Субаренда квартир как бизнес пошаговое руководство

Я живу и работаю в Алматы — крупнейшем городе и финансовой столице Казахстана. Несколько лет назад я купила недвижимость в инвестиционных целях и сдавала ее в аренду и субаренду.

В статье расскажу, как лучше организовать такой процесс и какие у аренды и субаренды есть плюсы и минусы.

Как я исследовала рынок недвижимости

С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 Р). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.

Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.

Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.

Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: Mega Alma-Ata, Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.

Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:

1. Приезжие или командированные из других стран или городов Казахстана, которые закрепились и работают в Алматы. Обычно аренду им оплачивает либо частично субсидирует компания.
2. Обеспеченные граждане, которые отправляют своих детей учиться в лучшие вузы города.

В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.

Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались за 80 000—100 000 KZT (14 545—18 181 Р) против 150 000—200 000 KZT (27 272—36 363 Р) в более престижных. Разница — в полтора-два с половиной раза!

Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.

Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.

Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.

Какую квартиру я выбрала

Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.

Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 Р).

У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 Р) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 Р). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 Р), последний — 132 409 KZT (24 074 Р).

Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку 47,3 м² в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это 10-этажный ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.

В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 Р) меньше.

Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон на юг открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.

Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.

В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 Р) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру получилось бы за 10—12 лет.

Ремонт и обустройство

Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 Р). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.

Перед ремонтом я смотрела различные визуализации квартир-студий в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить студию-светофор — в зелено-красной гамме, которую бы разбавляли желто-бежево-коричневые, успокаивающе-умиротворяющие тона.

Он же осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.

Я ориентировалась на себя: то, что я не купила бы себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.

Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.

Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице бригадира-прораба, добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 Р).

Как я пыталась сдавать квартиру на долгий срок

Сначала я хотела сдавать квартиру в долгосрочную аренду самостоятельно. В декабре 2015 года я в первый раз выставила объявление за 130 000 KZT (23 636 Р) плюс квартплата. Арендаторы нашлись практически в тот же день. Это были парень с девушкой, которые работали вместе. Они хотели жить отдельно от родителей и ближе к месту работы. Мы заключили с ними стандартный договор на 11 месяцев, в котором был предусмотрен страховой депозит в 100 $ (6700 Р).

Ребята попросили разрешить им отдать депозит вместе со вторым платежом — сослались на большую финансовую нагрузку в преддверии новогодних праздников. Я согласилась, но через месяц, отметив Новый год, квартиранты съехали. Отъезд они объяснили так: решили купить собственное жилье и даже уже его нашли. Депозит они не выплатили, поэтому оставить его себе в качестве компенсации я не могла.

От таких ситуаций арендодателя может защитить только обязательный страховой депозит. Его всегда нужно брать вместе с первым арендным платежом и четко прописывать условия, при котором он возвращается. Если арендаторы нарушают условия договора, депозит остается у арендодателя.

Следующей мою квартиру сняла молодая женщина. Она честно сказала, что ее интересует среднесрочная аренда на время ремонта в ее новостройке. У меня не было других потенциальных арендаторов, и я сдала ей квартиру. В итоге девушка прожила там два с половиной месяца.

В конце апреля 2016 года я вновь опубликовала свое объявление. На него откликнулась очень деятельная женщина, которая изначально пришла на просмотр в качестве обычного квартиросъемщика, но оказалось, что она брала квартиры в субаренду — у хозяев арендовала на долгий срок, а сама сдавала их посуточно третьим лицам. У нее уже было пять-шесть квартир, и свой пул дама собиралась довести до десяти. Моя студия заинтересовала ее за счет локации и разумной цены.

Как я решила сдать квартиру в субаренду

Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые месяц-два было некогда. Я решила рискнуть.

При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным бенефициаром-арендатором. Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в красно-зеленой гамме, поэтому квартира стала уютнее.

Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.

Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.

Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.

Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 Р) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно столько же я получала бы, если бы сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.

Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.

Как я снова стала сдавать квартиру на долгий срок

В марте 2020 года наступил локдаун, и все изменилось. Туристов, гостей, командированных, которые составляли широкую прослойку арендаторов, не стало. Бизнес начал стремительно сдуваться. Мне повезло, что в моей квартире на тот момент жил сотрудник иностранной миссии: он не смог вылететь на родину и вынужден был остаться в нашем городе еще на четыре месяца. Но цены на аренду стали стремительно падать.

Чтобы иметь хоть какой-то доход и оплачивать коммунальные услуги, мне пришлось согласиться снизить квартплату с 130 000 KZT (23 636 Р) до 70 000 KZT (12 727 Р). Изначально я планировала, что сумма аренды будет на 70—80% покрывать ипотеку, но полгода моя квартира работала практически «за еду», а я продолжила выплачивать большую часть кредита из личных денег.

