- Что нужно знать при покупке земельного участка
- Как выбрать участок для строительства дома
- Как проверить перед покупкой
- Как оформить куплю-продажу
- Можно ли купить земельный участок в ипотеку
- Можно ли получить налоговый вычет
- Риски при покупке
Появились свободные деньги и теперь нужно выбрать, куда инвестировать? Вложите средства в земельный участок. Его можно использовать для постройки дома, гаража, развести сад и огород. В статье расскажем, как не ошибиться при покупке земли для строительства дома.
Что нужно знать при покупке земельного участка
В 2020 году в России заметно вырос спрос на загородную недвижимость. Интерес к жизни в собственном доме подогрели ипотечные программы, продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и разрешение использовать маткапитал для строительства домов.
Не в последнюю очередь спрос подогрела коронавирусная самоизоляция – после многих недель, проведенных в квартирной тесноте, люди задумались о возведении коттеджей за городом (имеющихся дачных домиков под съем на всех просто не хватило).
Однако не у всех есть деньги на покупку готового дома. К тому же цены на загородное жилье выросли вслед за спросом. Выходом из положения может стать ипотека в Совкомбанке.
Если ипотека также не ваш вариант – можно купить землю и построить дом самостоятельно. Но сначала приобретите земельный участок. Выбирать необходимо исходя из своих целей и потребностей.
Как выбрать участок для строительства дома
Государственные и частные земли разделены на разные категории. Существуют земли, пригодные для жилья, ведения личного хозяйства. Отдельно выделяют участки, подходящие только для промышленного использования.
Как застраховать загородный дом: пошаговый алгоритм
Дом можно строить там, где разрешены:
- ИЖС;
- жилая застройка;
- разведение домашних животных, создание подсобного хозяйства;
- разведение садоводства.
Оформить постоянную регистрацию можно в доме, построенном на землях для ИЖС. Для строительства коттеджа подойдут также земли CHT и ДHП.
Однако зимой в садовом товариществе не станут чистить дороги, могут отключить электричество, возникнут проблемы с подведением газа. Круглый год на таком участке жить нельзя.
При выборе земельного участка обратите внимание на:
- категорию земли;
- транспортную доступность (насколько легко добираться до города, есть ли общественный транспорт);
- разветвленную сеть инженерных коммуникаций;
- социальную инфраструктуру.
Некоторые покупатели обращают внимание на живописные виды: стараются выбрать место рядом с озером, лесом. Кроме красивого вида из окна, стоит подумать о возможных трудностях с подъездом к дому; о том, будет ли во время паводка озеро выходить из берегов.
Эксперты советуют покупать участок с минимальным уклоном. Если для строительства потребуется выравнивать землю, стоить это будет дорого. Покупая территорию рядом с водоемом, обратитесь в агентства недвижимости.
Агентства сотрудничают с геофизиками и гидрогеологами, которые дадутэкспертное заключение о состоянии земли (например, ответят на вопрос, уползет ли дом после строительства в реку).
Этот совет кажется очевидным, но тем не менее: проверьте, чтобы участок был больше планируемого дома. Измерьте расстояние в метрах и сотках. Чтобы замеры были точными, лучше обратиться к специалистам (например, в строительную компанию).
Как проверить перед покупкой
Выбрали участок, но сомнения остались? Проверьте его перед окончательной покупкой. Чтобы быть уверенными в чистоте сделки, запросите у продавца паспорт, правоустанавливающие бумаги на участок и выписку из ЕГРН.
Расспросите владельца, как он приобрел землю, был ли в браке на момент покупки. Если земля была куплена в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Причем разрешение должно быть заверено нотариусом.
Основные сведения о покупке можно почерпнуть в выписке из ЕГРН. Документ из ведомства сообщит:
- сведения о владельцах земли и их долях;
- наличие обременений;
- кадастровую стоимость;
- площадь и границы территории;
- точный адрес.
Выписка из ЕГРН доступна всем желающим, а не только собственнику земли. Ее можно оформить в МФЦ.
Как оформить куплю-продажу
Перед покупкой земли проверьте территорию на юридическую «чистоту». Важно знать, не находится ли земля в залоге, аренде или – того хуже – не арестована ли судебными приставами. Эту информацию можно получить в управлении apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa населенного пункта, где приобретается земля.
Если участок без обременений и все собственники согласны на продажу, можно перейти к сделке. Покупка земли мало чем отличается от процедуры купли-продажи любой недвижимости и состоит из нескольких шагов:
- Оформление договора купли-продажи;
- Посещение МФЦ для регистрации договора. Необходимо предоставить паспорта покупателя и продавца, документы, устанавливающие права на землю, выписку из ЕГРН (если нужно – согласие супруга, заверенное нотариусом);
- Оплата договора. Клиент должен передать деньги продавцу сразу после подписания бумаг. Для большей безопасности можно сделать это через банковскую ячейку.
По окончании сделки необходимо получить выписку из ЕГРН. Оформление означает, что право собственности перешло к покупателю. Документ готовится около 10 рабочих дней.
Можно ли купить земельный участок в ипотеку
Это можно сделать главное, чтобы земля подходила требованиям банка. Ипотеку кредитная организация оформит для таких категорий земель:
- участок под индивидуальное жилищное строительство;
- строительство дачного участка;
- территории для организации личного хозяйства.
Сверьтесь с чек-листом:
- На земельном участке должно быть разрешено строительство.
- Он должен пройти процесс межевания и иметь четкие границы.
- Рядом с участком должны быть инженерные сети.
- Он не должен относиться к природоохранной зоне и располагаться рядом с местами для отходов.
Как узнать, подходит ли дом под ипотеку
Можно ли получить налоговый вычет
За участок нельзя оформить налоговый вычет. Но если вы построите коттедж, расходы будут учитываться в имущественном вычете. Такая же схема работает в отношении участка с готовым домом.
Риски при покупке
Спешка недопустима: из-за нее от вашего внимания может ускользнуть значимая деталь. В итоге покупка может обернуться претензиями на собственность от третьих лиц и другими проблемами. Чтобы этого избежать, учитывайте возможные риски.
- Недобросовестность продавца
Валентина купила земельный участок рядом с лесом. Через некоторое время она узнала, что там нельзя вести строительство. Местность относилась к лесному фонду и ее нельзя было даже продавать.
