрации сделки в Едином реестре. Документальным подтверждением его полномочий является выписка из ЕГРН. Чтобы удостовериться, что жилье на самом деле теперь принадлежит вам, достаточно заказать справку. Получить документ онлайн за час можно на сервисе EGRNKA.RU.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Образец выписки 

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже квартиры с ипотекой продавец обязан выплатить налог. Если имущество принадлежало владельцу более пяти лет, он освобождается от этой обязанности. Для уменьшения расходов, которые следуют после продажи ипотечной квартиры, можно оформить налоговый вычет (один миллион рублей) или уменьшить размер вычитаемого НДФЛ.

Если продавец решил получить вычет, ему необходимо из полученной суммы за жилье отнять 1 млн. Тринадцать процентов из остатка — это и есть налоговый сбор. Например, если квартиру продали за три миллиона, остаток получает два. Следовательно в казну нужно заплатить 260 тыс. руб. (2 000 000*0,13).

Источник: https://egrnka.info/info/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Часто задаваемые вопросы