В феврале 2021 года я закрыла ипотеку. Рынок аренды стал постепенно восстанавливаться и возвращаться к допандемийному уровню. В связи с отложенным спросом появился чуть ли не новый класс квартиросъемщиков: люди начали активно продавать-покупать-ремонтировать свои квартиры и дома и на этот период нуждались в среднесрочном съеме на три-шесть месяцев. Но мой субарендатор уже не хотела платить рыночную цену и ссылалась на недостаточную собственную прибыль. Становилось очевидно, что наше сотрудничество исчерпало себя. Через несколько месяцев мы закончили наши долгие взаимоотношения. Всего мы проработали вместе больше пяти лет.

Также я купила два комплекта постельного белья, покрывала, подушки, одеяла, полотенца в расчете на двух человек, кастрюли, сковородку, чайник, тарелки, миски, ложки-поварешки, вилки, ножи и ведро со шваброй. Прежние вещи уже поизносились или были не мои, а субарендатора. На ремонт и новые предметы ушло около 150 000 KZT (27 272 Р).

Потом я пошла по стандартной схеме и дала объявление на сайт «Крыша» следующего содержания:

«Сдается прекрасная уютная квартира-студия в верхней части города, которая будет удобна для одного работающего человека или семейной пары, без животных. Срок — от шести месяцев. Заключается договор, есть обязательный возвратный депозит. В субаренду не сдается».

Звонков было много, я отобрала несколько подходящих кандидатур. На просмотрах кто-то не понравился мне, а кого-то не устроила квартира. В итоге спустя неделю я сдала квартиру на полгода работающей девушке 25 лет. Так как цены на аренду выросли, за месяц я уже получала 180 000 KZT (32 727 Р). Коммунальные услуги оплачивала арендатор.

Я учла свои ошибки и сразу взяла гарантийный депозит — 50% от суммы аренды за один месяц, то есть 90 000 KZT (16 363 Р). Если арендатор по любой причине съедет раньше срока, депозит останется у меня — это прописано в договоре. Если она съедет позже шести месяцев, и квартира останется в целости и сохранности, я полностью верну залог.

Финансовая сторона

Я закрыла ипотеку через шесть лет. Проценты по кредиту — 1 442 384 KZT (262 251 Р) — отбила за год.

Вот сколько я вложила в квартиру:

1. Первоначальный взнос — 9 570 000 KZT (1 740 000 Р), его я накопила на депозите.
2. Ремонт и обустройство — 1 950 000 KZT (354 545 Р).
3. Текущие расходы — 150 000 KZT (27 272 Р).

За шесть лет я заработала 9 000 000 KZT (1 636 363 Р): взяла в кредит 9 492 723 KZT (1 725 949 Р) и полностью отбила их. Сейчас квартира работает на меня вчистую, и я уже получаю прибыль.

Что надо знать, если хотите сдавать квартиру в субаренду

Квартира. Для субаренды хорошо подходят студии — они напоминают гостиничный номер, только более удобный и комфортный: есть кухня с плитой, холодильник, необходимая посуда и принадлежности, стиральная машина. Получается дешевле проживания в отеле.

Еще один беспроигрышный вариант для любых категорий — однокомнатная квартира с отдельной кухней. Метраж — 30 или 40 м² — особого значения не имеет, жилье такого типа может сдаваться почти по одной и той же цене. С ростом площади, как правило, доходность падает, то есть сумма, потраченная на приобретение двушки или трешки, вряд ли отобьется в прямой пропорции при сдаче в аренду.

Ремонт. Лучше классика: чистая и ухоженная квартира среднего уровня без вычурного дизайна всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в правильном месте.

Принято считать, что сдача недвижимости в субаренду — это пассивный доход. Это верно только отчасти. Целесообразно иметь резервный фонд и отчислять в него 10% от прибыли за год. Эти деньги можно — и, скорее всего, придется — тратить на последующий ремонт недвижимости, замену мебели, техники, аксессуаров.

Договор. Исходя из своего опыта, я бы порекомендовала заключать договор с субарендатором не менее, чем на 11 месяцев и предусмотреть, что вы можете его пролонгировать с учетом конъюнктуры рынка по актуальной цене.

Правила. Не надо дружить с субарендаторами, иначе они могут сесть вам на шею. Разумно представлять, что вы — работодатель, а ваш субарендатор — работник, которому вы даете возможность получить неплохой доход. Поэтому отношения должны быть партнерские, по принципу win-win.