В такую неприятность можно попасть, если не проверить категорию участка самостоятельно. В этом случае Валентина могла рассчитывать только на аренду.
Продавец не всегда сообщает о категории земель. Покупателю приходится самостоятельно ее менять. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления.
Основанием для изменения категории земли является новый генплан территории. Покупатель может подать ходатайство об изменении категории земли. Его рассмотрят в течение 2-х месяцев.
Однако некоторые земли нельзя переводить из одной категории в другую. К ним относятся:
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Участок могут захватить самовольно. Он может быть арестован, продан несколько раз или запрещен к продаже. Обычно такие схемы проворачивают с актами старого образца без кадастровых данных. Аферисты могут подделать и свидетельство о собственности, поэтому с 2016 года право собственности подтверждает только выписка из ЕГРН.
- Ошибки при оформлении документов
В договоре купли-продажи может не совпадать информация кадастрового паспорта, касающаяся размеров отрезка земли.
Также ошибкой при оформлении станет несоблюдение прав несовершеннолетнего. Риэлтор, чтобы скорее заключить сделку, может умолчать о правах ребенка. Тогда потребуется согласие опекунов или попечителей ребенка.
- Невнимательность
Виктор покупал землю в пяти километрах от города, но в договоре был указан другой кадастровый номер. Перед тем как подписать договор, Виктор сверил цифры и убедился, что продавец ошибается. Сделка не состоялась.
Нередки ситуации, когда покупатель подписывает договор не на тот участок, который хочет купить. Риэлтор мог показать одну землю, а продать другую. Чтобы этого не случилось, проверяйте кадастровые номера в документах. Для перестраховки попросите у владельца земли кадастровый паспорт.
Успехов в покупке!
Допустим, вы решили продать участок. Понять, с чего начать, может быть сложно.
Как искать покупателя и какие документы подготовить? Обязательно ли нанимать риелтора или можно справиться самому? Как и когда платить налоги и надо ли вообще это делать? Эта инструкция поможет разобраться с основными вопросами.
Что вы узнаете
- Правила продажи земельного участка
- Обязательно ли нужен риелтор
- Как подготовиться к продаже
- В каком порядке действовать
- Как продать участки с разным предназначением
- О чем важно помнить
Правила продажи земельного участка
Законодательство. Земельный участок — недвижимое имущество. Общие положения о купле-продаже недвижимости закреплены в главе 30 гражданского кодекса. Еще нужно ориентироваться на положения земельного кодекса и практику продажи участков в вашем регионе.
Есть категория земель, для которых установлен особый порядок заключения сделок, — это земли сельхозназначения и участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства. Специальные нормы, которые регламентируют продажу таких земель, устанавливают закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Какие участки можно продавать. В действующих нормах зафиксировано, какую землю можно продать, а какие участки не могут быть объектами сделок.
Например, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. То есть если сведения о них внесены в ЕГРН и у них есть кадастровый номер.
А земли лесного фонда ограничены в обороте, поэтому по общему правилу не могут находиться в частной собственности.
Обязательно ли нужен риелтор
Любой участок можно продать самостоятельно или с помощью посредника. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.
Если продаете землю без риелтора, получится сэкономить — не надо будет платить комиссионные. Некоторые специально ищут варианты без посредников, поэтому ваш участок может заинтересовать большее число потенциальных покупателей. К тому же не факт, что агент будет активно продвигать именно ваш участок.
Но придется самостоятельно изучить много информации. Также готовьтесь общаться с большим количеством людей — по телефону и вживую. И не факт, что общение закончится продажей. Приготовьтесь ездить на показы, если участок продается с домом или огорожен забором.
Если решили продавать участок через посредника, сможете обсудить с экспертом цену, а юристы оформят сделку и составят договор. Не придется также самостоятельно общаться с потенциальными покупателями и показывать участок. Специалисты лучше знают, где и как разместить рекламу. К тому же у риелтора обычно есть база клиентов — возможно, ваш участок подойдет кому-то из них.
Правда, услуги риелтора придется оплатить. Это может быть какая-то фиксированная сумма или процент от сделки. В любом случае это будет существенный расход. Еще риелторы могут активнее предлагать покупателям другие объекты и редко рекламировать именно ваш участок.
Как подготовиться к продаже
Прежде всего проверьте, все ли нужные документы в порядке. А еще определитесь со стоимостью земли — запросить можно любую сумму, но не факт, что кто-то будет готов купить участок по завышенной цене.
Сбор документов. Чтобы оформить сделку, нужно подготовить:
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, постановление о выделении земельного участка, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности, которое выдавалось до 1998 года, свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое выдавалось до 2016 года, или выписка из ЕГРН.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество.
- Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
Оценка земли. У любого земельного участка есть рыночная цена. Вы можете установить ее самостоятельно, ориентируясь на среднюю стоимость похожих участков, или обратиться к оценщику.
Еще есть кадастровая стоимость — специалисты Кадастровой палаты учитывают целевое назначение земли, площадь участка, расположение и другие нюансы. Кадастровая стоимость нужна для того, чтобы рассчитывать земельный налог и НДФЛ при продаже участка и определять госпошлину при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.
Рыночная цена постоянно меняется из-за разных экономических факторов, а кадастровая стоимость устанавливается на определенный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах — не чаще одного раза в пять лет.
Кадастровую стоимость можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Сейчас кадастровую и рыночную стоимости стараются привести к единой сумме. Но если вы считаете, что кадастровая оценка вашего участка не совпадает с рыночными ценами, и не знаете, за сколько продать участок, можете обратиться за консультацией в агентство недвижимости или заказать независимую оценку.
Как правило, оценка земли проводится одновременно с оценкой строений, расположенных на ней. Но можно оценить отдельно только участок.
Оценщик — человек, который состоит в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Он обязательно страхует ответственность за потенциальный ущерб, который может причинить из-за некачественной услуги. При выборе специалиста можно ориентироваться на его опыт, отзывы других клиентов, стоимость услуг, какие-то другие факторы или просто найти ближайшего к вам специалиста.
Оценщик должен заключить с вами письменный договор. В нем он пропишет объект оценки, стоимость услуги и методы, которыми будет пользоваться. После оценки вы получите отчет о рыночной стоимости земельного участка.
