Руководство службой тех заказчика

• Главная
• Блог
• Технический заказчик: всё, что важно знать о его компетенциях

Технический заказчик: всё, что важно знать о его компетенциях

Компетенции технического заказчика определены Минстроем России. Они сочетают в себе как сопровождение, так и управленческую деятельность. Ниже детально перечислены основные цели, которые преследует технический заказчик, задачи, которые он решает, функции и требования к этому лицу. Отдельно указана информация о том, как формируется стоимость услуг технического заказчика.

Цели технического заказчика

При проектировании:

• соблюдение качества строительства;
• снижение возможных строительных рисков.

На этапе строительства:

• чёткая диагностика текущего состояния строительного проекта;
• определение проблем проекта и их устранение (по возможности);
• достижение запланированных показателей;
• успешная реализация проекта.

Задачи

Задачи технического заказчика отличаются в зависимости от этапа создания строительного объекта:

При проектировании:

• проектирование с главным заказчиком модели управления проектом;
• распределение ролей основных участников;
• создание четких регламентов взаимодействия;
• подготовка предпроектного бюджета.

На этапе строительства:

• чёткое понимание процессов начатого строительного проекта;
• координация деятельности участников
• выстраивание внутренних и внешних процессов для реализации проекта.

Функции технического заказчика

На первоначальном этапе недостаточно только заключить договор с исполнителями (генподрядчиком, поставщиками и др.), нужно структурировать взаимодействие между ними, определить степень участия и ответственности. От этого зависит качество дальнейших управленческих решений. Именно эти функции и выполняет технический заказчик:

1. При подготовке проекта:

• осуществляет предпроектную оценку земельного участка и имеющейся застройки;
• рассматривает основные риски, связанные со строительством;
• разрабатывает и согласовывает предпроектную документацию (в т. ч. архитектурную концепцию, технико-экономическое обоснование);
• разрабатывает и утверждает техническое задание на проектирование (в т. ч. собирает первоначальные данные, определяет основные задачи для проектировщика);
• подготавливает исходно-разрешительную документацию (в т. ч. правоустанавливающие документы, план участка под строительство, изменения в генеральный план города, проекты планировки территории, схемы высотных ограничений);
• организует и сопровождает инженерные изыскания;
• получает технические условия на присоединение к имеющимся инженерным сетям (электроснабжения, водоснабжения, газораспределения, теплоснабжения);
• определяет генерального проектировщика и заключает с ним договор;
• контролирует разработку проектной документации;
• анализирует принимаемые проектные решения;
• проверяет сметы на строительно-монтажные работы;
• согласовывает проектную документацию в органах власти и уполномоченных учреждениях (МЧС, Роспотребнадзоре и др.);
• регистрирует проектную документацию в соответствующей информационной базе;
• сопровождает экспертизу проектной документации;
• проводит оптимизацию проектной документации (в т. ч. сметы и технических характеристик).

1. На этапе строительства:

• разрабатывает тендерную документацию;
• получает разрешение на строительство;
• передаёт строительную площадку генподрядчику;
• проверяет и согласовывает проект производства работ;
• получает разрешения на производство работ от ресурсоснабжающих организаций;
• разрабатывает и контролирует графики строительных работ, поставки оборудования и материалов;
• осуществляет строительный контроль;
• участвует в проверочных мероприятиях;
• ведёт отчётность по объекту;
• организует итоговую приёмочную комиссию;
• передаёт завершённый объект застройщику.

Многие заказчики, стремясь сэкономить, не привлекают квалифицированных специалистов при проектировании. Впоследствии это может обернуться дополнительными тратами на ознакомление с уже реализуемым проектом и юридическими сложностями из-за возможного исключения уже привлеченных некомпетентных специалистов.

Требования к техническому заказчику

Техническим заказчиком является юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которые имеют членство в саморегулируемой организации и наделяется полномочиями на основании письменного договора. Оно выступает от имени заказчика с целью подготовки заданий, заключения договоров и осуществления иных предусмотренных законодательством функций.

Стоимость услуг технического заказчика

При формировании стоимости услуг наша компания учитывает индивидуальные особенности каждого проекта.

Окончательная сумма зависит от трёх базовых факторов:

1. Сложности и стадии (проектирование или строительство).
2. Объёма функций (управленческих, организационных, контрольных).
3. Объёма работ, интенсивности и графика строительства.