Субаренда — рискованный вид бизнеса. Лучше продумать, как вы будете все контролировать и решать проблемы, а потом зафиксировать это в договоре. Например, прописать, что прекратите сотрудничество, если субарендатор задержит оплату больше чем на три дня, или указать, что гости не могут курить в квартире и жить с домашними животными.

Депозит. Его следует обязательно брать в день заключения договора вместе с первым арендным платежом. Если гости что-то сломают или испортят, с этих денег получится компенсировать ущерб. На практике депозит не превышает сумму ежемесячного платежа, поэтому серьезный ущерб он не возместит, однако в любом случае дисциплинирует квартиросъемщиков.

Сдача жилья в субаренду постоянному партнеру-субарендатору может иметь для собственника больше преимуществ, если вы хотите получать стабильный ежемесячный доход. Но при этом он, как правило, будет ниже того, что вы сможете получить самостоятельно.

Самостоятельно сдавать жилье посуточно сложно, если у вас есть постоянная работа, на которой вы заняты целый день.

Те, кто много лет работает в этом бизнесе, говорят: сдавать жилье посуточно выгодно, если у вас есть пул минимум в 10 квартир, которые вы предварительно взяли в длительную субаренду. Таким образом в течение нескольких лет можно заработать собственный капитал и инвестировать его в покупку собственной недвижимости.

Передачу права пользования помещением на определенный срок от собственника арендатору называют арендой. В некоторых случаях, если это оговорено в договоре, арендатор имеет право пересдавать это помещение третьим лицам в субаренду. Такие схемы применяют для заработка на жилой и коммерческой недвижимости.  В статье разберем нюансы субаренды квартир.

Что такое субаренда?

Субарендой квартир называют сделку передачи права пользования квартирой от арендатора субарендаторам на определенный срок. 

Например, можно найти квартиру, которую хозяин сдает за 20 000 рублей, и пересдать ее за 25 000 – 30 000. Разница 5000 – 10 000 рублей в месяц составит заработок арендатора. Но гораздо чаще квартиры передаются на короткий срок и на более выгодных условиях.

Субаренда – это просто. Суть бизнеса

Обычно арендатор берет квартиру в долгосрочную аренду, а пересдает посуточно или даже по часам. Посуточная аренда дороже в среднем в 3 раза (точные суммы зависят от региона), то есть отдав за долгосрочную аренду 20 000, реально получить от субарендаторов около 60 000 рублей. В этом и состоит суть бизнеса на субаренде квартир. 

В 2019 году эксперты посчитали разницу в ценах на долгосрочную и краткосрочную аренду в 69 городах РФ. Максимальная разница – в Новокузнецке (почти в 6 раз). В Волжском, Махачкале, Омске и Ижевске разница в ценах в 4-5 раз. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв в  2,1 раза. В среднем по России разница в ставках – в 3 раза.

Но здесь надо учесть несколько нюансов:

1. Очень сложно обеспечить 100% заполняемость жилья. При хорошем раскладе квартира может быть занята 70-80% времени.
2. Это не пассивный доход. Вам придется постоянно давать рекламу, заселять и выселять квартирантов. Альтернатива – нанять управляющего, но в таком случае ему придется платить часть доходов. Обычно управляющих нанимают, когда под управлением находится не менее 5 квартир.
3. Право передачи квартиру в субаренду должно быть прописано в договоре аренды.
4. Нужен дополнительный персонал для уборки квартиры.
5. При краткосрочной аренде возрастают риски воровства и/или порчи имущества

Преимущества этого бизнеса:

1. Чаще всего бизнес на недвижимости подразумевает наличие недвижимости в собственности, а на это нужен большой стартовый капитал. “Лишние” квартиры есть не у всех, и даже взять жилье в ипотеку может не каждый. В случае с субарендой можно стартовать с небольшими вложениями. 
2. Бизнес довольно прост, по сути это посредничество.
3. Бизнес легко масштабировать, со временем взяв под управление пять, десять и даже пятьдесят квартир.

Ваша целевая аудитория – люди, которые приехали в командировку или хотят разместить приехавших к ним родственников, съехать из квартиры на время ремонта или просто отдохнуть/поработать в спокойной обстановке. Цены на посуточную аренду обычно ниже цен в гостиницах.

Читайте также как за год накопить на свою квартиру. 

Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде

Есть несколько вариантов, где взять стартовый капитал. 

1. Накопить и использовать собственные деньги. Вполне реально, т.к. сумма небольшая.
2. Одолжить у знакомых. Тоже вполне реально: при удачном раскладе вы вернете деньги максимум через месяц.
3. Взять потребительский кредит в банке или оформить кредитную карту. По кредитной карте лимит может составлять 100 000 – 150 000 рублей с беспроцентным периодом от 50 до 120 дней. Правда, если вы не успеете рассчитаться за это время, придется платить высокий процент. Ставка по кредиту ниже, но платить первый взнос нужно уже через месяц.
4. Привлечь инвестора. Для этого придется составить бизнес-план и доказать, что ваша идея жизнеспособна. 