В каком порядке действовать
В законодательстве нет отдельных правил для продажи земли. Механизм не отличается от продажи других объектов недвижимости с точки зрения закона и сложившихся обычаев на рынке. Действовать можно в таком порядке.
Найти риелтора. Этот шаг нужен, если вы решили продавать землю при помощи посредника. Чтобы выбрать частного риелтора или агентство, стоит ориентироваться на отзывы знакомых или рекомендации из интернета.
Постарайтесь собрать информацию не только на сайтах с отзывами: там могут быть проплаченные комментарии. Дополнительно можно почитать местные форумы — так у вас будет больше шансов узнать впечатления реальных клиентов.
Составить и разместить объявления о продаже. Если вы собираетесь продавать участок самостоятельно, надо разместить информацию в базах недвижимости или использовать онлайн-доски объявлений. Вот несколько популярных площадок для продажи недвижимости: «Авито», «Циан», «Юла», «Фарпост», «Домклик», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и «Мультилистинг».
Объявление о продаже должно быть коротким, но информативным. Вот что стоит написать:
- Площадь и примерное расположение участка. Эту информацию лучше вынести в заголовок. Посмотрите, какие единицы измерения используют другие продавцы в объявлениях. Это могут быть квадратные метры, сотки или гектары. Например, участок 500 м², 5 соток или 0,05 га.
- Точное расположение вашей земли. Некоторые сервисы сами ставят метку на карте.
- Информацию о коммуникациях, инфраструктуре, подъездных путях.
- Сведения о полном пакете документов для сделки.
Добавьте к объявлению фотографии. Постарайтесь снять участок с такого ракурса, чтобы подчеркнуть его достоинства. Например, если на участке есть плодовые деревья, покажите их потенциальным покупателям.
Как правило, весной рынок земли заметно оживает — в это время участки покупают те, кто хочет построиться уже к осени. Второй пик продаж приходится на осень — участки выбирают те, кто собирается начать стройку весной, а зиму потратить на разработку проекта и выбор подрядчика. Летом участки тоже продаются, но спрос меньше. А вот зима — традиционно мертвый сезон: чаще всего до участка трудно добраться, да и адекватно оценить его под снегом вряд ли получится.
Поэтому первые объявления о продаже лучше запустить в марте, летом уменьшить количество платных объявлений или вообще сделать небольшой перерыв, и снова активно продавать осенью. Если за два высоких сезона покупатель не найдется, возможно, стоит снизить цену.
Показывать участок и вести переговоры. Старайтесь показывать участок при дневном свете, чтобы покупатели могли все рассмотреть. Расскажите о коммуникациях, инфраструктуре и других преимуществах. Не пытайтесь скрыть недостатки — не делайте на них акцент, но и не умалчивайте. Это поможет избежать неприятностей в будущем, если покупатель решит, что его обманули, и захочет расторгнуть сделку.
Покупатель может попросить правоустанавливающие документы, поэтому позаботьтесь, чтобы все бумаги были в порядке. При этом новую выписку из ЕГРН заранее лучше не заказывать: если вы долго будете продавать участок, она устареет и придется платить еще раз.
Обычно покупатели торгуются, поэтому лучше загодя определить для себя ту сумму, которую готовы уступить. Иначе есть риск, что вы спонтанно скинете слишком много и будете переживать.
Получить задаток. Иногда продавец и покупатель договариваются о сделке, но по каким-либо причинам не готовы сразу подписать договор купли-продажи. Например, покупателю нужно сначала продать свою недвижимость и получить за нее деньги. Или продавец должен оформить разрешение органов опеки на сделку, потому что часть участка принадлежит его несовершеннолетнему ребенку.
В таких случаях обычно составляют предварительный договор и соглашение о задатке.
В предварительном договоре перечисляют условия, на которых будет заключен основной договор: описывают объект, договариваются о цене, порядке расчетов и сроках заключения основного договора. Если даты не определены, основной договор надо подписать в течение года.
Если кто-то из участников станет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд принудить заключить договор. Тогда он будет считаться согласованным на условиях, указанных в решении суда, и действовать с момента, когда вступит в силу судебное решение.
Задаток — это деньги, которые покупатель передает продавцу, чтобы подтвердить свое намерение купить участок. Задаток фиксирует договоренности — продавец может рассчитывать, что покупатель не откажется от сделки, а он, в свою очередь, может не переживать, что продавец передумает. Если одна из сторон все-таки решит нарушить договоренность, вторая сможет получить компенсацию.
Соглашение о задатке — письменное. В тексте устанавливают окончательную стоимость земли — после подписания соглашения продавец не вправе повышать цену, а покупатель обязуется заплатить оговоренную сумму за вычетом задатка.
Если сделка сорвется по вине продавца, покупатель получит задаток в двойном размере. Допустим, цена участка 1,5 млн рублей, и покупатель передал продавцу 150 тысяч задатка. В этом случае продавец, из-за которого сделка не состоялась, должен вернуть покупателю 300 тысяч рублей. А если сделка не состоится по вине покупателя, он потеряет задаток.
Письменное соглашение со всеми необходимыми сведениями будет достаточным доказательством, если дело дойдет до суда. Как правило, суды встают на сторону пострадавшей стороны.
Так было в деле жителя города Волжского. Он заключил предварительный договор и соглашение о задатке, в котором была зафиксирована стоимость жилого дома и земельного участка — 3 200 000 Р. Задаток — 50 000 Р. Основной договор по вине продавца не заключили, но двойной задаток он не вернул.
Покупатель просил суд взыскать с продавца 100 000 Р, расходы на оценку объекта недвижимости — 6000 Р, расходы на юридическую помощь — 30 000 Р, почтовые расходы — 300 Р, компенсацию морального вреда — 50 000 Р и расходы на госпошлину — 3320 Р.
Суд решил, что сделка не состоялась по вине продавца, поэтому по закону и условиям соглашения о задатке покупателю положена компенсация. И обязал ответчика выплатить истцу задаток в двойном размере — 100 000 Р, а также частично возместить расходы — 5000 из запрошенных 30 000 на юридическую помощь. А вот в возмещении морального вреда суд отказал.
Заключить договор. Мы уже подробно рассказывали, как оформить договор купли-продажи земельного участка, поэтому кратко расскажу основные моменты.
Договор купли-продажи должен быть письменным и подписан обеими сторонами.
Заверять сделку у нотариуса нужно в двух случаях:
- Продается участок, принадлежащий несовершеннолетнему или недееспособному человеку.
