Мы поговорили с тремя руководителями девелоперских компаний в возрасте до 36 лет, а они рассказали нам, как трудятся, растут и выживают в одной из самых «возрастных» отраслей.
Дмитрий Гонтарь, заместитель генерального директора по продукту – директор по маркетингу и продажам холдинга «Монолит», Симферополь, 35 лет
В стройку я перешел вынужденно. По специальности я с ней не имею ничего общего: я военный переводчик, а работал сначала в электроэнергетике. Но в 2014 году, когда руководил продажами в «Крымэнерго», в Крыму «случилась» Россия. Предприятие национализировали, руководство сменилось и всем нам предложили в один день покинуть компанию.
После этого я перешел в строительство. И если раньше в непрямом подчинении у меня находилось 600 человек, то на новой работе – 2 рядовых специалиста. Я очень долго не понимал, зачем я здесь и что я тут делаю, но рад, что тот период удалось миновать. Я прошел его правильно, не дал заднюю, ведь за спиной были двое маленьких детей и супруга.
Так получается, что сейчас в моей работе сочетается гуманитарная и чисто техническая истории. Год назад мне предложили стать заместителем генерального директора и быть ответственным за блок «вся стройка», но при этом я продолжаю выполнять функции продаж и маркетинга.
Я понял, что возраст не главное, еще когда работал в электроэнергетике. В 29 лет я подписал договор на поставку электроэнергии из Украины в Крым. То есть, поставил подпись на документе, по которому вся республика питалась энергией. Было довольно страшно, я чувствовал ответственность, но потом внутри что-то перещелкнулось – и дальше страшно уже не было.
Возраст не является чем-то, что сдерживает меня, абсолютно. Я просто системно подхожу к разным вопросам, беру ответственность на себя и не боюсь принимать решения.
У меня нет никакого хобби, в принципе: я полностью отдаю себя работе. Как только я перестану любить своё дело, тогда, наверное, буду думать о чем-то другом. Но мне нравится то, чем я занимаюсь, не считаю нужным от этого отвлекаться.
В любом деле нужно идти до конца и работать на результат. Я руководствуюсь этим в своей работе и того же требую от коллег. Стройка – широкое поле деятельности, чего тут только нет. Чтобы добиться результата, надо обязательно быть гибким, «петлять», что-то придумывать.
О компании:
«Монолит» – инвестиционно-строительный холдинг, №1 в Крыму. 14 лет опыта и 14 завершенных проектов. Компания обеспечивает полный комплекс услуг по проектированию, производству, продажам и маркетингу, управлению жилой и коммерческой недвижимостью.
Артем Бер, коммерческий директор ООО «СЗ БиК-Сервис», Курган (ЖК «Солнце парк»), 34 года
Когда я начинал карьеру, самым сложным было получить от корифеев отрасли внятный ответ на вопрос: «Почему мы так делаем?». Обычно прилетало: «Мы всегда так делаем». Чуть проще с чиновниками, так как в период изменения 214-ФЗ режим «всегда» не работает. Но тут остро встает вопрос нехватки информации на местах.
Рынок Кургана очень зажат доходностью и ёмкостью спроса. Но мы пошли не с той мыслью, как построить просто и дёшево, а с той, как построить то, чего по-настоящему не хватает клиенту, – и попасть в экономику. Жители небольших городов тоже хотят и достойны жить в комфортной и красивой среде. И мы стараемся предоставить им такую возможность.
Мои сильные стороны – упорство, любознательность и возможность смотреть комплексно и наперёд на решаемые вопросы.
Пренебрежения из-за молодости я не встречал. У разных поколений – разный подход к бизнесу, а в текущих реалиях нашей страны нужны все навыки. Молодежь, конечно, больше открыта к изменениям, но встречались и возрастные коллеги, активно ищущие новаторских решений. Больше это зависит от склада ума и характера лидера, а еще от команды, которую он собрал.
В идеале нужно, чтобы члены команды были из разных поколений, а руководитель – чутким к каждому. Ведь задача девелопера – чувствовать своего клиента. Мы строим образ жизни, а если не будем понимать запрос изнутри, хороший продукт не создадим.
Я считаю, что постоянная сфокусированность на работе – это очень даже хорошо. Тогда любое общение, информация и визуальные образы могут дать хорошую идею, которая поможет повысить результативность проекта.
Но освобождать голову периодически все-таки надо. Для меня лучший способ – это активный отдых на природе. В идеале, в горах на снегоходе, где нет связи. Там уж, поверьте, не до стройки)))
О компании:
ООО Специализированный застройщик «БИК-Сервис» занимается разработкой и реализацией инвестиционных проектов в области девелопмента. Девелопер строит дома малой и средней этажности. «БИК-Сервис» – является преемником компании «Евробау», основанной в 1991 году.
Денис Бражниченко, вице-президент по инвестициям AVA Group, Краснодар, 35 лет
Сначала я строил работу исходя из личного восприятия, своего рода, детского: что такое хорошо и что такое плохо. Так я старался вникнуть в маркетинг территорий и залезть в голову потенциальным покупателям, чтобы понять, чего они хотят.
Чем больше я погружался в девелопмент, тем шире становился кругозор. На первое место вышло не просто «нравится/не нравится» (кстати, этим приемом грешат многие маркетологи), а детальный анализ аудитории.
Мне было сложно высказывать и защищать свое мнение перед некими «звездами» девелопмента. Я хотел доказать, что их подходы морально устарели и больше не могут использоваться. Я встречал сопротивление и преодолевал его. Эти процессы научили меня отстаивать позицию, я сформировал себя как грамотного переговорщика и управленца.
Личного девиза у меня нет, но я человек открытый, честный и всегда показываю товар лицом. Как человек команды, я беру на вооружение девиз нашей компании: «Строим сегодня с мыслью о будущем». Мне это близко.
Мне не нравится безликое жилье без какой-то изюминки. Я хочу, чтобы новый дом был таким, чтобы я мог с гордостью показать его детям, а потом и внукам, – и сказать, что его построил я. Мне нравится создавать красивые районы, в которых комфортно жить, растить детей, играть, гулять.
Я, наверное, перфекционист и хочу, чтобы всё всегда было идеально. Могу заметить «комара на фоне слона» и внушаю сотрудникам, что у нас не может быть погрешностей, даже в деловой переписке. Потому что всё это – наше лицо и образ компании.