Поскольку речь идет о небольшой сумме, найти деньги обычно не составляет труда.

Как не ошибиться при выборе квартир

Не каждая квартира подойдет для субаренды. Есть несколько факторов, на которые нужно обращать внимание.

Расположение квартиры

Квартира должна быть удобно расположена: рядом со станцией метро, на улицах, до которых легко добраться из любой части города. Обычно это квартиры недалеко от центра. Район должен иметь хорошую инфраструктуру. 

Состояние квартиры

В самой квартире важен свежий ремонт, наличие мебели, техники и всего необходимого для жизни. Квартира должна быть чистой, светлой, уютной, с работающей сантехникой. Если это не первый этаж, важно наличие лифта. Сам дом и подъезд должны выглядеть опрятно.

Лучше всего подходят квартиры в новых домах – там лучше планировка, новые коммуникации, чистые подъезды. Ни в коем случае не должно быть конфликтных соседей.

Минимальные требования к технике:

• плита,
• холодильник,
• телевизор,
• микроволновка,
• утюг,
• электрический чайник,
• стиральная машинка.

Если в квартире установлен кондиционер – это будет дополнительным плюсом. 

Стоимость и условия аренды

Поскольку квартира вам нужна для бизнеса, важно получить ее по приемлемой цене. Собственник должен знать о ваших планах на субаренду. Этот пункт нужно внести в договор. 

Где искать клиентов для сдачи квартир

Обычно объявления о сдаче квартиры посуточно дают на досках объявлений, в газетах, на специализированных сайтах по недвижимости. Можно использовать таргетированную рекламу в соцсетях. 

На рекламу сразу нужно заложить бюджет. Например, на Авито объявление об аренде публикуются только платно. Другие ресурсы берут комиссию только в том случае, если вы нашли жильцов с их помощью. В любом случае, бесплатными способами рекламы вам не обойтись. 

Также можно использовать:

1. Сайт одностраничник и таргетированную рекламу. 
2. Объявления на столбах и  остановках и столбах.
3. Реклама на автовокзалах, аэропортах (иногда там стоят люди с табличками и предлагают жилье).

Организация рабочего процесса на субаренде квартир

Пошаговый план запуска бизнеса на субаренде выглядит так:

1. Анализ рынка. Подача пробных объявлений. Это поможет протестировать спрос, чтобы не остаться в убытках. 
2. Поиск подходящих квартир. Заключение договора аренды с правом субаренды. 
3. Старт полноценной рекламной кампании. Нужно протестировать все каналы продвижения.
4. Поиск персонала (как минимум – уборщицы).
5. Подготовка шаблона договора.
6. Получение первых заявок.
7. Заключение первого договора с клиентом.
8. Выселение первых жильцов, завершение расчетов, поиск новых клиентов.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

На старте вам понадобится от 50 000 до 150 000 рублей – в зависимости от города и количества квартир. Деньги пойдут на платежи по долгосрочной аренде и на рекламу.

Рассмотрим приблизительный список расходов, если вы берете в аренду 3 квартиры в городе с населением 1 млн человек.

• платежи за коммунальные услуги – 15 000 рублей;
• аренда – 45 000 рублей;
• рекламная кампания – 15 000 рублей;
• закупка минимального набора продуктов (кофе, чай, сахар) – 2 000 рублей. 

Расчет очень приблизительный. Вам нужно посчитать точные цифры исходя из специфики вашего региона. 

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Мы уже посчитали, что заработать можно в среднем в 3 раза больше, чем вы заплатите за долгосрочную аренду. То есть при цене аренды 15 000 рублей в месяц квартиру реально сдать посуточно в среднем за 1,5 тысячи рублей и получить выручку 45 000 рублей. Но из этой суммы надо вычесть:

• простои – если 5 дней квартира будет пустовать, минус 7 500 рублей,
• коммунальные платежи – 4 000 рублей,
• услуги уборщицы – 5 000 рублей.

В таком случае чистый заработок с одной квартиры составит 13 500 рублей.

Какие документы нужны для сдачи квартир в субаренд

Право передачи жилья в субаренду предусмотрено в  статье 615 Гражданского кодекса РФ. Никаких дополнительных документов, кроме грамотно составленных договоров аренды и субаренды, не требуется. Если есть нарушения по договору, арендодатель может требовать досрочного расторжения и возмещения убытков согласно ст. 15 ГК РФ.