- Продается не весь участок, а доля в нем. Но если участок принадлежит нескольким собственникам и они все одновременно по одной сделке продают свои доли, простой письменной формы будет достаточно, к нотариусу можно не идти.
В договоре надо указать:
- Сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, гражданство, место рождения.
- Информацию об участке: кадастровый номер, адрес, площадь, категорию земель, в которую входит участок, и вид его разрешенного использования.
- Сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП.
- Цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами.
Можно передать участок покупателю по акту приема-передачи или указать в договоре, что это единственный документ, который подтверждает передачу объекта.
Зарегистрировать переход права. Сам договор государственной регистрации не подлежит, но надо зарегистрировать переход права собственности новому владельцу.
Чтобы зарегистрировать переход права, понадобятся:
- Договор купли-продажи земельного участка.
- Паспорта участников сделки.
- Нотариальная доверенность, если документы подает представитель.
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка — его приобрели в браке и это совместно нажитое имущество.
- Правоустанавливающие документы на участок.
После регистрации новый собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будут указаны сведения об объекте и правообладателе.
Покупатель вправе рассчитаться с продавцом до или после государственной регистрации перехода права на участок. Но если расчет запланирован после регистрации, то в ее ходе на землю наложат обременение. Это значит, что покупатель не сможет продать, подарить или еще каким-то способом передать участок другому лицу, пока не выплатит продавцу всю положенную сумму. Чтобы снять обременение, участникам договора придется еще раз прийти в Росреестр или МФЦ и подтвердить, что финансовых претензий друг к другу у них нет.
Уплатить налоги. Когда человек продает земельный участок, он получает доход, с которого по общему правилу обязан заплатить НДФЛ. Не важно, какое у продавца гражданство, — главное, что участок находится в России. Но если продавец владел участком дольше минимального срока, налог платить не придется.
Ставка НДФЛ зависит от того, налоговый резидент продавец или нет. Нерезиденты — это те, кто на 31 декабря года продажи участка провели в России менее 183 календарных дней. Налоговая ставка для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30%.
Доход от продажи земельного участка налоговая определяет так: берет кадастровую стоимость участка на 1 января того года, когда состоялся переход права, умножает на 0,7 и сравнивает с ценой в договоре. Для НДФЛ берут наибольшую величину.
Допустим, вы продали участок за 1 000 000 Р. Если его кадастровая стоимость 1 200 000 Р, НДФЛ посчитают по сумме договора, потому что кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 меньше цены продажи: 1 200 000 Р × 0,7 = 840 000 Р.
А если кадастровая стоимость — 1 450 000 Р, налог посчитают по кадастровой стоимости с коэффициентом, потому что эта сумма больше цены договора: 1 450 000 Р × 0,7 = 1 015 000 Р.
Общий минимальный срок владения участком, по истечении которого можно не платить НДФЛ и не подавать декларацию — 5 лет. Или 3 года, если участок достался в наследство, в дар от близкого родственника или в порядке приватизации.
Если вы владели участком меньше минимального срока и должны платить НДФЛ, то вправе уменьшить доход на имущественный вычет — 1 млн рублей, или на расходы на приобретение участка.
Первый вычет актуален, если участок достался бесплатно или на его покупку вы потратили меньше миллиона. Либо когда утеряны документы на приобретение земли. Тогда можно вычесть из полученного дохода с продажи участка 1 млн рублей и заплатить 13% с оставшейся суммы.
Например, если вы продали участок за 3 750 000 Р, то можете применить вычет и заплатить НДФЛ с 2 750 000 Р. Тогда вместо 487 500 Р: 3 750 000 Р × 13%, вы заплатите 357 500 Р: (3 750 000 Р − 1 000 000 Р) × 13%.
В остальных случаях можно уменьшить полученный от продажи земли доход на расходы на приобретение участка.
Допустим, вы продали участок за 3 750 000 Р, но купили его за 3 500 000 Р и можете подтвердить это документами — договором и распиской от продавца. Тогда у вас есть право уменьшить доход на расход и уплатить налог с разницы. Вы сможете заплатить всего 32 500 Р: (3 750 000 Р − 3 500 000 Р) × 13%. Если расходы были такие же или больше доходов, налог вообще платить не придется.
Если участок до продажи был в собственности продавца меньше минимального срока, продавец должен не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Если забудете подать декларацию, налоговая сама посчитает НДФЛ. Доходом будет 70% кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи, к которым применят вычет 1 млн рублей и пришлют уведомление на уплату получившегося налога.
Уплатить НДФЛ нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи земельного участка.
Еще продавцу надо заплатить земельный налог пропорционально времени владения участком с 1 января. Если продажу зарегистрируют в первой половине месяца, он в расчет не попадет. Если во второй — да. Например, если продажу зарегистрируют 13 марта, этот месяц в расчете участвовать не будет. А если 17 марта — его включат в расчет.
«К сделке я особенно никак не готовилась»
Анна Гончар
редактор Тинькофф Журнала, живет в Екатеринбурге
Профиль автора
В наследство от бабушки мне достался участок с дачным домом. Собственниками были я и мой дядя. Моя мама, сестра дяди, умерла, поэтому половина досталась мне. Заниматься землей мы не хотели, поэтому решили ее продать.
Участок был в СНТ, земли населенных пунктов, категория садоводство. Площадь — 4,6 соток, недалеко от города.
Перед продажей мы немного прибрались: вывезли хлам из дома, убрали сорняки. Получились довольно симпатичные фотографии.
Документы были у нас на руках: выписки из Росреестра и свидетельства о праве на наследство. Данные о межевании были в Росреестре, поэтому технического паспорта у нас не было. Для сделки я оформила только справку об отсутствии долгов перед СНТ: пришлось закрыть те платежи, которые накопились, — около 8000 Р. Но в МФЦ эту справку не смотрели, я сделала ее больше для покупателей.
Риелтора не нанимали. Я решила, что смогу все оформить сама, — так и вышло. Незадолго до этого я продала квартиру, поэтому примерно представляла процесс. Все было достаточно просто — пришлось только разобраться в категориях земель, оформлении прописки и маткапитала, потому что покупатели часто про это спрашивали.