Стройка не отпускает меня, в принципе, никогда. Засыпаешь с мыслями о проектах, просыпаешься с мыслями о дедлайнах. Кстати, мой личный отпуск равняется праздничным дням ровно по календарю.
Верный способ отвлечься – это моя семья, у меня жена и двое детей, 8 и 5 лет. Когда приезжаешь домой, их движение, игры, множество вопросов уведут от любых проблем.
О компании:
AVA Group – многопрофильный холдинг, который входит в ТОП-5 застройщиков Краснодарского края. Работает на рынке 12 лет, в портфолио – 70 жилых домов и 10 направлений бизнеса, в том числе разработка и управление девелоперскими проектами, комплексное освоение территорий, производство строительных материалов.
Если вы тоже могли бы стать героем этого материала (вам до 36 лет и вы руководитель в девелоперской компании), напишите нам на почту smirnova@gmk.ru и мы возьмем у вас интервью.
Подбор команды на проект… не простая задача.
Разобрем компетенции руководителя девелоперского проекта (на примере загородной недвижимости), разбив на 4 блока: развитие, маркетинг, продажи, строительство и посмотрим рамочно.
Развитие:
— разработка Best Use (HABU) проектов;
— разработка бизнес-планов проектов и финансовых моделей (IRR, NPV, FCF, WACC и т.д.);
— формирование технических и маркетинговых заданий на разработку различных стадий проектной документации;
— исследования рынков и анализ;
— мониторинг конкурентной среды и основных трендов индустрии;
— оценка активов.
Маркетинг:
— разработка брендинговых концепций и фирменного стиля проектов;
— разработка кампаний по продвижению проектов: реклама, PR, BTL, маркетинг.
— разработка плана общественных мероприятий и организация.
Продажи:
— организация работы блока продаж недвижимости;
— разработка и реализация рекламной кампании по продвижению проектов;
— разработка схем сделок;
— участие в разработке предварительных, основных договоров купли продажи и прочих договоров;
— планирование работы департамента продаж, функционала и мотивации сотрудников;
— разработка ценовых решений и плана продаж.
— разработка финансово-правовых схем реализации девелоперских проектов.
Строительство:
— ведение согласовательно-разрешительной работы с органами государственной власти, территориальной администрации и надзорными инстанциями;
— составление заданий на проектирование / строительный подряд;
— проведение конкурсов по выбору подрядчика на строительные и прочие мероприятия;
— заключение договоров подряда;
— контроль проведения строительно-монтажных работ;
— управление службой эксплуатации объекта.
Сложно найти человека, за которым можно закретить все 4 блока, т.е. по сути отдать весь проект в управление.
А кто на Ваш взгяд руководитель девелоперского проекта и какими компетенциями он должен обладать?
Вопросы для интервью:
1. На какую позицию Вы претендуете?
Руководитель девелоперской/ управляющей компании в сфере коммерческой недвижимости, операционный директор крупной девелоперской компании, гендиректор компании по управлению объектом недвижимости.
2. Идеальная работа- что это для вас сейчас?
Интересный проект ( возможно, даже в другой отрасли), профессиональная и сплоченная команда
А. Компания — ( отрасль, размер, акционеры, персонал, корпоративная культура, )?
Для меня определяющими являются: суть проекта (интересные и амбициозные задачи) и личностные качества акционеров ( ясность мыслей и целей, порядочность). Отрасль и размер капитала для меня менее важны.
Б. Должность, задачи, проекты, ресурсы, контроль, компенсации, перспективы)?
Последние 10 лет я работаю топ-менеджером с прямым подчинением акционерам. Все проекты в области недвижимости — развитие инфраструктуры территорий, строительство и эксплуатация отелей, бизнесцентров, торговых комплексов, загородных коттеджных поселков. Кроме этого, были проекты по развитию ресторанного бизнеса, создания объектов развлечений, развития бизнеса консалтинговых услуг. Все проекты я начинала с «0» отметки, то есть с этапа start up и доводила до стадии устойчивого функционирования. Поэтому я готова к решению разного уровня задач.
3. Обычно работодатели оценивают топов не столько по «звездности» компании , а по реальным достижениям…Расскажите о Ваших самых интересных проектах.
Каждый проект был интересным, так как в каждом была новая сфера деятельности. Назову некоторые.
Руководство инвестиционно-строительной компанией позволило реализовать несколько девелоперских проектов по строительству отеля, торгово-развлекательного комплекса, бизнесцентров и получить опыт по каждому аспекту: сотрудничество с консалтинговыми компаниями «Colliers Int», «Knight Frank», «GVA Sawyer» по разработке концепций, брокериджу и подбору управляющих компаний, сотрудничество с зарубежными проектными компаниями по разработке АПР, концептуальных проектных решений, сотрудничество с финансовыми организациями — ЕБРР, фондами, взаимодействие с органами местного самоуправления по согласованию ИРД и получению разрешений на строительство, партнерские отношения со строительными компаниями, проведение тендеров, управление строительными процессами, финансовыми потоками.
Руководство управляющей компанией по развитию территории, строительству и эксплуатации объекта — парка развлечений в г. Санкт-Петербург («Диво остров») позволило реализовать успешный проект создания самого крупного парка развлечений в России, построенного по принципу Дисней Лэнда. На территории 30 га был создан ландшафтный дизайн парка отдыха, построены здания и сооружения высокой степени сложности с точки зрения технической безопасности, созданы инженерные коммуникации и системы жизнеобеспечения всего объекта, на территории которого одновременно могут находится порядка 50 000 человек, организованы объекты общепита и система логистики. Кроме этого, успешно решены вопросы набора и подготовки персонала, разработки и внедрения стандарта управления процессами и персоналом, системы безопасности, финансовой и управленческой отчетности. Разработанные маркетинговые программы продвижения и рекламы позволили в начальный период запуска объекта привлечь большой поток посетителей, сделать объект популярным и узнаваемым. Инвестиции в проект на начальном этапе составили порядка 50 млн долларов, первые два года функционирования объекта позволили вернуть инвесторам первоначальные инвестиции.
4. Какие бизнес — задачи Вам было бы интересно решать на новой позиции?