Нужно ли оформлять ИП?

С точки зрения законодательства бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации (чаще всего ИП). При этом выгоднее всего купить патент, чтобы сэкономить на налогах. 

В некоторых регионах РФ можно работать как самозанятый гражданин и платить налог  4% при работе с физлицами и 6%- с юридическими лицами. Но для этого есть несколько условий: 

• бизнес нужно вести в регионе, где действует этот налоговый режим.
• годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
• не должно быть наемных сотрудников. 

Возможные риски при сдаче квартир 

Сдача жилья в субаренду предполагает риски порчи имущества, жалоб от соседей, проблем с налоговыми органами и использования жилья не по назначению. 

Чтобы избежать рисков, работайте официально и пропишите все возможные риски в договоре субаренды.

В нем должна быть отсылка к договору между собственником жилья и арендатором. В договоре аренды обязательно должно быть прописано право сдать помещение в субаренду. 

Договор субаренды заключают в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ. Обязательные пункты:

• ФИО сторон;
• точный адрес помещения;
• срок действия договора;
• стоимость и порядок расчетов;
• сумма залога и условия возврата залога;
• перечисление прав и обязанностей арендатора и субарендатора;
• порядок разрешения споров;
• раздел про форс-мажор. 

Желательно, чтобы договор составил профессиональный юрист. 

Советы начинающему бизнесмену

1. Анализируйте спрос на жилье в вашем регионе. В некоторых городах и районах на субаренду нет спроса, или заниматься ей невыгодно. 
2. Тщательно выбирайте жилье, потому что не каждая квартира подходит для субаренды.
3. Работайте официально и по договору. Договор субаренды должен быть составлен юристом и учитывать все риски. 
4. Обязательно берите с жильцов залог.
5. Лучше не заселять людей менее чем на 3 суток.
6. Тестируйте разные каналы рекламы, чтобы выбрать лучший. 
7. Делайте скидки и бонусы постоянным клиентам или тем, кто живет долго (неделю и более).

Бизнес на субаренде квартир распространен в мегаполисах и туристических городах, где большой спрос на жилье на ночь или даже на несколько часов. Это простой способ начать зарабатывать на недвижимости, не покупая ее в собственность. Но стоит учитывать нюансы и подводные камни заработка на субаренде, чтобы не остаться в убытке. 

Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

• в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
• если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
• цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
• субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
• обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

• снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
• рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
• возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Что такое субаренда жилья

Это один из видов коммерческой деятельности. Один гражданин арендует у другого дом или квартиру на долгий срок и сдаёт жильё третьим лицам на своих условиях. Для собственника это удобно тем, что ему не надо тратить время на поиск жильцов и приведение квартиру в порядок. Он просто получает ежемесячные платежи и, время от времени, наведывается в квартиру с проверками.

Арендатор же таким образом зарабатывает деньги. Он ищет жильцов, отвечает за их комфорт, за чистоту и порядок на арендованной площади. Снимая квартиру по одной цене, он сдаёт её по другой. Разница покрывает операционные расходы и приносит прибыль.

Выгодно ли сдавать жильё в субаренду

Это зависит от состояния рынка найма жилья. В марте 2023 года, однокомнатную квартиру на юго-западе Москвы можно снять на долгий срок за 30 000 рублей. В посуточном найме за похожу квартиру потребует, в среднем, 3 000 рублей в сутки. В идеальном случае, если сдавать посуточно без простоев, арендатор выручит за месяц 90 000 рублей. Из них 30 000 он отдаст собственнику жилья. Ещё какая-то часть уйдёт на операционные расходы: оплата труда клинеров, ремонт или покупку мебели/ бытовой техники для жилья, продвижение объявлений в интернете. Остаток выручки арендатор заберёт себе. Это примерно 50-55 тыс. рублей.

Но в реальности доход будет меньше, потому что рынок посуточной аренды колеблется и доход арендатора зависит от:

• расположения жилья;
• его состояния;
• сезона;
• балансом спроса и предложения на рынке.

Люди, которые зарабатывают действительно хорошие деньги на субаренде, редко работают только с одним объектом. Обычно у них есть пул квартир в разных районах города. Сами же они выполняют работу сродни риэлторской: договариваются с собственниками жилья, ищут и завлекают клиентов, составляют договоры, следят за вселением и выселением, за состоянием жилья, нанимают клинеров для наведения порядка во время пересменок и так далее. Это серьёзный труд на полный рабочий день и он требует серьёзной отдачи. Однако при должном уровне коммерческого чутья и банального упорства, он способен приносить арендатору достойный доход.

