Как заработать на ипотеке схема пошаговая инструкция

Квартира, которая окупает ипотеку и приносит доход, — миф или реальность, подсчитал по текущим ценам и ставкам для «РБК Инвестиций» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов

В 2023 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются, уверены эксперты «ЦИАН.Аналитики». Рыночные ставки по ипотеке уже растут и могут вырасти еще больше, если Банк России повысит ключевую ставку. Он дал к этому сигнал на последнем заседании совета директоров, такой же прогноз дают аналитики. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья. Перебалансировка спроса и предложения арендных квартир откроет хорошие возможности для инвесторов в недвижимость, особенно для тех, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке.

Как стать рантье и сколько можно заработать на недвижимости, взятой в ипотеку, «РБК Инвестициям» рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Кроме того, эксперт подсчитал, какими должны быть первоначальный взнос и ставка по ипотеке, арендная ставка, которая приносила бы доход, и траты на оснащение квартиры, а также составил таблицу для самостоятельных расчетов инвесторов.

1. Взнос по ипотеке
2. Ипотечная ставка
3. Арендная ставка
4. Расходы на содержание
5. Пример расчета доходности и таблица для собственных расчетов
6. Средняя доходность недвижимости в России и по городам

Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 9%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет на уровне вклада в банке — порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки).

В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.

Например, если ипотеку взяли под 7% (на первичном рынке есть ставки еще ниже), сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 10% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,9% годовых. Если взнос вырастет до 20%, то ваша доходность упадет до 9,6%, если вложите 50%, то получите 8,9% годовых при прочих равных.

Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 10% вы заработаете 7,9% годовых, с 20%-ным взносом — 8% годовых, с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.

Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора. Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах. Например, при тех же стандартных параметрах и ставках, как сейчас, для Москвы при росте цен на жилье на 1% в год доходность будет за все 20 лет почти нулевая — сколько вложил, столько и вернул с учетом ренты и прироста; если 2%, то доходность — около 3% годовых; если 3% — то почти 5%, зависимость нелинейная.

Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры

Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения. Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.

Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.

Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.

Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.

Рантье получает выгоду и благодаря инфляции — рост цен на жилье происходит именно из-за нее. Если инфляция ускорится, скажем, до 10%, то вы свои ипотечные платежи перекроете доходами с аренды уже через десять лет, несмотря на «драконовскую» ставку по займу.

Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.

Какими могут быть траты на оснащение инвестиционной квартиры и как это скажется на ее доходности

В среднем по миру нормальная вилка для расходов на аренду — это 1–3% стоимости жилья в год. Если это перевести в деньги, то станет ясно, что в России примерно те же цифры. Например, для квартиры стоимостью ₽10 млн расход 2% — это ₽200 тыс. в год, что как раз соответствует ремонту раз в пять лет примерно на ₽700 тыс. (около ₽20 тыс. на метр) и ₽300 тыс. за коммуналку и налоги (₽5 тыс. в месяц, или ₽60 тыс. в год). Эти 2% следует вычитать из расчетной доходности, приведенной выше. То есть если расчетная доходность 7,9%, то за минусом расходов на оснащение и обслуживание квартиры доходность будет составлять 5,9% годовых.

Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

• Ставка аренды (годовая) — 4%;
• рост цены на недвижимость, средний в год — 4,5%;
• ставка ипотеки — 9%;
• первоначальный взнос — 10%;
• срок кредита — 20 лет;
• стоимость квартиры — ₽10 млн.

При таких исходных данных цена квартиры за 20 лет с ₽10 млн вырастет до ₽23,079 млн, годовые арендные платежи за тот же период вырастут с ₽400 тыс. до ₽923 тыс., ипотечный платеж будет оставаться неизменным в размере ₽972 тыс. в год. Внутренняя доходность квартиры без учета расходов на ремонт и оснащение составит 7,9% годовых. Если регулярные траты на обслуживание квартиры порядка 2% от стоимости жилья в год, то доходность составит 5,9% годовых.