Стоимость назначали так, чтобы было не жалко: дядя строил дом на участке вместе с дедушкой, не хотелось отдавать за бесценок. И сразу заложили пространство для торга. Участок в прошлом году простоял неухоженный, там все заросло, за это мы предлагали хорошую скидку от цены в объявлении — выкладывали за 800 000 Р, договаривались на 700 000 Р. Объявления я давала на «Авито» и «Циане».
На «Авито» размещение о продаже бесплатное. Мне много писали, задавали вопросы, с двумя покупателями мы даже ездили смотреть участок. Хотела еще как запасной вариант разместить объявление об аренде, чтобы сдать дачу на лето, если не купят. Но такие объявления на «Авито» платные, и я не стала заморачиваться.
Через пару недель я выложила участок еще и на «Циане». Там все объявления платные — заплатила 600 Р за месяц. По объявлению позвонила всего одна покупательница — в итоге ей мы и продали участок.
Я даю довольно много объявлений на «Авито» и уже выработала свою систему отбора покупателей. Доступ настраиваю только через сообщения: мне кажется, это отсекает неадекватных людей. Хотя было несколько человек, для которых русский язык, судя по всему, не первый, и им было проще позвонить. Но я рассуждаю так: если изначально общаться сложно, то оформлять сделку будет пыткой.
Еще я даже не начинаю переписку с теми, кто изначально пишет грубо и пытается надавить. Например, по этому объявлению пришло сообщение: «Можем предложить только 400 000 Р. Все под снос». При этом человек даже не видел дом вживую. Я не стала отвечать.
Считаю, что мои принципы работают — все три покупателя, с которыми мы ездили на просмотр, были очень приятными в общении. Двое ушли «подумать» и пропали, и мы продали третьим — семейной паре. Иронично, что это были единственные покупатели, с которыми мы общались по телефону.
К сделке я особенно никак не готовилась — просто была на связи с покупательницей и отвечала на вопросы. Прислала наши выписки, кадастровый номер, а она проверила право собственности в Росреестре. Договор подготовили покупатели и прислали нам на проверку.
Я записала нас на оформление документов в МФЦ. Как оказалось, сделала неправильно: при оформлении сделки нужно брать отдельный талон на каждого человека. Нас было четверо — два продавца и два покупателя, соответственно, нужно было взять четыре талона. Я, конечно, этого не знала и взяла один. Но регистратор в МФЦ пошла нам навстречу и пробила дополнительный талон.
Закончилось все удачно: участок продали, причем эти покупатели мне понравились больше всех. Продажей я начала заниматься 1 мая 2022 года, сделку оформили уже 18 мая. Продать получилось за 700 000 Р. Тоже считаю, хорошо, потому что председатель СНТ говорил, что в прошлом году аналогичный участок купили за 560 000 Р. Видимо, вырос спрос. Так что результатом я довольна, надеюсь, покупатели тоже.
Как продать участки с разным предназначением
При оформлении сделки также нужно учитывать предназначение земли и объекты на участке.
Продажа участка с домом. Земельный участок и расположенный на нем дом должны продаваться вместе, если они принадлежат одному лицу. Нельзя продать дом или участок отдельно друг от друга.
В договоре купли-продажи нужно отдельно описать дом и участок. Для дома укажите кадастровый номер, адрес, количество этажей и общую площадь. Дополнительно можно указать жилую площадь и литеры, из которых состоит дом — их присваивают всем строениям. Основные здания обычно обозначают заглавными буквами из русского алфавита, террасы или веранды — прописными буквами. Сведения о литерах есть в техническом паспорте.
При одновременной продаже земли и дома цену договора лучше разбить по объектам. Например, указать, что земельный участок продается за 1,2 млн рублей, а жилой дом — за 2 миллиона. Если цена будет общей, сложно будет заполнить налоговую декларацию — в ней необходимо показать доход от каждого объекта отдельно. Это важно и для минимального срока владения — обычно землю покупают намного раньше, чем заканчивают строить на ней дом.
Поэтому может быть так: по земле минимальный срок истек, платить НДФЛ не надо, включать доход от продажи земли в декларацию — тоже. А вот по дому минимальный срок не закончился — и придется отчитаться о продаже.
Продажа участка под ИЖС. В законодательстве нет каких-либо особых условий для оформления продажи земли под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС. Но на практике есть несколько особенностей, про которые стоит помнить.
Под ИЖС не подойдут участки с ограниченным правом на пользование землей. К примеру, по участку может проходить водопровод. У такого объекта есть зоны санитарной охраны — в их границах нельзя строить капитальные строения. Значит, покупателю придется проектировать будущий дом с учетом ограничений, а это не всегда можно сделать.
Нет смысла предлагать участок под ИЖС, если он находится рядом с военным городком, санитарной территорией, в зоне с особыми условиями, рядом с государственной границей — строить дом там никто не позволит.
Если вы продаете участок под ИЖС, особое внимание в объявлении и на показах надо уделить коммуникациям: что заведено на участок, что проложено по границе и можно подвести без особых затрат.
Чтобы быстро продать участок без доступных коммуникаций и развитой инфраструктуры, придется снизить цену.
Продажа дачи. Чаще всего в таком случае одновременно продаются два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем садовый дом.
Процедура будет похожа на продажу участка с жилым домом — к покупателю одновременно переходит право собственности и на садовый дом, и на землю.
Продажа земель сельскохозяйственного назначения отличается от купли-продажи других категорий земель тем, что у региональных или городских властей есть преимущество при покупке такого участка.
Если вы собираетесь продать участок земли сельскохозяйственного назначения, придется написать в администрацию вашего региона, района или города. В письме надо указать цену, размер, расположение участка и срок, до которого стороны должны рассчитаться друг с другом — он не может быть больше 90 дней.
На ответ у администрации будет 30 дней. Если за это время она откажется от покупки или не пришлет письменное уведомление о том, что хочет купить участок, вы сможете в течение года продать землю любому лицу по цене не ниже указанной в извещении. Чтобы снизить цену, придется снова отправить письменное уведомление с новыми условиями.
Сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, будет считаться недействительной.
В остальном продажа земли сельхозназначения ничем не отличается от продажи участков других категорий и регулируется теми же нормами гражданского законодательства.
Можно ли продать участок в аренде. Даже если вы сдали участок кому-то в аренду, это не помешает оформлению сделки. Правда, договор аренды будет считаться обременением.