Как сдавать жильё в субаренду по закону

Так как субаренда — это коммерческая деятельность направленная на извлечение прибыли, арендатор обязан платить налоги. То есть, прежде всего, он должен оформить соответствующий юридический стаус.

Для таких ситуаций, законодательство РФ предусматривает несколько схем:

• индивидуальное предпринимательство с налоговой ставкой от 6 до 15 процентов;
• самозанятость с налоговой ставкой от 4 до 6 процентов;
• физическое лицо с налоговой ставкой 13 процентов.

Подробнее о тонкостях налогообложения на рынке найма и аренды жилья можно узнать из этой статьи. Если кратко, то:

• уплата НДФЛ даёт право пользоваться налоговым вычетом на образование и лечение;
• ИП предусматривает пенсионные отчисления;
• статус самозанятого обеспечивает самую низкую налоговую ставку, но не предусматривает каких-либо социальных льгот.

Проще всего оформить статус самозанятого. Для этого достаточно зарегистрироваться на сайте «Мой налог», отправить свою фотографию и скан паспорта. Госпошлина за регистрацию не установлена — услуга бесплатна.

Индивидуальному предпринимателю придётся встать на учёт в Налоговой службе, Пенсионном фонде, Фонде социального страхования. регистрируют статус в Налоговой службе. там от вас потребуют оригиналы и копии: паспорта и ИНН. Также придётся написать два заявления: об открытии ИП и о применении специального налогового режима. Госпошлина за регистрацию ИП в 2023 году составляет 800 рублей.

Легализовав предпринимательский статус, можно приступать к поиску жилья для сдачи в субаренду. Как показывает практика, найти такое жильё не сложно. Гораздо сложнее договориться с собственниками. Как правило, к субаренде они относятся настороженно, так как опасаются за сохранность имущества.

При этом, по закону нельзя сдавать чужое жильё без согласия хозяина. Если планируете сдавать квартиру в субаренду, необходимо получить нотариально заверенное согласие собственника. если собственников больше одного, нужно получить разрешение от каждого из них.

Как составить договоры аренды и субаренды

Мы написали отдельную статью о том, как правильно заключить договор найма. Его можно использовать в качестве шаблона для договора аренды с небольшими дополнениями:

• срок аренды должен начинаться от года, с возможностью продления, чтобы собственник, передумав, не мог в любой момент выставить из квартиры ваших субарендаторов;
• обязательно добавьте пункт о том, что собственник/собственники не против субаренды со ссылкой на нотариально заверенные согласия;
• зафиксируйте возможные ситуации из-за которых собственник может поднять арендную плату, также зафиксируйте на какой процент он может её поднять;
• добавьте пункт о том, кто оплачивает текущий и капитальный ремонт и несёт ответственность за имущество.

Договор долгосрочной аренды — от года и более — регистрируют в Росреестре.

Найдя квартирантов, арендатор обязан заключить с ними договор субаренды. При этом существует несколько правил:

• арендатор не может заключить договор субаренды, чей срок превышает срок основного договора аренды;
• договор субаренды не даёт субарендатору больше прав и обязанностей, чем имеет арендатор первого порядка, то есть сдать квартиру в суб-субаренду субарендатор не может;
• по закону, за состояние квартиры отвечает арендатор первого порядка и он не может переложить эту обязанность на субарендатора;
• порядок использования жилья в договоре субаренды всегда идентичен порядку использования в договоре аренды, то есть, если аренда оформлена как на жилое помещение, сделать из него фотостудию нельзя.

Костяк договора субаренды составляют следующие обязательные пункты:

• имена и паспортные данные сторон;
• описание предмета договора;
• срок субаренды в днях;
• точное указание времени заезда и выезда;
• сохранность квартиры и находящегося в ней имущества;
• стоимость аренды из расчёта рублей в сутки;
• оплата коммунальных услуг в случае их употребления сверх указанной нормы.

Риски субаренды

Субаренда — нервный бизнес полный неприятных сюрпризов. Помимо вполне очевидных расходов на аренду, коммунальные услуги, рекламу, обустройство и поддержание жилья, могут внезапно возникнуть и незапланированные траты. Например, устранение последствий потопа, ремонт жилья после пребывания буйных гостей и так далее.

При этом у арендатора нет чётких гарантий того, что квартира не будет простаивать без жильцов. А это тоже потеря денег. Да, субаренда может принести доход. Но если не готовы трудиться практически без выходных, постоянно подстраиваться под ритм жильцов, договариваться с хозяевами и покрывать внезапные убытки, лучше не приходить в этот бизнес.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Снимаете квартиру или дом, живете себе спокойно, никого не трогаете. И тут вдруг в голову пришла идея: «А что, если сдавать это же жилье посуточно, не разрывая договора аренды? Это ж сколько деньжищ можно заработать!» Но, как всегда, есть миллион нюансов. Финтолк объясняет, как выгодно и совершенно легально оформить субаренду.