На какую доходность может рассчитывать инвестор в недвижимость в городах России

Доходность от долгосрочной сдачи квартир

Доходность от долгосрочной сдачи квартир в аренду с января по декабрь 2022 года снизилась с 5,4% до 5% годовых на первичном рынке и сохранилась на уровне 5,9% за тот же период на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики».

Максимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Челябинск: доходность первичного жилья — 6,6%, вторичного жилья — 7,5%;
• Ростов-на-Дону: доходность первичного жилья — 5,9%, вторичного жилья — 6,6%;
• Екатеринбург: доходность первичного жилья — 5,6%, вторичного жилья — 6,6%;
• Воронеж: доходность первичного жилья — 6%, вторичного жилья — 6,4%;
• Новосибирск: доходность первичного жилья — 5,3%, вторичного жилья — 6,3%.

Минимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Санкт-Петербург: доходность первичного жилья — 4,1%, вторичного жилья — 4,6%;
• Казань: доходность первичного жилья — 3,8%, вторичного жилья — 4,7%;
• Москва: доходность первичного жилья — 4,5%, вторичного жилья — 4,8%;
• Уфа: доходность первичного жилья — 4,4%, вторичного жилья — 5%;
• Нижний Новгород: доходность первичного жилья — 3,9%, вторичного жилья — 5,6%.

Доходность от посуточной сдачи квартир

Максимальную доходность при сдаче жилья посуточно среди локаций с наибольшим числом бронирований можно получить в экскурсионных городах. По данным «ЦИАН.Аналитики», максимальная средняя ставка посуточной аренды при заполняемости 50%, то есть две недели от всего месяца, в декабре 2022 года была в следующих городах России:

• Нижний Новгород — 11% годовых;
• Екатеринбург — 11%;
• Новосибирск — 10%.

В 2022 году из-за ограничений авиасообщения на юге России наблюдался нетипично высокий спрос на города-миллионники. В Сочи и Геленджике из-за дорогой недвижимости доходность составляет 6–7%, подсчитали эксперты «ЦИАН.Аналитики».

К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.

У меня трое детей и ипотека. Когда образовался излишек свободных средств, нужно было решить, что мы будем делать: погашать ипотеку или вкладывать их куда-то.

Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.

Какие были варианты

Мы многодетная семья из Петербурга. В начале 2019 года у нас родился третий ребенок, поэтому к началу 2020 мы получили государственные выплаты. В общей сложности вышло 735 305 Р. Если кратко, в эту сумму вошли прямые пособия, президентские выплаты на ипотеку и льготы на коммуналку.

Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.

Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.

Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т—Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:

«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».

В моем случае компания — это моя семья.

Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:

1. классические банковские вклады;
2. покупка недвижимости, чтобы потом ее сдать в аренду, — но с моими 700 тысячами я мог купить в лучшем случае комнату;
3. покупка новостройки в ипотеку по хорошей ставке;
4. вложения в акции. На самом деле такой вариант я не рассматривал, потому что не очень в этом разбирался, но в статью его добавил — для наглядности.

Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.

Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.

Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.

Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.

В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.

Рост цен на питерские новостройки за 2019 год я взял с сайта «Бюллетень недвижимости». Согласно их отчетности, квадратный метр новостроек в Петербурге с января по декабрь 2019 года подорожал с 108 000 до 118 000 Р. Это чуть больше 9% годовых.

Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.

Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.

Незастрахованными были только акции.

Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.

В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.

А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.

Таблица сравнения вариантов моих вложений

	Депозит	Комната	Новостройка	Акции
Порог входа	10 000 Р	1 000 000 Р	500 000 Р	10 000 Р
Доходность	6%	7%	9%	20%
Страховка	Есть	Де-факто есть: хоть как таковой страховки и нет, с комнатой вряд ли что-то случится	Эскроу	Нет
Быстрый доступ к средствам	Есть, но с потерей процентов	Нет	Нет	Есть
Итог	+	+	++	+++

По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.

Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.

Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:

1. Должно было подорожать тело кредита: 9% (подорожание новостроек) − 4,5% (проценты по кредиту) = чистые 4,5% на заемный капитал в 4 млн рублей.
2. А еще, как правило, квартиры дополнительно дорожают в процессе стройки. Я взял консервативную оценку в 10%.

Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.

Выбор застройщика

До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.

Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.

Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.

Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.

Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.

Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.

Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.

Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.

Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.

Застройщик — самый спорный пункт. Я исходил из репутации застройщика в интернете и количества сданных домов: компания, сдавшая уже 40—50 домов, надежнее, чем та, что строит всего лишь пятый дом.

Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.

Сравнение комплексов по ликвидности

	Кудрово	Мурино	Парнас	Шушары	Комендантский проспект
Прописка	Область	Область	Город	Город	Город
Метро	2 км	300 м	700 м	3 км	1 км
Рост стоимости квадратного метра	9%	9%	5%	11%	11%
Расположение по отношению к КАД	Внутри	Снаружи	Внутри	Снаружи	Внутри
Застройщик	Обычный	Не очень	Надежный	Надежный	Обычный

По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.

Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.

Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.

Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.

Выбор планировки и отделки

Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.

Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.

Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.

Процесс покупки

Я позвонил застройщику и договорился о встрече. В назначенное время приехал в офис, он находится там же, где и стройка, — у метро «Парнас». Полчаса я слушал рассказы о других отличных вариантах и дешевом паркинге. А потом выяснилось, что оформлять покупку надо не здесь.

Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.

В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.

После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.

График моих платежей по кредиту

Процентный период	Дата платежа	Ежемесячный платеж	Погашение основного долга	Погашение процентов	Остаток основного долга
1	30.04.2020	18 828,42 Р	3656,45 Р	15 171,97 Р	2 990 277,03 Р
2	01.06.2020	16 661 Р	3670,45 Р	12 990,55 Р	2 986 606,58 Р
3	30.06.2020	16 661 Р	3253,91 Р	13 407,09 Р	2 983 352,67 Р
4	31.07.2020	16 661 Р	3700,06 Р	12 960,94 Р	2 979 652,61 Р
5	31.08.2020	16 661 Р	3285,13 Р	13 375,87 Р	2 976 367,48 Р
6	30.09.2020	16 661 Р	3299,87 Р	13 361,13 Р	2 973 067,61 Р
7	02.11.2020	16 661 Р	3745,22 Р	12 915,78 Р	2 969 322,39 Р
8	30.11.2020	16 661 Р	3331,50 Р	13 329,50 Р	2 965 990,89 Р
9	31.12.2020	16 661 Р	3774,99 Р	12 886,01 Р	2 962 215,90 Р
10	01.02.2021	16 661 Р	3363,40 Р	13 297,60 Р	2 958 852,50 Р
11	01.03.2021	16 661 Р	3342,12 Р	13 318,88 Р	2 955 510,38 Р
12	31.03.2021	16 661 Р	4644,13 Р	12 016,87 Р	2 950 866,25 Р
13	30.04.2021	16 661 Р	3377,39 Р	13 283,61 Р	2 947 488,86 Р
14	31.05.2021	16 661 Р	3821,25 Р	12 839,75 Р	2 943 667,61 Р

В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.

В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.

Коронакризис и попытка продажи квартиры

2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.

Кроме того, я начал резко резать расходы:

1. Рефинансировал кредит на первую квартиру, снизив ежемесячный платеж в два раза — до 10 000 Р в месяц, а сейчас вообще подумываю о кредитных каникулах.
2. На изоляции, пока было много времени, разобрался со своими многочисленными счетами на коммунальные услуги: у меня бывшая коммунальная квартира, каждый месяц я получаю 16 платежек. Успел посудиться с управляющей компанией и выставить ей существенный штраф. В общем, там, где было возможно, я старался снизить расходы и повысить инвестиционный денежный поток.

Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.

В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.

Из пяти интересующихся покупателей в октябре 2020 с двумя мы встретились. Один внес за квартиру залог — 30 000 Р, а потом пропал на десять дней. После этого он вышел на связь и сказал, что от покупки отказывается. На все это время я снимал объявление, так как у меня уже был залог. Решив, что это знак, я отложил продажу до лучших времен. Залог остался мне.