Но есть покупатели, которые покупают землю как раз, чтобы сдавать в аренду, так что им такой вариант будет даже выгоднее: если арендодатель продает участок, арендатор сохраняет право пользования.
Арендаторы продать участок не могут, даже если земля передана в аренду на 99 лет.
О чем важно помнить, если хотите продать участок
- Убедитесь, что все документы на участок в порядке.
- Продумайте и составьте краткое, но информативное объявление. Так у покупателей будет максимум сведений, и вы отсечете звонки от тех, кто просто хочет что-то уточнить.
- Не скрывайте недостатки участка: если они вскроются на стадии оформления или после регистрации сделки, будет хуже.
- Если договоритесь с покупателем, предложите внести задаток — это зафиксирует серьезность намерений обеих сторон.
- Не забудьте, что с продажи недвижимости, в том числе земельных участков, необходимо уплатить НДФЛ, если к дате сделки не истек минимальный срок владения. Стандартный срок — 5 лет.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Долгожданная покупка совершена и, наконец-то, участок ваш! Но вскоре встает вопрос — «а что делать дальше?» Мы подготовили небольшой гайд для тех, кто только что купил земельный участок ИЖС. Рассказываем, что делать дальше поэтапно.
Порядок действий после покупки земельного участка ИЖС
1. Межевание
Необходимо только в том случае, если оно не проводилось. В большинстве случаев, в том числе покупая участок в Навигаторе, вам этого делать не нужно. Но все же поясним этот момент.
Межевание земельного участка после покупки необходимо для определения четких границ надела. Это поможет избежать споров с соседями и других возможных проблем.
Проводить процедуру межевания может только квалифицированный специалист — кадастровый инженер (можно обратиться в любую инженерно-изыскательскую компанию). Итогом работы будет получение межевого дела, которое передается в Росреестр. Ранее после процедуры формировался кадастровый паспорт. Но сегодня вместо него получают выписку из ЕГРН.
Где это можно сделать:
-
Росреестр. Обратитесь в ближайшее отделение и предоставьте документы: квитанцию об оплате госпошлины (300 руб. для физ.лиц), заявление, паспорт собственника и правоустанавливающий документ на участок.
-
МФЦ. С таким же пакетом документов можно обратиться в ближайший МФЦ.
-
Сайт Росреестра или портал Госуслуг.
2. Проведение инженерно-геологических изысканий
Инженерно-геологические изыскания необходимы для получения данных о физико-механических свойствах грунта. Без этого этапа невозможно дальнейшее строительство на участке. Какую информацию дает исследование:
-
Несущая способность грунта, от которой зависит тип фундамента будущего дома. От этого в свою очередь зависит выбор материала стен и многое другое.
-
Уровень подземных вод. От него зависит глубина заложения фундамента, оценивается возможность сооружения подвала. Также знание уровня залегания подземных вод помогает найти оптимальное место для скважины или колодца.
-
Риски подтопляемости участка и рельеф. Учитывается при проектировании дома и планировании участка.
-
Тип грунта дает понимание, плодородна ли земля для сада/огорода.
Для проведения изысканий обратитесь в любую компанию, которая занимается геологическими изыскательскими работами.
*Все участки в «Навигатор.Девелопмент» продаются с уже проведенными геологическими изысканиями.
3. Получение ГПЗУ
Для разработки проектной документации понадобится такой документ как ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка). В нем указана информация о том, что и где можно строить в соответствии с нормативами (да, если участок в вашем владении это еще не значит, что можно строить где вздумается). Заказать его можно через портал госуслуг.
4. Подача уведомления о начале строительства
Ранее (до апреля 2018 года) для возведения дома необходимым было получение разрешения на строительство. Однако сегодня все происходит в уведомительном порядке.
Теперь нужно подавать уведомление о начале строительства объекта ИЖС и ждать ответное уведомление о соответствии всех параметров дома нормативам. Подается оно в администрацию муниципалитета (можно лично, по почте или через МФЦ).
В уведомлении (форму можно скачать в интернете) нужно будет указать информацию о застройщике (даже если это физическое лицо), земельном участке, о запланированном строительстве, предоставить схему расположения дома на участке и прочее.
К уведомлению нужно будет приложить правоустанавливающий документ на землю или выписку из ЕГРН.
5. Присвоить адрес участку
Еще одним действием после покупки участка будет присвоение адреса. Для этого придется снова обращаться в органы местного самоуправления (либо МФЦ). Что необходимо для получения адреса:
-
Заявление о присвоении адреса (на месте);
-
Паспорт;
-
Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
По истечении не более 18 дней вам придет постановление (решение) о присвоении адреса объекту.
6. Сделать планировку и зонирование участка
До начала проектирования лучше заняться планировкой участка и определить, где какие зоны будут находиться. Мы уже писали более подробно на эти темы, ознакомиться с ними можно тут:
-
Как спланировать участок 10 соток
-
Нормы расположения дома и объектов на участке
-
Как расположить гараж и дом на участке
-
Что выбрать, колодец или скважину?
7. Сделать проект дома
Вы уже получили необходимые при проектировании дома документы и провели геологические исследования. Далее для полноценного грамотного проекта дома мы советуем обратиться к профессионалам. Предварительно составьте план дома по вашему желанию, где нужно учесть:
-
площадь и этажность дома;
-
количество и расположение жилых комнат и санузлов;
-
расположение общих зон (гостиная, столовая, кухня, прихожая);
-
наличие балконов, террасы, мансарды, цокольного этажа.
8. Подготовка участка к строительству
У вас на руках готовый проект дома, планировка участка и вы прошли все бюрократические этапы с получением документации. Но что еще нужно сделать после покупки земельного участка, так это подготовить его к строительству дома. Подробнее о том, как подготовить участок к стройке читайте тут.
9. Начало стройки
После всех пройденных этапов, наконец-то, можно начать строить дом своей мечты! Однако с чего начать строительство частного дома — это уже отдельная тема.
10. Получение налогового вычета с покупки участка
По закону получить налоговый вычет с покупки земельного участка можно только при наличии на нем жилого дома, оформленного в собственность. Поэтому перейти к данному этапу можно только после завершения строительства дома и его регистрации.
Сумма вычета составляет 13% от совокупных расходов на приобретение участка и строительство дома, но не может превышать 2 млн. руб. То есть если суммарные расходы вышли 3,7 млн. руб., то больше чем 260 тыс.(13% от 2 млн.) вам не вернут. Получить вычет можно через ФНС либо через работодателя.