В бизнесе существует только одна задача — экономическая эффективность процесса, которую можно характеризовать в качественных и количественных показателях.
5. Каких принципов управления, сотрудничества с коллегами Вы придерживаетесь в бизнесе?
Стараюсь выстроить бизнеспроцесс четко и логично, так как управлять можно только тем, что возможно измерить. Поэтому важно стандартизировать большинство процессов для более эффективного использования времени. В случае многовариантности и многозадачности бизнеспроцесса стараюсь выстроить организационную структуру компании так, чтобы опыт и функции ключевых сотрудников максимально соответствовали задачам процесса. Задачи сотрудникам надо ставить конкретные, при этом должна быть понятна долгосрочная перспектива планирования и тактика принимаемых в данный момент решений. Также важно иметь прозрачную систему оценки показателей деятельности сотрудников, которая основана на публичном анализе результатов (что позволяют делать планерки, презентации), четком распределении полномочий и ответственности сотрудников и подразделений, и включает факторы мотивации персонала. Но решение принимаю самостоятельно, и также лично отвечаю за результаты.
5. Переговоры с партнерами и клиентами: каков ваш основной метод и принципы?
В переговорах с клиентам и партнерами важно понять позицию собеседника и найти взаимовыгодные условия взаимодействия. С клиентами, особенно если это сфера прямых продаж, важно сформировать и предлагать тот продукт, который соответствует ожиданиям каждого покупателя. Конечно, любое партнерство это и личностное общение, в основе которого должно быть взаимное уважение, внимание, искренние симпатии.
6. Чего бы еще Вы хотели достичь в профессиональном плане на новом месте работы?
Реализовать масштабный и социально значимый проект, расширить круг делового общения, узнать особенности новых бизнеспроцессов
7. Есть ли у Вас кумиры в бизнесе? Кто и почему?
Не хотелось бы называть конкретных имен, но с большим уважением отношусь к тем акционерам, которые создали свои бизнес с нуля, без использования чужого капитала и лоббистких возможностей. Рада, что такие примеры в России есть.
8. Как Вы проводите свободное время?
Общаюсь с друзьями,семьей, путешествую.
9. Как Вы распределяете время на срочные и важные дела?
В бизнесе я делю дела на главные, важные и срочные. Главные дела — это построение системы и модели управления бизнесом, контроль функционирования этой системы. Важные дела — это обеспечение бизнеса теми ресурсами, которые необходимы для реализации поставленных задач. А срочные — это ежедневные текущие дела, часть которых может решить грамотный помощник. Поэтому большую часть моего рабочего времени и внимания я посвящаю решению и контролю важных и главных дел, а между Делом выполняю срочные. В противном случае, нет целенаправленного бизнеспроцесса и работа превращается в хаотичное и бессмысленное движение, по принципу «белка в колесе», при этом руководитель теряет способность эффективно влиять на процессы в компании.
10. О чем важно договориться с работодателем еще «на берегу»?
Исходя из моего опыта, считаю самым важным совместно определить конкретные показатели (количественные и качественные) в целях и задачах бизнеса, обсудить ресурсы, которые вы хотите привлечь для их реализации, и предложить стратегию и тактику. Если эти вопросы будут взаимно понятны и согласованы, то в последствии можно избежать ситуации недоверия или непонимания. Кроме того, очень важно распределить зоны ответственности и полномочий между работодателем и топ-менджером. Все эти моменты могут быть отражены в контракте.
11. Как, к кому и почему приходит успех в карьере?
Понятие «Успех в карьере» не так однозначно. Для меня успех в карьере определяется не быстрым взлетом кандидата по позициям в вертикали одной и той же компании, а его умение максимально быстро приобретать опыт в разных сферах деятельности и эффективно проявлять свои навыки в новой позиции в новом проекте. В каждой компании, которой я руководила, я самостоятельно подбирала персонал и могу подтвердить, что наиболее успешные сотрудники — это те, кто имел более широкий опыт с точки зрения профессиональных навыков. К сожалению , сейчас многие HR-менеджеры считают, что «прямое соответствие» опыта в резюме кандидата гарантирует его успешную деятельность в новом проекте. Я думаю, что это основная ошибка и причина ситуации, когда одни не могут найти интересную работу, а другие не могут найти успешных исполнителей. Безусловно, для успеха необходимы и личностные качества — амбиции, решительность, способность саморазвития, трудолюбие, так как успех любит тех, кто после каждой неудачи способен преодолеть еще большие трудности.
12. Что для Вас означает понятие «компания мечты»?
Возможно та, где профессиональные задачи также приоритетны, как и личностные человеческие взаимоотношения.
13. Какие меры работодатель должен применять при недостижении руководителем поставленных перед ним целей и задач?
Если такие выводы объективны и осознаны обеими сторонами, то меры воздействия могут быть от финансовых ( отсутствие премий и бонусов) до увольнения. Но мне кажется, что разумный работодатель в течение первых 3-х месяцев работы топ-менеджера должен осознать его возможности и свои риски в таком партнерстве.
14. При каких условиях работодатель просто обязан гарантировать руководителю «золотой парашют»?
Каждый владелец бизнеса имеет право менять цели в ходе развития своего бизнеса ( слияния, поглощения, продажа, смена акционеров и др). Если интересы бизнеса требуют перехода компании в иной статус, где данный менеджер не может быть востребован, но его квалификация и результат работы не вызывают нареканий, в такой ситуации его интересы должны быть учтены работодателем в виде достойной компенсации.
15. Опишите свое видение идеального сотрудника?
Профессионал, трудоголик, высоко лояльный интересам компании-работодателя, наделенный моральными и душевными качествами хорошего человека
16. Вы встречали таких в своей практике?
Стараюсь найти таких людей и создать им комфортные условия для работы.
17. По каким признакам на собеседовании можно заметить, что кандидат будет неэффективным сотрудником?
Если соискатель не может четко изложить свой опыт работы и односложно отвечает на ваши вопросы, то есть вероятность, что он также пассивно и бессознательно будет относиться к поставленным вами задачам
18. Рональд Рейган спросил ученого Паркинсона: «Почему Оклендский мост ежегодно ранее вручную 1 месяц красило 14 маляров, а с появлением пульверизатора — 72 и также 1месяц?» А Ваш ответ?