Как происходит продажа квартиры по переуступке

Я вернулся к идее продажи квартиры в марте 2021 года. Снова выставил объявление, на этот раз с ценой 5 500 000 Р. Я был готов уступить, лишь бы продать побыстрее. По сути, я продавал не живую квартиру, а лишь право получить ключи у застройщика. Но быстро продать не получилось.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

Сначала мы пришли в наш банк и уточнили, можно ли продавать квартиру по переуступке — на юридическом языке это называется «договор цессии». Сделали мы это потому, что квартира находилась в ипотечном залоге у банка — нам в любом случае потребовалось бы его разрешение. Банк — «Дом-рф», бывшее АИЖК, — был не против. У него было два требования:

1. Все расчеты проводить через его отделение.
2. Погасить ипотечный кредит до снятия обременения и перехода права к покупателю.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

1. Договор долевого участия в строительстве между мной и компанией «Главстрой СПб».
2. Кредитный договор между мной и банком «Дом-рф».
3. Приходники на зачисление первоначального взноса в банк от февраля 2020 года.
4. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры по договору цессии — альтернативой может быть брачный договор.
5. Справку из банка «Дом-рф» о том, что у меня нет задолженности по ипотечному кредиту и я не допускал просрочек. В ней должна быть указана сумма остатка задолженности.
6. Справку из банка застройщика о том, что на эскроу-счете лежат средства в размере 100% от стоимости строящейся квартиры. Вот тут меня ждал сюрприз, потому что эскроу-счет у меня был открыт в другом банке: «Дом-рф» перечислил их в банк застройщика — «Газпромбанк». Мне пришлось идти в «Газпромбанк» за справкой о том, что деньги на эскроу-счете лежат и никуда не пропали. Эти деньги застройщик — «Главстрой СПб» — получит, только когда сдаст квартиру.

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

17 июня, получив документы о регистрации на нового собственника, мы пришли в банк «Дом-рф» с договором купли-продажи раскрывать аккредитив. Банк потребовал, чтобы при этом обязательно присутствовал и продавец, и покупатель. Я уже обрадовался, что сейчас мне отдадут деньги, но не тут-то было: аккредитив раскрыли, но дальше сообщили, что он должен «раскрываться» в течение одного рабочего дня — видимо, как хорошее вино. От меня в отделении потребовалось только показать паспорт операционистке. Непонятно, зачем было нужно мое присутствие.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Считаем прибыль

Официально я продал квартиру 19 мая 2021 года за 5 500 000 Р.

В моем договоре купли-продажи квадратный метр этой квартиры стоил 83 250 Р. Ровно через год, в феврале 2021, в квартирах аналогичной планировки в моем доме квадратный метр стоил уже 125 500 Р. Сыграл роль и рост цен, и то, что стройка движется к завершению: согласно документам застройщика, построено уже 70%.

По этой метрике прибыльность — 50% годовых.

Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.

Итак, числа.

Всего я вложил в квартиру 987 422 Р

Первый взнос	748 000 Р
Нотариальные расходы для подготовки ДДУ и доверенности от супруги	4000 Р
Уплачено процентов	185 156 Р
Погашено основного долга	50 266 Р

Квартиру я продал за 5 500 000 Р, частью из этих денег погасил остаток основного долга — 2 955 210 Р. После продажи на руках у меня осталось 2 544 790 Р.

Из этой суммы для правильного расчета прибыльности на вложенный капитал нужно вычесть 13% НДФЛ, хотя он еще не уплачен. При расчете налога можно вычесть из дохода расходы на покупку, включая ипотечные проценты.

То есть мне надо будет уплатить 204 470 Р налога. Зачесть его в счет имущественного вычета я не смогу, потому что квартиру купил в строящемся доме и продал до ввода в эксплуатацию: права на имущественный вычет и на вычет с ипотечных процентов у меня и жены не возникло. Если бы у нас было право на такой вычет, платить налог бы не пришлось: мы бы зачли НДФЛ к возврату в счет налога к уплате и даже заработали бы.

О том, в каких случаях можно избежать этого налога, Т—Ж писал в отдельной статье.

После уплаты налога у меня на руках останется 2 340 320 Р:

2 544 790 Р − 204 470 Р.