Участки в 20 минутах от Тюмени
Освободите себя от лишних вопросов и бюрократической волокиты — купите земельный участок в коттеджном поселке:
-
все участки уже имеют необходимую документацию, можно посмотреть все участки на кадастровой карте;
-
ко всем участкам уже подведены коммуникации;
-
на всех участках проведены геологические изыскания;
-
наличие собственной сервисной компании;
-
наличие инфраструктуры для комфортной жизни.
Вы можете записаться на экскурсию по нашим коттеджным поселкам:
-
Заповедный (Ирбитский тракт)
-
Сказка (Ирбитский тракт)
-
Зеленые аллеи.Таунхаусы (Ирбитский тракт)
Наши специалисты помогут вам оформить ипотеку на земельный участок и проконсультируют по любому вопросу. Вы можете оставить заявку на расчет ежемесячного платежа по ипотеке, и мы с вами свяжемся.
Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории. Присоединяйтесь к нам!
Ecли вы мeчтaeтe o coбcтвeннoм дoмe или дaчe, или пpocтo xoтитe влoжить дeньги, тo мoжнo бyквaльнo «зapыть» иx в зeмлю — кyпить yчacтoк. Кaк oпpeдeлить, чтo пpoдaвeц чиcт пepeд вaми и вы пoлyчaeтe этy зeмлю зaкoннo? Гдe и кoгдa peгиcтpиpoвaть cдeлкy? Paccкaзывaeм.
Bыбиpaeм тип yчacткa
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Oпpeдeляeмcя c дeньгaми
Учacтки, пpeднaзнaчeнныe для ИЖC, мoжнo пoкyпaть в ипoтeкy и в кpeдит. Caдoвыe yчacтки тpyднee пpeдocтaвить кaк зaлoг, пoэтoмy бaнки мeнee oxoтнo дaют дeньги нa тaкyю пoкyпкy.
Cтoимocть yчacткa зaвиcит oт pacпoлoжeния, нaличия кoммyникaций или пocтpoeк, инфpacтpyктypы или плaниpyeмoй инфpacтpyктypы. И oт жaднocти пpoдaвцa, кoнeчнo. Oчeнь дeшeвo oбычнo пpoдaютcя «пpoблeмныe» зeмли, кoтopыe пpинaдлeжaт фopмaльнo пpoдaвцy, нo фaктичecки дoкyмeнты дaвнo yтepяны и нa иx вoccтaнoвлeниe нyжны дeньги, вpeмя и aдвoкaт. Taкжe мaкcимaльнo быcтpo и дeшeвo люди cтapaютcя cбыть yчacтки, нa кoтopыe пpeтeндyeт ктo-тo eщe — нaпpимep, нacлeдники бывшeгo влaдeльцa.
Пoдбиpaeм yчacтoк
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Пoкyпaeм зeмлю
Пpeждe, чeм зaплaтить дeньги, нyжнo пpoвepить yчacтoк.
- Чтo и кoгдa бyдyт cтpoить пoблизocти, нe вoзникнyт ли пpoблeмы c иcпoльзoвaниeм зeмли пo нaзнaчeнию? Этo мoжнo yзнaть в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa в мyниципaлитeтe тoгo paйoнa или oблacти, гдe пoкyпaeтe зeмлю.
- Нe нaxoдитcя ли yчacтoк в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм cyдeбныx пpиcтaвoв? Этo мoжнo yзнaть в Pocpeecтpe, зaпpocив кaдacтpoвyю выпиcкy нeпocpeдcтвeннo в нeм, в MФЦ или нa caйтe Гocycлyг.
Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, мoжнo пoдгoтoвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пoдпиcaть eгo, oплaтить пoшлинy и c пoлным пaкeтoм дoкyмeнтoв пpиexaть в Pocpeecтp — вce cдeлки пo пoкyпкe и пpoдaжe зeмeль peгиcтpиpyютcя тaм.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Пaмяткa пoкyпaтeлю
☝ Для cтpoитeльcтвa жилoгo дoмa и пocтoяннoгo пpoживaния пoдxoдят зeмли ИЖC, для дaчи — зeмли ЛПX.
☝ Пepeд пoкyпкoй yчacткa зaпpocитe выпиcкy из Pocpeecтpa и кaдacтpoвyю выпиcкy: тaк вы yзнaeтe, нe нaxoдитcя ли зeмля пoд apecтoм или в зaлoгe, нeт ли дpyгиx юpидичecкиx cлoжнocтeй, кoтopыe мeшaют ee oфopмить.
☝ Bыбиpaя yчacтoк, opиeнтиpyйтecь нe тoлькo нa кpacивый вид и близocть к гopoдy, нo и тaкиe «cкyчныe» штyки, кaк фaктичecкиe paзмepы, poвнocть гpyнтa, глyбинy гpyнтoвыx вoд, тип пoчвы. 3дecь вaм пoмoгyт cпeциaлиcты: гeoфизики, гидpoгeoлoги, мapкшeйдepы.
Не прошло и недели как чувство эйфории по поводу недавно купленного земельного участка начинает понемногу уступать место растерянному волнению души… В голове вертится, словно назойливая муха, вопрос: «Купил участок, что делать дальше?!» Спутанность. Надо фундамент копать…. Нет, надо проект делать… Ой, нет… У меня участок не ровный — сначала его необходимо спланировать…
Предыдущая статья «Как правильно переоформить земельный участок?»
Да уж… Люди, которые прошли через все это, с улыбкой вспоминают пережитые моменты…
Ну, да ладно. Обо всем по порядку…
Купил участок, что дальше — четкий план — всему голова
Зачастую люди пренебрегают оформлением бумаг и предпочитают сразу заниматься более глобальными вопросами, такими как архитектурный проект, фундамент и т.д. А то потом хватаются за головушки: ведь оказывается, что их новый фундамент, после выноса межевых знаков, оказался на территории соседа. Я бы сказал, что процесс межевания — это очень конфликтная тема, переполненная судебными разбирательствами…
Запомните одну истину, благодаря которой, вы сможете избежать множества проблем на протяжении всего строительства: Любые Ваши действия должны начинаться с «бумажной работы», с досконального решения проблемы сначала на бумаге, с последующим переносом их в реал!