Любое усложнение бизнеспроцесса приводит к увеличению числа работников и технологий, что требует, в свою очередь, умелого управления процессами, технологиями и людьми, а также их координации. При численности персонала более 8 человек уже необходима организационная структура компании, которая предполагает взаимодействие и координацию персонала и процессов. Если рассматривать ваш конкретный пример, то в первом случае надо было контролировать выход на работу 14 человек и обеспечение их краской и кисточками. Это мог делать один бригадир. А во втором случае, необходимо было обеспечить исправность пульверизаторов, своевременную поставку и заправку их краской, контролировать слаженные действия поставщиков, службы ремонта и самих работников. Это уже несколько служб, процессов и ответственных лиц. Любой сбой на каждой стадии процесса способствует увеличению в геометрической прогрессии срока выполнения работ в целом.
19. Какие темы Вы рекомендовали бы чаще освещать в журнале «Управление персоналом»?
Мне кажется, что на любом этапе экономического развития страны вопросы поиска эффективных управленцев актуальны. Существующая система подбора топ-персонала неэффективна. Не должен HR-менеджер компании-работодателя искать гендиректора для своей компании и проводить собеседования с кандидатами на топовые позиции, так как его личные предпочтения не имеют ничего общего с объективными требованиями работодателя и бизнеса.
В связи с этим было бы интересным обсудить роль и функции кадровых агентств в подборе топ-персонала и сделать эту сферу их деятельности приоритетной. В этом случае, топ-менеджеры будут иметь возможность инициировать поиск новой работы через агентства, что позволит и агентам и работодателям иметь базу данных эффективных менеджеров.
20. С кем бы вы хотели прочитать интервью в журнале «Управление персоналом»? И какие вопросы вы бы задали этому спикеру?
Возможно, с Сергеем Галицким по вопросам: «Какая кадровая политика по отношению к топовым позициям менеджмента была в период активного роста сетевой компании. Какая текучесть кадров существует при построении сетевой компании в период активного роста. Какие системы мотивации оказались наиболее эффективными в этот период», С Олегом Тиньковым по вопросу «какую кадровую политику он реализовал по отношению к топ-менеджерам при такой частой смене бизнесов. Кто из них остался в его команде. Как они адаптировались в новой сфере бизнеса»
Общие вопросы организационной структуры инвестиционно-строительной компании, а также особенности функционала и взаимодействия производственных подразделений компании – управлений девелопмента, строительства и коммерции – в ходе развития проектов были рассмотрены в Главах «Структура девелоперской компании. Особенности взаимодействия производственных подразделений при развитии проектов» и «Этапы развития проектов (содержание и процедуры)». К моменту написания указанных выше 2-х глав, а также в силу реализованной автором структуры изложения материала книги, отсутствовала критическая масса необходимой информации, делающая возможным изложение деталей организационной структуры и функционала производственных подразделений. Этот момент наступил! Перед читателем результат «многочисленных сражений и боев местного значения», в которых автору довелось принимать самое активное участие в течение многих лет, оттачивая понимание эффективной организационной структуры как инвестиционно-строительной компании в целом, так и 3-х ее производственных подразделений, обеспечивающих успешное развитие проектов.
Примечание
При формировании или реорганизации структуры компании важнейшим является вопрос наделения управления девелопмента полномочиями, достаточными для эффективного выполнения объединяющей и управляющей функции при развитии проектов.
В объединяющей и управляющей функции управления девелопмента заинтересованы объективно 2 участника процесса развития. Первый из них – акционер, который именно ради получения прибыли создал и продолжает поддерживать существование девелоперской компании. Второй – управление девелопмента, которое должно обеспечить акционеру требуемую эффективность проекта, будучи зависимым от прибыли этого проекта. Справиться с этой задачей управление девелопмента может, только имея достаточные права и определенную поддержку подразделений компании. Но!!!
Отношение прочих подразделений компании к поднятому вопросу далеко не однозначно. Можно выделить 2 группы интересов (см. подробности в первом примечании Главы «Структура девелоперской компании. Особенности взаимодействия производственных подразделений при развитии проектов»):
- Непроизводственные подразделения компании, являющиеся центром стабильности, испытывают постоянный дискомфорт от дестабилизирующих действий управления девелопмента (и в меньшей степени от действий других производственных подразделений) по приведению в баланс, необходимый для эффективного развития проекта, внутренней и внешней среды компании.
- Два других производственных подразделения компании – управление строительства и управление коммерции – постоянно страдают от усилий управления девелопмента, направленных на снижение стоимости строительства и повышение цены продаж, соответственно (см. подробности в Главах «Структура девелоперской компании. Особенности взаимодействия производственных подразделений при развитии проектов» и «Актуализация проектов. Плановое повышение эффективности проектов»).
Не смотря на огромное различие в выполняемых функциях, указанные 2 группы интуитивно объединяются в противостоянии управлению девелопмента, поступая при этом, однако, каждая по-своему. Первая группа принципиально сбивает активность девелоперов, тормозя или блокируя (часто неосознанно, но от этого факт не перестает быть фактом) выполнение тех стандартных операций, поддерживающих процесс развития проекта, которые зависят от них. Вторая группа старается выйти из-под реального контроля девелоперов и получить максимальную автономию своих действий по реализации расходной части бюджета и формированию его доходной части. Стандартно это делается через «растаскивание» принципиальных функций управления девелопмента, в первую очередь – функции по ценообразованию. Используется широкий спектр приемов, позволяющих управлениям строительства и коммерции де-юре или де-факто перейти на собственное (автономное) управление показателями выручки и затрат проекта, а в конечном счете доходной и расходной частями его бюджета.
Тенденция крайне опасная!!! Акционеры, берегите права своих управлений девелопмента, это в ваших же интересах! Ведь управление девелопмента — единственное производственное подразделение, которое:
- в состоянии реально бороться за эффективность проектов;
- не имеет при этом прямого доступа к «живым» деньгам…
Начнем с общих моментов. Все последующие материалы излагаются в привязке к оптимальной (по глубокому убеждению автора) организации строительного производства в девелоперской компании — осуществлению генерального подряда привлеченными силами (силами привлеченных подрядчиков). Подробности на этот предмет изложены в Главе «Степень интеграции производства при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности». Ниже представлена схема функционального взаимодействия управления девелопмента, управления строительства и управления коммерции. Непроизводственные подразделения не изображены на схеме в целях упрощения последней.