Считаем доходность:

2 340 320 Р / 987 422 Р − 1 = 137% на вложенный капитал.

Но поскольку с марта 2020 года по май 2021 прошло не 12, а 14 месяцев, нужно эти 137% еще поделить на 14 и умножить на 12. Итого получается 117% годовых.

Конечно, есть много нюансов:

1. Всегда есть риск недостроя. На момент продажи застройщик прислал мне бумагу, что готовность дома — 70%, построено 18 этажей из 25.
2. Вряд ли в будущем возможен такой резкий рост цен, это действительно форс-мажорная ситуация.
3. Время работает против нас: сомнительно, что в 2021 году квартира подорожает еще на столько же. Поэтому общая прибыльность в процентах годовых к моменту сдачи объекта за, например, два года будет меньше, чем за 14 месяцев.

И тем не менее в кризисный год мы уже получили 117% годовых на вложенный капитал, хотя рассчитывали на 9%.

При этом мы сильно сократили временные затраты, потому что:

1. Не искали арендаторов, чтобы сдавать объект, и не занимались ремонтом.
2. Не переживали за рост или падение акций на бирже, не анализировали отчетность компаний, не следили за котировками и не собирали портфель.

Выводы

1. При выборе объекта для инвестирования очень важен порог входа. Но если использовать недорогие заемные средства, например ипотеку с субсидируемой ставкой, он сильно снижается. Необязательно иметь 3 млн рублей, чтобы инвестировать 3 млн рублей.
2. Кредитное плечо сильно увеличивает вашу прибыль. Вы зарабатываете не на своих, а на чужих деньгах. Если сравнивать с биржевой торговлей акциями, в недвижимости кредитное плечо дешевле, не имеет стоп-лосса и выдается на десятки лет, а не на считаные дни.
3. Риски того, что вы уйдете в минус с кредитными средствами, все равно остаются. Но они меньше, чем на бирже. А вероятность того, что вы потеряете вообще все деньги, невелика.
4. Эскроу-счет — это как страховка: ваши деньги не у застройщика, а в банке. Даже если застройщик обанкротится, вам вернут первоначальный взнос. А вот если обанкротится компания на бирже — вам не вернут ничего.
5. Важно минимизировать временные издержки: стройка должна идти без вашего участия. И отделка, крайне желательно, тоже. Иначе инвестиции превращаются во вторую работу — как, например, сдача недвижимости в аренду.
6. При прочих равных покупать и продавать почти всегда выгоднее, чем сдавать.
7. После продажи придется заплатить налоги — важно учитывать их в своих расчетах прибыльности, чтобы потом не уйти в минус. А вот получить вычет с покупки недостроенной квартиры не удастся.

Ипотека считается наиболее популярным способом улучшения жилищных условий. Мало кто рассматривает ипотечный кредит как возможность инвестировать в недвижимость, позволяющую не только зафиксировать, но и приумножить свои сбережения.

Ставки вниз, цены — вверх

До недавнего времени из-за высоких ставок частным инвесторам было невыгодно использовать этот инструмент: переплата по кредиту нивелировала рост стоимости жилья. За последний год снижение ипотечных ставок на первичном рынке жилья привело к тому, что ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. При этом наблюдается устойчивый рост цен на новостройки, так что даже у людей без достаточной суммы на единовременную покупку недвижимости при грамотном подходе есть шанс вложиться на этапе строительства и заработать.

Как соотносится рост цен на жилье в новостройках со ставками по кредитам? За прошедший год цена 1 кв. м в столичных новостройках массового сегмента увеличилась в среднем на 8%. В этом году рост продолжался даже в тот период, когда действовали ограничения из-за распространения коронавируса и не работали стройки.

Так, по итогам I полугодия 2020-го средняя цена на первичном рынке жилья в Москве увеличилась на 4%. И этот рост случился только за счет инфляции: если проследить, как меняются цены по мере приближения строительной готовности, за три года от котлована до момента ввода в эксплуатацию удорожание способно достичь 30%.