Кто этим пренебрегает — тот рано или поздно попадает в ловушку «не решаемых проблем». Я бы сказал, что построить дом проще, чем утрясти все бумаги, все согласовать и пройти семь кругов бюрократического ада…
Сначала необходимо окончательно разобраться с границами вашего участка. Я уже писал в этой статье о том, какую роль играет межевание. И делал акцент на то, что участок желательно приобретать приватизированный, с уже разработанным планом межевания. Но зачастую жизнь корректирует наши планы.
Поэтому давайте-ка, подробно разберем процедуры приватизации и межевания, на тот случай если вы участок не покупали, а Вам он достался в силу иных обстоятельств: Я их вынес в отдельные посты, чтоб не перегружать статью
Приватизация земельного участка
Межевание земельного участка
И вот, наконец, когда мы полностью разобрались с оформлением участка и стали его полноправными хозяевами, перед нами стал сакраментальный вопрос:
Что делать дальше?
С чего начинается строительство дома?… Конечно, проще всего, не мудрствуя лукаво, связаться с архитектурно-строительной компанией и поручить ей постройку дома «под ключ», с оформлением всех нужных документов. Но если вы не наследник олигарха и не содержанка власть предержащего, придется многое сделать и еще больше пройти самому.
Итак, пусть не пугают вас предстоящие круги.… Нет. Не Ада, а лабиринтов официальных кабинетов. Если сделать все step by step, как говорят англичане (а по-нашему – шаг за шагом), тогда путь ваш будет выглядеть так:
Этапы строительства дома
Шаг 1. Получение Топографического плана
Топографический план будет нам нужен для получения градостроительного плана и для получения Технических Условий для инженерных сетей (для тех, кто не знает: инженерные сети — это электричество, газ, водопровод, водоотвод, и для того, чтобы их провести к участку, необходимо получить Технические Условия)
Выглядит он так:
Шаг 2. Получение Ситуационного плана
Это план, на котором нанесены все виды коммуникаций, что проходят возле вашего участка, нужен будет также для получения технических условий.
Выглядит он так:
Шаг 3. Получение документа под названием «Технические Условия для подключения коммуникаций»
Именно этот документ нам понадобится для получения Градостроительного Плана Земельного Участка.
На каждый ресурс (на Электроэнергию, на Воду, на Газ) отдельно нужно получать ТУ.
Выглядит оно так:
Шаг 4. Получение документа под названием ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка)
Это очень важный документ, по средствам его вы будите располагать свои строения на участке. Именно в нем указана инфа о том, где и что вам разрешается строить. Вот именно ради этого документа не стоит начинать строительство. Или потом пеняйте на себя, если вдруг вы построили дом на три метра ближе к забору, и он у вас попал в охранную зону. А на ГПЗУ четко обозначены границы, за которые нельзя залазить при строительстве. И не думайте, что участок Ваш: «что хочу – то ворочу». С таким успехом можно и септик свой закопать радом с соседской скважиной. На все есть нормы. По суду заставят снести дом за свой счет. Смысл ГПЗУ заключается в том, что это схема вашего ЗУ с обозначенным разрешенным местом под застройки. ГПЗУ нужен для составления СПОЗУ.
Выглядит он так:
Шаг 5. Рисуем СПОЗУ (Схема Планировочной Организации Земельного Участка)
СПОЗУ — это тот же ГПЗУ, только с нанесенной на выделенное место под застройку схемой ваших будущих построек. Можно начертить самому. Снимаем ксерокопию ГПЗУ и на ней рисуем план. СПОЗУ нужен для разрешения на стройку.
Выглядит он так:
Шаг 6. Получаем документ под названием «Разрешение на строительство».
Этот документ не требует ни рубля, однако занимает по времени около полутора месяцев и вероятно небольшой перестрелки с архитекторами, не сильно рвущимися выполнять свои прямые обязанности. После всего этого ожидаете с десятку дней и вуаля! — Получаете разрешение на строительство на руки.
Выглядит оно так:
Шаг 7. Проводим инженерно-геологические изыскания на ЗУ
От количества грунтовых вод, содержащихся в вашей землице, зависят решения выбора канализации, а также типа фундамента и еще мн.др. На Вашем участке бурятся скважины, и берутся пробы грунта. После этого Вам представляется отчет о проведенной работе, заключение о близости, а также удаленности грунтовых вод, наличии плывунов, состоянии грунтов и т.д. Исходя из данного документа проектировщик делает вывод, какой фундамент показан данному дому и в какой части земельного участка лучше его построить.
Выглядит отчет примерно так:
Шаг 8. Получаем документ «Архитектурно-Проектировочное Задание»
Этот документ необходим для дальнейшей разработки проектной документации. Выдается бесплатно.
Выглядит оно так:
Шаг 9. Делаем Проект на дом
Проект необходим. Без него ни обойтись. Мне нравиться такая метафора: Проект для строителя, как карта для туриста. Турист может идти и без карты, только куда его это приведет?!? Я с этим полностью согласен. Можете использовать готовый проект, а можете и заказать разработку нового, а можно самому придумать. Типовой проект почти любого из нас устроит, но знайте — они бывают с крайне неудачными планировочными решениями, которые не профессионал не отличит.
Выглядит он так:
Шаг 10. Непосредственно стройка
Когда начнется строительство — первое, о чем нужно позаботиться – это забор, туалет, временное электричество, и вода — без них Вы просто не начнете работы.
Подробное описание материалов для постройки Вашего дома. Плюсы и минусы различных видов кирпича, газоблоков, бруса, а также других способов возведения стен Вы найдете в этой статье: «Из чего лучше строить дом? Выбираем материал для стен»
Шаг 11. Вводим здание в эксплуатацию
Ввести дом в эксплуатацию получится только при условии:
- Наличие закрытого теплового контура (двери, постоянная кровля, пол, окна, и т.д.);
- должна быть лестница постоянная, если есть второй и более этажей (капитальная, не приставная);
- должна быть оборудована кухня(плита, мойка). И только тогда БТИ признает дом жилым.
Так выглядит это разрешение:
Шаг 12. Присваивание адреса земельному участку
ВСЕ!!!
Это все самые важные этапы строительства. Остальное — второстепенно!
Оставайтесь на страницах HozainVDOME.RU и мы с Вами подробнейшим образом, разберем каждый из этих шагов.
Читайте далее «Топографический план участка»