Примечание
Центры формирования затрат (управление строительства компании) и выручки (управление коммерции компании), могут быть оформлены в виде самостоятельных юридических лиц. Оптимально это сделать к началу осуществления работ подготовительного периода на площадке и к началу продаж, соответственно. Проектное бюро также может быть оформлено как юридическое лицо, но разумно произвести это в силу отсутствия реального фронта работ не раньше момента выпуска ГПЗУ. При этом:
- Вновь образованные юр. лица продолжают пользоваться услугами подразделений группы компаний (юридическое управление, финансовое управление и бухгалтерия, back-офис), будучи связанными с ними едиными производственными цепочками и часто располагаясь в одном помещении.
- Управление строительства, преобразуясь в отдельное юридическое лицо, должно получить собственное членство в СРО на выполнение функций генерального подрядчика.
Управление девелопмента так же может быть преобразовано в отдельное юридическое лицо. При этом требуется получение собственного членства в СРО на выполнение функций технического заказчика.
Формирование на базе каждого из 3 производственных подразделений отдельного юридического лица позволяет ценой незначительного усложнения их взаимодействия получить заметное снижение рисков инвестирующей группы компаний.
Изображенное на схеме взаимодействие производственных подразделений обеспечивает главную цель развития проектов – достижение максимальной их эффективности. Естественно (по ряду причин, которые подробно отражены в Главе «Структура девелоперской компании. Особенности взаимодействия производственных подразделений при развитии проектов»), что центром оперативного управления и управления эффективностью проекта в ИСК является управление девелопмента компании. Управление эффективностью, осуществляемое в тесном взаимодействии с управлением финансов компании, производится на базе утвержденных инвестиционным комитетом компании экономики и бюджета проекта, общей схемы развития и сетевого графика проекта (утверждаемая часть КДП).
Отталкиваясь от утвержденной документации проекта, управление девелопмента осуществляет ценообразование проекта, как в расходной, так и в доходной части, согласуя свои действия с управлением строительства и управлением коммерции соответственно. Процесс ценообразования выливается как следствие в организацию процедуры формирования тендерной документации, разрабатываемой в целях привлечения строительных подрядчиков и уполномоченных риелторов. Организацию планирования, производственного и управленческого учета управление девелопмента осуществляет, согласуя свои действия с управлением финансов компании.
Все действия по развитию проекта должны быть согласованы с общей концепцией (стратегией) развития проекта, что достигается только через управление и контроль из единого центра – управления девелопмента. О полностью сформированной концепции проекта можно говорить тогда, когда завершены проектные работы стадии «П» и получено соответствующее заключение госэкспертизы. Оптимально, чтобы управление девелопмента при этом осуществляло функции технического заказчика, а управление строительства – генерального подрядчика. Проектное бюро (внешнее или внутреннее), осуществляющее проектирование, до завершения стадии «П» взаимодействует с подразделениями компании только через управление девелопмента.
Таким образом, до момента полной готовности общей концепции проекта (см. Главу «Маркетинговая концепция проекта (МКП). Общая концепция (стратегия) развития проекта.») подразделение девелопмента управляет проектом, непосредственно выполняя манипуляции по его развитию в качестве технического заказчика. После получения разрешения на строительство управление девелопмента только лишь выстраивает взаимодействие и контролирует деятельность всех участников проекта, как внешних, так и внутренних, выполняя ограниченное количество операций собственными силами. Основные процессы, на которые опирается управление девелопмента в своей деятельности, включают:
- Формирование общей концепции проекта (архитектура, строительные технологии, маркетинговая стратегия, финансовая и налоговая стратегия и т.д.).
- Формирование экономики и бюджета проекта.
- Управление ценообразованием в доходной и расходной частях проекта, в том числе контроль тендерных процедур.
- Осуществление плановых и внеплановых актуализаций проекта.
- Поддержание (совместно с управлением финансов) необходимого качества функционирования системы учета и планирования при развитии проектов.
Взаимно увязанная интенсивность деятельности 3 производственных подразделений изображена на графике.
Распределение функций между 3 производственными подразделениями при развитии проектов приведено в представленной ниже таблице.
|
Управление девелопмента формирует фронт работ для начала строительства, является центром управления эффективностью проектов, контролирует деятельность всех участников проектов, выполняя функции технического заказчика, в том числе (*): |
|
|
(*) Часть функций технического заказчика может быть по согласованию передана управлению строительства в формате, позволяющем осуществлять необходимый контроль со стороны управления девелопмента, при наличии в штате управления строительства специалистов соответствующей квалификации. |
|
Управление строительства осуществляет генеральный подряд силами привлеченных подрядчиков, в том числе: |
|
|
Управление коммерции обеспечивает коммерческую реализацию результатов проекта, в том числе: |
|
Оптимальная структура управления девелопмента компании, позволяющая реализовать изложенные выше функции, представлена ниже на схеме.
Представленная схема обеспечивает реализацию управлением девелопмента 6-ти главных функций, позволяющих контролировать эффективность проекта:
- Контроль реализации проекта и координация действий его участников (отдел руководителей проектов).
- Контроль процесса воплощения сбалансированной (качество-цена-сроки) общей концепции (стратегии) развития проекта (отдел предпроектной / проектной подготовки, согласований и разрешений).
- Контроль ценообразования проекта (3 подразделения управления ценообразования и экспертизы, отмеченные на схеме серой заливкой).
- Контроль качества реализации проекта (отдел инженеров тех. надзора управления ценообразования и экспертизы). (*)
- Контроль процессов актуализации и оценки проектов (отдел оценки).
- Контроль функционирования системы учета и планирования (руководитель проекта совместно с управлением финансов при участии СДО)
Особое внимание при формировании структуры управления девелопмента должно быть уделено управлению ценообразования и экспертизы. В первую очередь это касается подразделений управления, отмеченных на схеме серой заливкой. Действия именно этих подразделений оказывают максимальное влияние на процесс ценообразования, как в расходной, так и в доходной части бюджета, и как следствие на эффективность проекта в целом.
В отсутствие этих подразделений (функция контроля ценообразования проекта) управление девелопмента не в состоянии эффективно реализовывать оставшиеся из указанных выше 6 функций и реально влиять на эффективность проектов.