Но и это не предел. Дополнительный рост цены способен обеспечить выбор квартиры в малоизвестном проекте на этапе котлована, когда застройщик сознательно занижает стоимость, чтобы привлечь внимание к своему ЖК, или открытие новой станции метро в районе застройки: качественное улучшение транспортной доступности добавляет до 10% к первоначальной стоимости.

Пока застройщики повышают цены в своих проектах, ставки по ипотеке, наоборот, снижаются: с 10% летом прошлого года до рекордных 6,5% по программе субсидированной ипотеки в апреле года текущего. В реальности кредит удастся оформить на еще более выгодных условиях: например, Росбанк по программе субсидирования выдает займы по ставке от 4,35% (для зарплатных клиентов при соблюдении условий программы «Льготная новостройка»).

Промсвязьбанк предлагает по госпрограмме ставку 5,85% (при наличии страхования), Россельхозбанк — 5,9% (при оформлении страховки), банк «Открытие» — 5,99% (при страховании жизни и трудоспособности). Но такие условия будут доступны только до ноября 2020 года — до тех пор, пока действует программа господдержки.

При покупке некоторых новостроек удастся найти продукты со ставкой 0–0,5% на первый год кредитования или уменьшенный размер ежемесячного платежа на период строительства дома.

А семьям с детьми и вовсе не стоит искать специальные предложения: для них действует программа семейной ипотеки со ставкой от 4,5%.

Вернуть проценты и остаться в плюсе

Низкие ставки — далеко не единственное преимущество ипотеки в условиях экономической турбулентности. Не нужно быть финансовым аналитиком, чтобы предсказать высокие темпы инфляции в среднесрочной перспективе. Что означает такой прогноз для ипотечного заемщика?

При обесценивании рубля стоимость товаров и услуг будет расти, значимость ежемесячного платежа снижаться, но цена квартиры в договоре с банком останется неизменной.

В итоге при благоприятном стечении обстоятельств после завершения строительства получится продать квартиру с наценкой минимум 30%, досрочно отдать банку долг, вернуть себе часть уплаченных процентов за пользование средствами и остаться с прибылью.

Чтобы не быть голословным, приведу конкретный расчет. 

Способы заработать

Как увеличить сумму дохода? При досрочном погашении ипотеки клиент вправе обратиться в кредитную организацию с просьбой вернуть часть выплаченных процентов, так как при аннуитетной системе платежей банк в первые годы обслуживания кредита заранее взимает проценты за все время пользования средствами. Но по законодательству оплата должна производиться только за период фактического пользования кредитом.

Важно: не исключено, придется действовать через суд, и вернуть удастся лишь те проценты, которые оплачивал заемщик. Разница, полученная с помощью субсидий от государства, при расчете не учитывается.

И в заключение еще один совет тому собственнику, который не захочет продавать квартиру до истечения налогового периода (пять лет), но не собирается продолжительное время тратить приличную часть зарплаты на обслуживание кредита. В этом случае будет разумным сдать готовую квартиру в аренду. С экономической точки зрения это выгодно, так как размер ипотечного платежа с годами остается неизменным, а размер ренты индексируется ежегодно в зависимости от инфляции.

Жилищный кредит – это прежде всего огромная процентная переплата, однако некоторые заемщики умудряются с его помощью заработать. Ипотека как инвестиция – звучит фантастически? Вовсе нет, недвижимость является одним из самых выгодных активов, если распоряжаться ею с умом. Мы расскажем, какие существуют варианты инвестирования в жилье.

Зачем инвестировать в недвижку

Недвижимость приобретают с разными целями: кто-то планирует сам жить в квартире, другие сдают квадратные метры, третьих интересует будущий рост цены. В последних двух случаях собственник получает доход. Значит, покупку можно считать настоящей инвестицией в недвижимость, даже если для нее использовалась ипотека. 

Некоторые покупатели рассматривают жилье как способ сохранить накопления, даже если придется добавить кредитные средства. В сравнении с другими активами недвижимость стабильна – ее цена постоянно растет.

Однако это утверждение касается только ликвидных объектов, к которым относятся квартиры и коммерческие площади. Земельные участки, загородные дома, машиноместа и гаражи приобретать рискованно – спрос на них ниже, а цены могут оставаться на прежнем уровне долгое время. Сдавать их тоже проблематично: желающих арендовать коттедж или место под автомобиль не так уж и много.