Сколько можно заработать на субаренде

Чем не крутая идея? Не надо покупать свое собственное жилье и уж тем более платить ипотеку. Взял в пользование чужие владения и зарабатывай себе на жизнь.

Но для начала стоит подсчитать, выгоден ли вообще такой вид бизнеса в 2022 году.

Сумма будущего дохода (как и при обычной аренде) зависит от множества факторов:

• количество жилых комнат (студия/многокомнатное жилье);
• в каком населенном пункте находится недвижимость (на море/в крупном городе);
• в каком районе располагается жилье (в центре города/на окраине);
• качество ремонта (убитая хрущевка/новый ремонт);
• наличие мебели и бытовой техники в квартире/доме.

Как можно сдавать помесячно арендуемое жилье?

1. Самый простой и менее напряжный вариант — сдавать недвижимость посуточно как есть.
2. Если квартира/дом многокомнатные — сдавать как каждую комнату отдельным жильцам.
3. Сделать из жилья фотостудию и брать почасовую оплату.

Рассмотрим вариант № 1 и посчитаем, сколько можно заработать на субаренде одно-/двухкомнатной квартиры в разных городах России:

Город	Средняя стоимость за сутки, рублей	Средняя ежемесячная прибыль от посуточной аренды, рублей	Средняя ежемесячная прибыль от долгосрочной аренды, рублей	Выгода, рублей
Москва	2 500-5 000	72 500-155 000	35 000-70 000	37 500-85 000
Санкт-Петербург	1 900-4 500	55 100-139 500	22 000-60 000	33 100-79 500
Сочи	2 000-3 000	58 000-93 000	35 000-70 000	23 000
Новосибирск	1 400-1 900	39 200-43 400	17 000-35 000	8 400-22 200
Нижний Новгород	1 300-2 200	36 400-68 200	12 000-23 000	24 400-45 200

Итого, видим, что вполне себе можно рассчитывать на целый миллион рублей в год.

Первые шаги в субаренде

Вы загорелись идеей зарабатывать огромные деньги на пересдаче жилья, но, прежде чем начать, необходимо выполнить несколько важных дел:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП/самозанятого или платить налоги как физлицо (да-да, все необходимо оформлять легально).
2. Договориться с собственником на такую сделку и получить от него это согласие нотариально (что вы будете ему продолжать платить ежемесячную арендную плату, оплачивать коммуналку, а сами будете сдавать жилье посуточно).
3. Заключить договоры долгосрочной аренды и субаренды, в которых будут прописаны все нюансы сделки (об этом ниже).

Если собственников несколько, то нужно договориться с каждым из них, иначе сделка субаренды может быть признана нелегальной.

Если лицо будет сдавать квартиру/дом без ведома или разрешения собственника, то в конечном счете, возможно, придется выплачивать компенсацию владельцу жилья.

Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ

В случае если будущий бизнесмен не заручится официальным разрешением хозяина жилья и начнет пересдавать помещение, такую деятельность можно будет расценивать как самоуправство. А это уже уголовная статья. Но это самый негативный вариант. Чаще всего в случае обнаружения незаконной пересдачи жилья недобросовестный бизнесмен обязан вернуть хозяину квартиры/дома деньги, полученные в ходе незаконной сделки.

Регистрируем бизнес

Есть несколько вариантов, как вести бизнес законно.

• Вообще не оформляться и платить 13 % налогов с дохода как физлицо.
• Оформиться как индивидуальный предприниматель и выбрать патентный режим налогообложения (6 %).
• Оформиться как ИП и выбрать упрощенный режим налогообложения (6 % или 15 %).
• Оформиться как самозанятый и платить 4 % или 6 % от дохода.

При регистрации бизнеса в налоговой будущему ИПшнику необходимо обязательно указать вид деятельности. В нашем случае подойдет ОКВЭД 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Далее подается пакет документов в налоговую для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя:

Если решили стать ИП, то вдобавок необходимо обязательно встать на учет в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования для уплаты пенсионных и страховых взносов.

Возможно, ИПшнику понадобится еще онлайн-касса, чтобы сразу пробивать чеки.

Если решили стать самозанятым, то регистрация бизнеса займет не больше пяти минут: на сайте или в приложении «Мой налог» достаточно будет прикрепить свое фото и фото паспорта. Никаких госпошлин при регистрации уплачивать не надо.

Бизнес зарегистрировали, далее необходимо получить согласие собственника недвижимости на такую авантюру.