О роли и подчиненности отдела маркетинга и отдела сметной экспертизы (СДО компании) многократно говорилось во многих предыдущих главах. Что касается отдела тендерной документации, необходимо вспомнить о неразрывной связи процедуры ценообразования и тендерной политики (см. Главу «Тендерная политика»). Наличие этих подразделений в структуре управления крайне необходимо компании, которая хочет реально управлять эффективностью своих проектов. Что касается подразделения, не отмеченного заливкой, — отдел инженеров тех. надзора — то его функции при соблюдении определенных условий могут быть переданы управлению строительства.
Функционал подразделений, входящих в состав управления девелопмента компании, представлен ниже в укрупненной форме.
Руководитель проекта осуществляет управление эффективностью проекта на основе утвержденного бюджета и сетевого графика. Осуществляет оперативное управление проектом, координируя и контролируя деятельности управлений строительства и коммерции, а также всех прочих участников проекта как внешних, так и внутренних, организуя выполнение комплекса необходимых операций по развитию проекта и достижение проектом показателей эффективности не хуже утвержденных инвестиционным комитетом компании. Обеспечивает качественное ведение КДП проекта, позволяющее в минимальные сроки получать объективные данные о проекте в любой структуре, в любой момент времени. Управляет процессом ценообразования как в затратной, так и в доходной части проекта, осуществляя, в том числе, контроль реализации тендерных процедур. Организует работы по оценке и актуализации проекта. Организует плановое выполнение всех мероприятий, осуществляемых в отношении проекта управлением девелопмента компании (см. выше функции управления девелопмента при развитии проектов).
Отдел оценки – оценка проектов, осуществление плановых и внеплановых актуализаций проектов с периодичностью: до выпуска ГПЗУ – 1 раз в месяц, далее – 1 раз в квартал; формирование экономики и бюджета проектов; подготовка бизнес-планов проектов, аналитических исследований и заключений по развиваемым и перспективным (рассматриваемым на предмет вхождения) проектам.
Отдел предпроектной/проектной подготовки, согласований и разрешений – взаимодействие с внешним / внутренним проектным бюро; подготовка исходных материалов для осуществления проектирования; организация проведения необходимых для осуществления проектных работ исследований и изысканий; осуществление мероприятий по выработке оптимальных условий технологического подключения к инженерным сетям; получение ТУ на подключение к инженерным сетям; организация необходимых работ по межеванию земельного участка; осуществление выпуска ГПЗУ; осуществление выпуска ППМ, регламентирующих развитие проекта; выполнение комплекса мероприятий, необходимых для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство (с привлечением специалистов управления строительства); сопровождение процесса экспертизы проектной документации стадии «П» (совместно с отделом инженеров технического надзора и управления строительства).
Управление ценообразования и экспертизы выполняет функции ценообразования, экспертизы цены и качества выполненных операций по развитию проекта в отношении расходной (управление строительства) и доходной (управление коммерции) частей проекта; осуществляет полный комплекс работ, необходимых для выхода генерального подрядчика (управление строительства) на строительную площадку; начиная с момента выхода генерального подрядчика на площадку, контролирует сроки, качество и стоимость, производимых им работ на соответствие утвержденному бюджету. Управление выполняет комплекс описанных выше операций, распределяя их между входящими в него подразделениями следующим образом:
| Отдел маркетинга и аналитики – координация работ по формированию МКП; маркетинг цен продаж; формирование проектных цен продаж и их согласование с управлением коммерции; формирование договоров (совместно с юр. управлением ГК) и тендерных лотов (совместно с отделом тендерной документации) для управления коммерции, согласование разработанной документации с управлением коммерции; внесение по ходу развития проекта предложений по изменению цен продаж. | Отдел сметной экспертизы – поэтапное формирование ССР; согласование с управлением строительства отдельных показателей будущего ССР, производимое на предпроектном и проектном этапах, а также согласование разработанного ССР; разбивка общего объема строительных работ на комплекс подрядов (совместно с отделом тендерной документации и ПТО управления строительства); расчет договорной стоимости отдельных подрядных договоров; подготовка договоров (совместно с юр. управлением ГК) для управления строительства, согласование разработанных договоров с управлением строительства; аналитика стоимости материалов и комплектующих, внесение предложений по закупочным ценам и рекомендуемым поставщикам; формирование лотов тендерной документации для привлечения подрядчиков (совместно с Отделом тендерной документации и ПТО управления строительства); контроль соблюдения лимитов глав в составе ССР на основе данных производственного учета; активное участие в функционировании системы учета и планирования (совместно с руководителем проекта и финансовым управлением ГК); подготовка отчетности для кредитующего банка; внесение по ходу развития проекта предложений по изменению стоимости отдельных операций и строительства в целом. |
| Отдел тендерной документации – формирование полного комплекта тендерной документации для проведения всех тендеров в Управлениях строительства и коммерции (для стройки – совместно с Отделом инженеров технического надзора); согласование разработанных тендерных комплектов с Управлениями строительства и коммерции; отдел привлекается к выполнению операций Отдела сметной экспертизы в периоды максимальной загрузки последнего. | Отдел инженеров технического надзора – техническое сопровождение процессов проектирования стадии «П» (с привлечением специалистов Управления строительства); контроль разработки проектной документации стадии «РД» внутренним проектным бюро; приемка проектной документации, формирование на ее основе и выдача СДО исходных данных для расчета ССР на весь квартал и на отдельные объекты в его составе; техническая поддержка процесса формирования СДО и Отделом тендерной документации тендерных лотов для строительства; осуществление технического надзора за качеством и сроками выполнения строительных работ на площадке. |
Оптимальная структура управления строительства компании , позволяющая реализовать генеральный подряд силами привлеченных подрядчиков, а кроме того предусматривающая выполнение ограниченного объема работ, не требующих высокой квалификации, собственными силами, представлена ниже на схеме. Приведенная структура предусматривает также управление поставками сырья (для БСУ), материалов и комплектующих, необходимых для осуществления строительства.
Производственные функции подразделений, входящих в состав управления строительства компании, укрупненно представлены ниже.