К приобретению квартир и коммерческих объектов следует подойти обдуманно. Выбирайте такую недвижимость, на которую точно будет спрос даже спустя много лет. Например, жилье в центре или развитом спальном микрорайоне, площади в популярном торгово-развлекательном комплексе.

Способы инвестирования

Существует два варианта заработка на недвижимости: перепродажа с целью получить доход от разницы в цене и сдача в аренду. Разумно их совместить – например, сдавать квадратные метры, пока стоимость квартиры не поднимется до нужного уровня. Затем вырученные средства можно использовать как первый взнос по новой ипотеке – на более выгодную квартиру.

В готовое жилье

На рынке недвижимости время от времени формируются определенные тренды. Например, когда-то спросом пользовались студии, сегодня покупатели проявляют больший интерес к одно- и двухкомнатным квартирам.

При выборе объекта учитывайте факторы, которые могут повлиять на стоимость аренды и цену квартиры в будущем: расположение, район, развитость инфраструктуры (больницы, детские сады и школы, магазины, транспортная развязка и пр.), этаж, состояние дома и самого жилья. Причем оценивать недвижимость нужно именно с точки зрения инвестиций, а не руководствоваться личными предпочтениями.

Узнайте, какие квартиры пользуются большим спросом и имеют потенциал в качестве инвестиционного актива. Для этого изучите текущие предложения на рынке и мнение экспертов, посоветуйтесь с профессиональными риэлторами.

В новостройки

Если хотите максимально заработать на росте стоимости, нужно покупать квартиры на начальной стадии строительства. К примеру, на этапе котлована жилье часто стоит на 30-50% дешевле готового. Однако существуют риски, что застройщик обанкротится или стройка затянется, а платить банку придется в любом случае. Зато и доход будет максимальным: квартира, купленная за 2 млн, к моменту сдачи дома (через 2-3 года) может стоить уже 3 млн рублей.

Если вы готовы взять более значительную сумму ипотеки под инвестиции, можно приобрести квартиру, которую вот-вот сдадут. Вы сможете быстро получить ключи и сдать жилье, а средствами от найма погашать кредит. Стоит выбирать варианты с чистовым ремонтом, в который не придется вкладываться – жильцы могут заехать в квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Не забывайте, что вместе с тем стоимость квадратных метров будет постоянно расти.

В коммерческие площади

В случае инвестиции через ипотеку в помещения для бизнеса оптимальным решением станет сдача недвижимости в аренду. Так вы сможете быстрее отдать деньги банку и получить больший доход от вложения в данный актив.

При выборе учитывайте текущие тренды. Например, в связи с пандемией снизился спрос на офисы и магазины, зато у арендаторов появился интерес к коворкинговым пространствам. Также выгодно сдавать в аренду складские помещения и индустриальные объекты, а лучше всего – приобретать площади свободного назначения. При покупке уделяйте внимание расположению (удобные подъездные пути, близость важных объектов и пр.) и другим характеристикам.

Однако чтобы действительно оказаться в плюсе, нужно выбирать правильные кредитные продукты. Лучше всего для целей инвестирования подойдут льготные программы жилищного кредитования – с их помощью можно получить деньги под минимальный процент. Например, дальневосточная ипотека под 2%, заем на покупку строящегося жилья от застройщика под 6,5%, семейная ипотека под 5-6%.

Не забывайте о возможности получения налогового вычета на покупку жилой недвижимости и проценты по ипотеке. На него имеют право официально трудоустроенные граждане. За приобретенные квадратные метры можно вернуть до 260 тысяч, за ипотечную переплату – до 390 тысяч рублей.

Чтобы совершить действительно выгодную сделку, стоит обратиться к профессионалам на рынке недвижимости. Опытный риэлтор подскажет, цены на какие квартиры в перспективе вырастают больше всего и какой застройщик надежнее. Он поможет правильно оформить документы и сопроводит сделку, обеспечит ее правовую безопасность.