Мы не завышаем стоимость услуг за счёт полной оптимизации процессов, в том числе из-за уменьшения количества рабочей силы. Выполняем широкий спектр функций технического заказчика при возведении промышленных, коммерческих, жилых и других объектов. Берём на себя все вопросы, связанные со строительством, сразу составляем дорожную карту и ставим чёткие сроки реализации каждого этапа проекта.

Остановимся на функциях технического заказчика более подробно и попытаемся ответить на вопросы:

• кто такой технический заказчик,
• чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика,
• для чего нужен технический заказчик,
• каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта.

Кто такой технический заказчик

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика

• заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
• подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
• предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Термин «заказчик-застройщик» также широко используется в деловом обороте, хотя в Градостроительном кодексе не упоминается.

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Далее указывается, что в отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. По сути, в этом Положении застройщик и заказчик признаются синонимами, а в пункте 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».

Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).

Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как синонимы.

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

• определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
• планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
• планирование бюджета проекта;
• планирование закупок для проекта;
• планирование качества проекта;
• планирование кадровых ресурсов проекта;
• определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
• планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
• планирование работы с возможными изменениями проекта;
• определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

• выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
  управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
• сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
  управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
  управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
• на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
  управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
  управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
• на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
  управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
• на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
  управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
  управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
  совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
  управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
  — производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
  — использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
  — вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
  управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
  оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
  готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
  управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
  управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

• определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
• проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
• представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
• создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
• взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
• согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
• готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
• передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
• готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

• представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
• принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
• иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
• оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
• принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
• осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
• при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
• постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
• требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
• вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
• предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
• вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.

Технический заказчик

Группа компаний «Спектрум» осуществляет услуги технического заказчика более 20 лет. В нашем портфолио десятки реализованных объектов в разных сферах – от ТЦ до аэропортов. Наши специалисты готовы оказать полный комплекс административно-управленческих, инженерных и строительных услуг — от разработки проектной документации до ввода готового объекта в эксплуатацию.

Кто такой технический заказчик

Технический заказчик – это лицо, которое отвечает за соответствие требований проекту,  сроки и качество строительства, оказывает юридическую помощь в получении разрешения на строительство, а также проводит технический аудит и консалтинг.

Основные функции технического заказчика

• проводит строительный контроль монтажных, а также общестроительных работ;
• проверяет документацию, которая подтверждает качество применяемых материалов – сертификаты, результаты лабораторных проверок и прочее;
• принимает своевременно меры по обнаружению ошибок в документах – устраняет их, если нужно, перерабатывает документацию;
• не допускает необоснованное завышение сметной стоимости;
• контролирует выполнение геодезических изысканий и выполнение подготовительных строительно-монтажных работ;
• выполняет проверку соответствия проекту и промежуточную приёмку ответственных несущих элементов здания;
• служба технического надзора с членами госнадзора участвует в проверке оборудования, которое поступает на монтаж и оценивает его качество;
• проводит учёт объёма, а также затраты на строительно-монтажные работы и расходы на устранение изъянов и недостатков;
• контролирует правильное ведение технической документации;
• обеспечивает соблюдение оговорённых сроков, сдачи здания приёмочной комиссии.

Отдельно выделим функции на стадии строительства:

• Получение разрешения на Строительство
• Представление интересов Инвестора в госинстанциях
• Комплектование исполнительной документации
• Стройконтроль по требованиям законодательства
• Организация и проведение Приемочной комиссии
• Получение ЗОС и разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика?

Если говорить простыми словами, то технический заказчик — это человек, который занимается планированием, проектированием и строительством, а заказчик — юридическое лицо, которое принимает построенное. В отличие от генерального подрядчика, технического заказчика не нужно специально выбирать и регистрировать. Он выступает от имени застройщика.

Преимущества реализации объекта с помощью Технического заказчика

Выделим основные:

• Вы экономите время. Мы, как служба технического заказчика, берем на себя всю организационную деятельность.
• Вы уверены в качестве проводимых работ. «Спектрум» выполняет контроль качества на всех этапах работ.
• Вы быстро получаете гарантии всех необходимых согласований.

Для того, чтобы заказать стороннюю службу технического заказчика, вам необходимо написать нам на CUSTOMER@SPGR.RU, или позвонить по телефону в Москве +7 (495) 981-6888

Повышение квалификации. Управление службой технического заказчика при осуществлении государственных контрактов в условиях цифровой трансформации