Строительный менеджер осуществляет управление строительством во взаимодействии с руководителем проекта в рамках сроков и лимитов затрат, установленных утвержденным бюджетом (график затрат, стоимость строительства по видам работ, по комплексам работ, по объектам, по отдельным договорам) и общим графиком производства работ на площадке (сетевой график проекта, сетевой график строительства). Организует эффективное взаимодействие технического заказчика, генерального подрядчика и подрядчиков, обеспечивающее реализацию полного комплекса работ, в целях своевременной сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Организует необходимое техническое сопровождение специалистами управления строительства процессов проектирования и ценообразования. Реализует тендерные процедуры в формате согласованном с руководителем проекта. Контролирует процесс открытия ордеров по видам работ. Осуществляет контроль качества и сроков выполнения работ, производя приемку работ по актам с участием ПТО и СО. Контролирует поставку и списание материалов, взаимодействуя с ОМТС и бухгалтерией. Принимает участие в управленческом учете, взаимодействуя с СО, СДО, руководителем проекта и финансовым управлением ГК. Организует передачу завершенных строительством объектов техническому заказчику. Обеспечивает получение акта ввода объекта и ЗОС, передачу инженерных сетей и социальных объектов на баланс эксплуатирующих компаний.
Сметный отдел – участие в приемке и актировании работ от подрядных организаций, формирование на их основе генподрядных актов КС-2/КС-3; производственный учет, ведение накопительных ведомостей; списание в себестоимость строительства материалов и комплектующих (совместно с ПТО и ОМТС, строительным менеджером и бухгалтерией ГК); сопровождение заключенных договоров, сверка объемов, стоимости и сроков выполненных работ с ценовыми приложениями к заключенным договорам.
Главный инженер – обеспечивает выполнение комплекса необходимых технических мероприятий на строящихся объектах в целях реализации генерального подряда силами привлеченных подрядных компаний, координируя действия технических отделов Управления строительства (Отделов главного инженера) и подрядчиков, в том числе:
| Отдел подготовки террит. строительства – временные сети, бытовые, городки, мойки колес, пропускной режим, взаимодействие с контролирующими и надзорными органами, соблюдение санитарных норм, организация выполнения подсобных и не квалифицированных работ и пр. | ПТО (Начальник ПТО, инженеры по общестроительным работам, специалист ПОС (ППР), специалист по согласованиям и разрешениям; инженеры по водоснабжению, водоотведению, отоплению и вентиляции; геодезист; инженер по электрическим и слаботочным системам) – участие в формировании общего графика производства работ на площадке и в разбивке общего объема работ на отдельные подряды; подготовка исходных данных для СДО; формирование графика выдачи РД в соответствии с графиком производства работ, мониторинг исполнения; контроль качества выполнения по видам работ; осуществление приемки и актирования выполненных работ. Организация собственными силами производства типовых работ, не требующих высокой квалификации и использования дорогостоящей техники и механизмов. | |
| Отдел внешних сетей – организация производства комплекса работ по подключению к внешним инженерным сетям. | Лаборатория качества – контроль качества поставляемых материалов и комплектующих (в том числе продукции БСУ); контроль качества работ, реализованных подрядными организациями, участие в приемке и актировании работ. | Отдел главного механика и главного энергетика и Отдел пожарной безопасности и ТБ – стандартные функции в ходе подготовки осуществления строительства. |
ОМТС и склад – организация поставки необходимых материалов и комплектующих в соответствии с рекомендациями СДО и руководителя проекта или без этой рекомендации, но с получением соответствующего согласования СДО и руководителя проекта; списание материалов во взаимодействии со строительным менеджером, СО и бухгалтерией ГК.
Бетонно-смесительный узел – организация производства бетона на площадке требуемого качества в объеме 100%-ной потребности строительства.
Оптимальная структура управления коммерции компании, позволяющая осуществлять комбинированную реализацию коммерческих площадей проекта (квартиры, нежилые помещения, машиноместа) собственными силами и силами уполномоченных риелторов.
Основные функции управления коммерции компании перечислены ниже в привязке к подразделениям управления.
Отдел менеджеров по продажам – взаимодействие с покупателями и уполномоченными риелторами в соответствии со сроками и ценами утвержденного бюджета, в рамках существующей структуры договорных отношений с ними; реализация тендерных процедур в формате согласованном руководителем проекта. Прерывистыми стрелками отражено функциональное влияние менеджеров по продажам, прикрепленных к объектам, на сотрудников офисов продаж и отдела регистрации.
Отдел офиса продаж – взаимодействие с покупателями и уполномоченными риелторами, осуществляемое непосредственно на строящихся объектах, осуществляемое под контролем прикрепленных к объектам менеджеров по продажам.
Отдел регистрации прав — обеспечение (совместно с юридическим управлением ГК) 100% документооборота, поддерживающего взаимоотношения с покупателями и уполномоченными риелторами, осуществляемое под контролем прикрепленных к объектам менеджеров по продажам; обеспечение регистрации прав покупателей в ФРС.
Рекламный отдел – рекламная и PR поддержка развиваемых проектов; маркетинговый мониторинг рынка.
Плюсы и минусы профессииВажные качестваГде учитьсяЗарплата на 26.05.2021
Девелопмент (от англ. Development — развитие, расширение, рост) — это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Кстати, в 2021 году центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию. Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.
Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее — «вознаграждение») — и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Подготовка специалистов
На слуху у многих слово developer, но что это такое и кто готовит таких экспертов, знают не все. Как правило, в development приходят специалисты из строительного бизнеса с техническим образованием. Или компании самостоятельно обучают собственные кадры. Успехов также добиваются выпускники финансовых, технических и экономических факультетов. Специализированного образования в данной сфере в Российских высших учебных заведениях пока нет, как и во всем мире. Но есть аналогичные программы в смежных областях по специальностям:
- экономика и управление на предприятии;
- промышленное и гражданское строительство;
- менеджмент организации;
- экспертиза и управление недвижимостью.
Что такое девелоперская компания
Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:
- основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы;
- административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы;
- административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.
В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».
Зарплата на 26.05.2021
Россия 40000—128000 ₽
Москва 60000—350000 ₽
Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.
Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Маркетинговые стратегии
Объяснить что такое девелопер, простыми словами не так сложно. Достаточно заглянуть в англо-русский словарь. Development переводится как: развивать и совершенствовать. В этом же и суть работы – придумать, оценить эффективность, найти место и реализовать.