Заключаем договор долгосрочной аренды

Собственник не против, нотариально заверили его согласие. Теперь необходимо грамотно составить договор долгосрочной аренды.

Какие основные требования должны присутствовать:

1. Срок договора аренды помещения — от года и больше (чтобы бизнес не накрылся медным тазом в один момент).
2. Прописываем в договоре, что собственник не против субаренды.
3. Обговорить в договоре, планирует ли собственник повышать с течением времени стоимость ежемесячной арендной платы.
4. Обязательно указать, кто будет нести ответственность и оплачивать текущий или капитальный ремонт.
5. Указать залоговую сумму. Если заключается договор больше чем на 11 месяцев, то можно указать обеспечительную сумму, равную сумме месячной аренды. Эта сумма как гарант выполнения обязательств.

Если срок договора составляет больше года, то его следует зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в МФЦ.

Документы, которые могут понадобиться для регистрации договора аренды недвижимости, перечислены на сайте госуслуг. Из самых основных документов можно выделить: договор аренды, акт приема-передачи жилья, паспорт заявителя сделки. Также при регистрации договора аренды в Росреестре необходимо будет заплатить пошлину: для ИП — 2 000 рублей, для юрлиц — 22 000 рублей (кто будет оплачивать пошлину, можно прописать в договоре).

Заключаем договор субаренды

Пришло время подготовить документ субаренды для будущих постояльцев. И в этом шаблоне этого документа стоит учесть множество нюансов.

1. Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий действие самого договора аренды. И договор субаренды всегда ограничен сроком действия договора аренды. Поэтому даже при заключении договора на неограниченный срок, по сути, этот срок все равно ограничен.
2. Субарендатор не может приобрести больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор.
3. В договоре субаренды нельзя указывать, что субарендатор должен нести ответственность перед владельцем жилья за ее состояние.
4. В договоре субаренды порядок пользования недвижимостью должен определяться в соответствии с первоначальным договором аренды.

Эксперты Финтолка также советуют в краткосрочных договорах обязательно предусмотреть:

• точный срок аренды в днях;
• время заезда и выезда;
• комплектность, сохранность бытовых вещей и состояние ремонта;
• оплату коммунальных услуг в случае сверхнормативного потребления;
• сумму посуточной арендной платы.

После того как найдется потенциальный клиент, для полноценного заключения договора понадобятся:

• паспорта сторон;
• нотариально заверенные согласия владельцев квартиры/дома;
• копия договора первоначальной аренды (если там прописано, что арендатор вправе сдавать квартиру/дом в субаренду);
• выписка из ЕГРН;
• реквизиты счета для перевода денежных средств;
• другие документы в зависимости от ситуации.

Минусы субаренды

Денежки, конечно, хорошо считать, но также стоит учесть расходы на ведение бизнеса, а это:

• регистрация в качестве ИП, если решитесь на этот шаг (800 рублей — оплата госпошлины);
• аренда квартиры/дома (в среднем 30 000 рублей в месяц);
• уплата налогов (зависит от процента налогообложения: 4 %, 6 %, 13 %, 15 %, а также фактического дохода);
• реклама бизнеса на специальных площадках (тут каждый устанавливает свой бюджет на продвижение);
• прочие расходы по содержанию жилого помещения (уборка, коммуналка, ремонт, расходные материалы) — 130 000 рублей в год (сумма ориентировочная).

Сколько на это все может уходить денег, конечно же, зависит от квадратуры помещения, места расположения жилья и времени года. Но в среднем затраты составляют около 500 000 рублей.

К другим недостаткам стоит отнести те же минусы, что и при самой обычной сдаче жилья посуточно:

1. Жильцы могут испортить имущество. Мало ли, какие маргиналы на сутки снимают жилье.
2. Жилье простаивает. Не каждый день могут арендовать квартиру/дом, а это значит, доход вы не получаете в дни «окон».
3. Постоянно проверять жилье после постояльцев, убирать и пополнять расходники (менять постельное, покупать туалетную бумагу, мыло и прочее).

Вывод: Такой вид бизнеса можно рассмотреть. В среднем чистая прибыль может равняться 500 000 рублей в год, но это возможно, если каждый день будут проживать постояльцы и не потребуется никакого сверхдорого ремонта. На практике такой бизнес выгоден, если в субаренде несколько квартир.

Эксперты Финтолка также подсказывают: чтобы начать заниматься субарендой жилья, желательно в самом начале обратиться за помощью к юристу, потому что шаблонные договоры из интернетов могут не учесть конкретно ваш случай. В договорах долгосрочной и краткосрочной аренды специалист поможет учесть все тонкости сделки и предотвратить возможные риски.