Примечательно! Большинство девелоперов, первое высшее образование получили в областях, не имеющих ничего общего со строительством и недвижимостью.
Знания, полученные в вузах, на тренингах и курсах, сами по себе имеют свою ценность, но основой качественного девелопмента является опыт. Такие навыки вырабатываются только после того, как сделан и сдан хотя бы один объект от начала до конца.
Функции девелопера
В перечень функций девелопера входят следующие:
- Поиск варианта вложения средств. Девелопер оценивает рынок недвижимости и ищет возможности для совершения сделки с необходимым уровнем прибыли.
- Анализ расположения будущего объекта. Проводится оценка с точки зрения коммерческой привлекательности для вероятных клиентов. Исследуются все предложения земельных участков в нужном районе. Принимается решение о покупке конкретного участка либо объекта под реконструкцию.
- Проектирование объекта, составление сметы расходов. Для возведения или реконструкции здания требуется получить соответствующие разрешения. Проект должна выполнить специализированная организация (либо сотрудники девелоперской компании с нужной квалификацией). На основании проекта составляется подробная смета. Неточности в планировании расходов могут привести к затягиванию сроков строительства.
- Привлечение инвесторов. Чтобы убедить посторонних людей вложить деньги в девелоперский проект, нужно грамотно презентовать его и доказать экономическую эффективность инвестиций. Также важно четко изложить вероятные риски и способы их избежать.
- Разумное расходование вложенных средств. Привлеченных денег должно хватить на все работы. От девелопера требуется избегать незапланированных убытков.
- Курирование процесса строительства/реконструкции. Контроль закупки и расходования материалов, отслеживание соблюдения технологии. Управление персоналом. При необходимости – взаимодействие с контролирующими госорганами.
- Получение максимально возможной прибыли от продажи или сдачи в аренду. Правильная оценка рынка и выбор маркетинговой стратегии. Подбор клиентов и оформление сделок купли-продажи или аренды недвижимости.
- Управление недвижимостью. Часто девелоперская компания выступает и в роли обслуживающей организации для своих объектов, для этого в структуре фирмы создается специальное подразделение, занимающееся текущими ремонтами и обеспечением объектов коммунальными благами.
Виды девелопмента
Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.
Спекулятивный девелопмент
Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.
BTS-девелопмент
От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Fee-девелопмент
В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.
Самые крупные девелоперы России
По объемам текущего строительства на 1 июля 2021 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:
- Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
- Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
- Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
- Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
- Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Направления деятельности
Что такое колледж, и чем он отличается от техникума
Проблемой современного рынка этого направления является то, что к девелоперству строительные компании обращаются в случае, когда проект уже реализовывается на полную мощность. В результате происходит обесценивание прибыли, ее потери из-за того, что анализ использования объекта был проведен с ошибками. Возводимое сооружение в таких случаях часто не соответствует конечным требованиям потребителей, и приспособить его никак нельзя.
Деятельность девелоперских контор осуществляется по направлениям:
- Fee — направление, при котором специалист является исполнителем, он не отвечает за риски потери финансов, при этом работа его оплачивается фиксированной суммой гонорара. Такая деятельность заключается в том, что по поручению вкладчика средств (инвестора) знаток рынка занимается возведением строения под ключ на определенном участке земли. Дополнительно специалист сдает помещения или квартир в аренду. Такие работники нанимаются инвестором после проведения тендерных мероприятий.
- speculative — первая разновидность направления. Отличается от предыдущего тем, что девелопер занимается ведением инвестиционной программы с самого начала, при этом он не вкладывает собственных средств. Деньги он привлекает со стороны заказчика. Для осуществления плана по строительству специалист использует труд наемных работников, подрядчиков, архитекторов, инженеров, но полностью отвечает за возникающие неурядицы и риски после сдачи готового объекта. Его гонорар определяется обычно в процентном отношении (стандартный размер 10%).
- speculative — второго направления. Предполагает финансирование программы строительства из личных средств девелопера, которые являются основным вложением. Специалист является организатором идеи, и его функции ничем не отличаются от предыдущего варианта, кроме того, что он самостоятельно строит финансовую схему проекта и должен ответить перед самим собой.
Девелопмент и виды недвижимости
Проблему в работе специалистов создает малая предсказуемость рынка, перенос времени ввода в эксплуатацию, несоответствие задекларированных на рынке новых квадратных метров от реального положения по этому вопросу в конце отчетного периода. Препятствия в работе создаются несовершенством механизма получения разрешений на строительство и оформления прав на владение участком земли. Девелопмент в зависимости от типа недвижимого объекта подразделяется на такие виды:
- жилого сектора недвижимости;
- объектов бизнес-направленности;
- загородных строений;
- ленд — направление включает разработку земли и участков.
Девелоперы, чей бизнес потерпел крах
По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:
- Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
- Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
- ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
- УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
- ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
Вопросы читателей
Что такое редевелопмент?
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Что такое девелоперский проект?
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
- Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
- Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
- Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
- Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
- Подбор земельного участка, оформление прав на него.
- Проектирование объекта.
- Управление стройкой.
- Поиск покупателей/арендаторов.
- Управление построенной недвижимостью.
Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?
В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.
Кто такой веб-девелопер?
Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.
Процесс обучения
Чтобы стать девелопером, нужно много учиться. Желательно получить 2 высших образования, одно из которых будет экономическим. Учиться следует в лучших вузах страны, диплом которых высоко ценится в России и странах ближнего зарубежья.
Поступать в университет или институт следует после окончания 11 классов школы. Кроме того, будущему девелоперу нужно успешно сдать ЕГЭ. Весь процесс обучения длится 5 лет, за которые студент приобретает знания, необходимые в работе. Лучшие учебные заведения:
- МосГУ (Московский гуманитарный университет) — факультет экономики, управления и международных отношений;
- МТУСИ (Московский технический университет связи и информатики) — общетехнический факультет;
- ЕРНУ (Елецкий филиал Российского нового университета) — факультет экономики;
- ИНО (Институт непрерывного образования) — факультет экономики в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве.
Девелопер — это профессия, связанная с предпринимательской деятельностью. Ее представители создают объекты недвижимости, реализуют различные проекты и берут на себя все финансовые риски. Результатом деятельности специалистов становится заселение жильцов в новые квартиры или передача предпринимателям построенных торговых комплексов.